伍戈经济笔记：当下拿地意愿低迷将对明年房地产投资形成拖累_新浪财经

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　　原标题地产：说短论长

　　来源伍戈经济笔记

　　原创伍戈

　　核心观点：

　　1．都说长痛不如短痛。但经历一年多的急剧调整，房企违约数仍不断创历史新高，地产风险甚至呈现出向居民端以及金融等诸多领域扩散的迹象。如影相随的，当然是持续的经济下行压力和潜在的系统性风险。如此负反馈循环能否打破？整体经济何时能回归正轨？

　　2．尽管针对购房需求端的放松政策层出不穷，但“房住不炒”定位下刺激力度有限。疫情管控三年且还在持续，居民收入明显受损使得本轮商品房销售回升步履维艰。缺乏销量的积极支撑，叠加前期监管趋严的影响，作为高杠杆行业的地产现金流显著恶化实属必然。

　　3．一年多来，各方都在摸索地产危机的处置方式，但无论资产转让还是债务重组，这些“慢”变量似追不上行业整体恶化的“快”变量。房地产的复杂性、系统性注定了若无政府信用的果断介入，而仅靠市场力量难以扭转风险趋势。日、美的历史教训都深刻揭示这一点。

　　4．展望未来，“因城施策用足用好政策工具箱”基调下，商品房销售或边际改善，但融资条件若无明显变化，加之建安、债务等刚性支出，下半年房企净现金流仍将显著为负，违约风险难有实质性收敛。当下拿地意愿的低迷将对明年房地产投资及整体经济形成拖累。

　　正文：

　　一年多来，各类纠偏政策层出不穷，但房企违约数量仍不断创历史新高。都说长痛不如短痛，那么经过短期“阵痛”后，为何地产风险还在向居民端以及金融等诸多领域蔓延？如影相随的，当然是持续的经济下行压力和潜在的系统性风险。如此负反馈循环能否打破？整体经济何时能回归正轨？

　　图1． “阵痛”已一年，风险仍抬升

　　来源：Bloomberg，WIND，笔者测算

　　注：信用风险以中资美元债信用利差表征。

　　一、房地产是短痛？

　　尽管针对购房需求端的放松政策层出不穷，但“房住不炒”定位下刺激力度有限。疫情管控三年且还在持续，居民收入明显受损使得本轮商品房销售回升步履维艰。缺乏销量的积极支撑，叠加前期监管趋严的影响，作为高杠杆行业的地产现金流显著恶化实属必然。

　　“保交楼、稳民生”，停贷数量已稳定在300余楼盘，烂尾风险似有控制。初步测算，下半年融资环境若无显著变化，平均每家上市房企仍将面临约100 - 150亿元的净现金流出，销售回款难以覆盖到期债务的房企数目或维持历史高位，不排除违约风险抬升的可能。

　　图2．房企仍入不敷出

　　来源：WIND，上市房企财报，笔者测算

　　二、房地产是长痛？

　　房地产风险爆发一年多来，各方都在摸索危机的处置方式。但无论是资产转让还是债务重组，这些“慢”变量似追不上行业整体恶化的“快”变量。房地产的复杂性、系统性注定了若无政府信用的果断介入，而仅靠市场力量难以扭转风险趋势。上世纪90年代初日本房地产不良资产激增，政府早期寄望于市场自发消化，但行动迟滞引致后来长期的经济低迷。美国上世纪30年代大萧条也有类似教训。

　　表1．风险处置中，但速度偏慢

　　来源：公司公告，笔者整理

　　房企深度受损将引致更多“长痛”。当前土地购置的收缩幅度远超商品房销售。尤其是违约和风险房企的销售分别同比下滑72%和47%，但拿地降幅均超95%，未来可能出现无房可卖的窘境，诸多民企大概率退出市场。房地产市场的主要矛盾，或将由当下的供需双弱逐渐转向潜在的供给不足，并在更长时期扰动房价且拖累经济。

　　图3．当前购地收缩，预示未来投资不足