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原标题:监管层发声,地产股“打鸡血”,对房地产信心能否重建?
地产板块又上演了一波“过山车”行情。
3月16日开盘,AH股的地产板块延续下跌行情,多家房企股票盘中大跌;但随着监管层会议的召开,对房地产再度释放暖意,资本市场情绪迅速扭转,午市开盘后地产股随之振奋,如久旱逢甘霖般迅速反弹。
截至收盘,房地产(申万)涨3.02%,126只成分股中有117只上涨;恒生地产建筑业指数涨6.3%,99只成分股中91只上涨,新城悦服务、华润万象生活涨幅超25%,旭辉集团控股更是从下跌超14%反弹至大涨超23%,剧烈震荡逾40个点。
盘后新华社消息称,财政部有关负责人就房地产税改革试点表示,综合考虑各方面的情况,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
相较于资本市场情绪的快速反弹,对于行业来说,在房企融资渠道不畅的环境下,更重要的修复基点仍在销售的回暖、市场信心的修复。
就目前来看,政策底早已在2021年末、2022年初出现,此后房贷利率和放款周期等层面的改善持续进行,但当前市场仍处于筑底阶段。
国家统计局发布的数据显示,1-2月全国商品房销售金额同比下降19.3%。多位业内人士认为该数据较预期好,但“要认清当前地产基本面尚未出现明显的复苏迹象,”有分析指出,当前房企信心不足导致推盘减少、购房人信心不足和疫情反复等因素影响,扭转下行惯性仍需更多政策发力。
股市一日过山车
地产板块的下挫态势,在3月16日上午开盘时仍在延续,AH股的多只地产股开盘后明显走低。
港股方面,融创中国(01918.HK)最大跌幅近20%;旭辉集团控股(00884.HK)盘中跌超14%,碧桂园(02007.HK)也有超10%的下挫;A股方面,保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)则低开低走,最大跌幅在6%左右。
整体来看,上午收盘前,房地产(申万)、恒生地产建筑业指数皆出现超1%的跌幅。
午后,新华社发布消息称,3月16日,国务院金融稳定发展委员会召开专题会议,研究当前经济形势和资本市场问题。该会议提及,关于房地产企业,要及时研究和提出有力有效的防范化解风险的应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。
随后,央行和银保监会均召开会议传达学习国务院金融委专题会议精神,并研究部署贯彻落实工作。
关于房地产,央行提及,要坚持稳中求进,防范化解房地产市场风险,稳妥推进并尽快完成大型平台公司整改工作,促进平台经济健康平稳发展,提高国际竞争力;银保监会则强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制,积极推动房地产行业转变发展方式,鼓励机构稳妥有序开展并购贷款,重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目,促进房地产业良性循环和健康发展。
地产股随之振奋,掀起一波强势反弹。截至收盘,房地产(申万)涨3.02%,恒生地产建筑业指数涨6.3%。
![](http://n.sinaimg.cn/sinakd20220316s/92/w1454h1038/20220316/1880-b34673f178281bdc0aa6b819a415913a.png)
其中,旭辉股价从下跌超14%扭转为大涨超23%,融创盘中最大涨幅也达15%以上,龙光集团、中国奥园涨幅超20%,龙湖、碧桂园、世茂等内房股亦放量大涨;A股市场,宋都股份、新华联、泰禾则触及涨停。
今日午后的市场走势,与过去多日地产股的下挫态势形成了鲜明对比。
东财Choice 数据显示,截至3月15日收盘,A股房地产(申万)涨下跌7.25%,恒生地产建筑业跌7%;3月14日收盘,两个指数亦分别下挫2%、5.78%。
就在3月15日,消息面上无明显利空的情况下,A股地产板块还迎来了一轮大跌,包括金科股份、新城控股、招商蛇口、滨江集团、金地集团、保利发展、中交地产等在内的多只地产股跌停,大悦城下挫9.64%,信达地产和华夏幸福跌幅均超8%。
