出品：新浪财经上市公司研究院
作者：陈宪
7月22日，港股物业公司和泓服务发布公告，拟以1.57亿元对价收购贵州中铁兴隆物业管理70%股权。进行收购后公司合约面积将增加10.1百万平方米，在管面积将增加6.4百万平方米。
而2021年以来和泓服务已经连续进行三次收购。本次收购后公司合约面积将从年初的22.5百万平方米增加至45.4百万平方米，增幅高达101.8%；在管面积将从年初的17.9百万平方米增加至33.7百万平方米，增幅达88.3%。
根据新浪财经不完全统计，和泓服务自2019年7月上市以来，累计并购交易高达9起，堪称小物企中的“并购狂魔”。公司股价今年以来涨幅高达117.06%，是目前涨幅最大的物业股。
小物企中的“并购狂魔”
从2019年在管面积仅6.6百万平方米的迷你物企，到收购公布的33.7百万平方米，和泓服务只用了一年半的时间。规模大概翻了5倍之多，上市之时和泓服务的在管规模还在吊车尾，现在勉强能挤进中小规模队列，一切都是资本的助推。
2018年末和泓服务的货币资金只有1.34亿元。2019年7月登陆港股，IPO首发募资1.08亿元，扣除发行费用后募资金额为0.65亿元，2019年末公司账上货币资金增加至2亿元。
2020年6月，在股价并未大幅高涨的情况下公司配售了16.7%的新股（扩大后股本），获得1.02亿港。2021年1月，公司再度配售获得1.6亿港元。累计从资本市场融资2.81亿元人民币，而和泓服务2020年的利润规模只有5635.7万元。
一边马不停蹄募资，一边马不停蹄并购。2020年根据公告统计有7桩并购。2021年上半年，2月以4080万元收购江苏深华时代物业51%股权、4月以1836万元收购盘锦四季城物业51%股权、7月以1.57亿元收购贵阳兴隆物业51%股权，上半年并购涉资合计2.1亿元。2020年底现金等价物是2.9亿元。上半年又“失血”严重，加上配售募资才不至于花光家底。
资本运作玩的溜，和泓服务收购目的很明确，一是规模二是业绩。2020年在管面积及合约面积均扩大了两倍，营收同比增长67.6%、净利润同比大增308.6%。上市后的业绩突飞猛进，而此次收购公告发布后，和泓服务23日涨8%，领涨物业板块。从2020年7月31日—2021年7月15日，其股价区间涨幅高达209.6%。
偏好规模与利润增速
分析和泓服务历次收购发现，公司收购股权在51%~70%之间，旨在控制权及财务并表。且交易结构设置简单，不设有业绩承诺，交易对价一般分为三步或四步支付，一般在取得目标公司控制及管理权30日后的10个营业日支付最后一期款项，最长在取得控制权6个月后支付剩余款项。
不仅是交易结构设计简单，在标的选择上，和泓服务也偏好于能够快速增厚业绩的公司。比如，万晟物业2019年除税后净溢利较2018年同比增长102.89%，2020年11个月较去年全年增长95.47%；中正物业2019年同比增长141%；此次收购的贵阳兴隆物业2020年业绩同比增长132%。
纵观和泓服务一系列收购鲜少有大型项目。一方面公司资金实力有限，即便标的公司盈利快速提高，并购PE也控制在10倍左右，处于行业收并购PE（10-15倍）区间下限。另一方面，和泓服务自身体量较小，难以消化过大体量的项目。
但进入2021年以来，和泓服务并购标的步子明显迈的更大了。标的江苏深化时代物业合同面积达到了5.5百万平方米，标的兴隆物业在管6.4百万平方米。后者交易金额创下新高，1.57亿元占前次并购金额总和的80%。
过于侧重标的在管面积及业绩，同时收购PE给的不高，这对于和泓服务来是做并购的劣势所在。所以可以看到公司并购标的天南地北，比如江苏、辽宁、贵州等地，公司可选标的其实不太多。在业绩与规模突进背后，投资者需要关注的是未披露出来的标的利润率，以及过于分散的收购是否能够带来规模效应？标的快速提升的盈利是否可靠？
责任编辑：公司观察
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