值得一提的是,行业龙头万科的股价自2021年以来进入下行通道,从32元的高位走低至15元左右,15日收盘时以超8%的跌幅收于14.8元/股。有投资者称“万科合伙人账户疑似将爆仓”。
公开信息显示,盈安合伙和盈嘉众代表万科的事业合伙人计划持有上市公司股票。截至2021年9月4日,两个股东累计质押股票数量占各自所持股票的比例为75.46%、100%;而据东财choice估算的平仓线为14.84元。
这也就意味着,以16日14.45元/股的股价最低点计,万科的合伙人账户存在被平仓的风险。所幸,受利好消息影响,万科A股价止跌回升,截至16日收盘,已涨至15.51元,涨4.8%。
盘后,证监会亦表示,将继续支持实体经济合理融资,积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险,促进平台经济规范健康发展、提高国际竞争力。
信心尚需缓慢修复
尽管资本市场信心提振明显,但业内对于短期行业前景依然不太乐观。有业内人士向第一财经表示,短期内并不会反馈到销售市场。
“今天的会议有对预期的引导作用,对股市的影响立竿见影,但是对于楼市、对销售市场的拉动作用,还需要其他动作的配合,比如地方政策放宽、各行各的落地的宽松政策执行到位、银行不予抽贷、断贷,各项贷款正常化等。”亿翰智库研究总监于小雨认为。
事实上,政策底在2021年底、2022年初便已出现,监管层多次释放了松绑政策。近期有菏泽降低首付比例,苏州首套房贷利率降至4.6%,郑州放松“认房又认贷”等较大力度的托底政策陆续出台。
也有部分城市已出现回暖的迹象,北京、上海、南京等城市近期的成交量有所上升。第一财经从多家房企处了解到,其布局市场有些许回暖的迹象,来访量有所增加。“2月底看3月都很积极有希望。”某华东房企内部人士表示。
但整体来看,楼市信心回归仍旧不太明显,房地产交易规模目前还在下行通道中。
中银证券研报显示,1-2月全国商品房销售金额1.55万亿元,同比下降19.3%,较12月降幅扩大了1.5个百分点;同时,销售均价也大幅下降,同比降幅高达10.7%,是2009年来的最大降幅,说明市场在“以价换量”,反映出当前地产销售基本面仍然较弱。
而业内普遍认为,这轮周期修复的起点在于销售。西政资本指出,尽管监管层对信贷政策已有所放松,但房企融资环境的根本性改善,或者房企普遍性的融资好转,最终还得取决于楼市预期的扭转。中信证券也认为,市场将沿着销售复苏、投资复苏和信用恢复的链条演绎。
国泰君安地产行业分析师谢皓宇认为,在以往周期中,若进入宽松周期,随着房企融资恢复、土地市场企稳,楼市也将逐步企稳,并伴随居民的贷款行为见底回升。“而本轮周期对房企端的支撑明显弱于以往任何一轮周期,更多依赖于需求端的政策来支撑楼市的下行。”
“若只对居民端进行支持,在经济环境有压力的情况下,居民预期的扭转难度会大幅度提升。”谢皓宇认为。
不过,当前需求侧政策空间较大,例如房贷利率加点水平较高,实际利率的下调具备较大空间。“历史证明,按揭贷款利率和销售表现紧密相关。”中信证券指出,目前市场仍处于筑底阶段,预计销售可能在二季度见底反弹。
中金公司表示,除了在支持合理住房需求方面的正向调整外,政策还可在引导问题房企资产处置等予以支持,包括提升优质龙头收并购意愿、纾解房企信用端风险等。
银保监会今日便提及,要坚持“房住不炒”的定位,持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制,积极推动房地产行业转变发展方式,鼓励机构稳妥有序开展并购贷款,重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目,促进房地产业良性循环和健康发展。
某TOP10房企人士向第一财经表示,过去市场的信心其实很重要的是来自对房价持续上涨的预期,现在这个预期在大部分城市已经很难维持了,未来需要构建一个新的行业逻辑来来稳定预期,“这个预期可以是资产保值增值/避险、居住改善”,“房地产空间肯定还是有的,深度城镇化,还有潜力可挖”。
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责任编辑:张熠
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