美国金融危机导火索再现？纽约商业地产酝酿风险|商业地产_新浪财经

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自卫生事件冲击全球经济以来，标普500和纳斯达克指数均创下历史新高，投资者对卫生事件影响的担忧有所缓解。但纽约商业地产市场却呈现不同信号，金融危机时期的导火索正在浮现。

纽约房地产市场面临压力

据UrbanDigs的数据，在3月23日至8月16日之间，曼哈顿房屋的销售同比下降了56%。对于价格在400万美元或以上的物业，销售额下降了约67%。根据道格拉斯·埃利曼（Douglas Elliman）的报告，第二季度出售的豪宅价格也下降了约11%。

与此同时，房屋租赁市场也不容乐观：曼哈顿的空置率在8月份达到了5%，凸显了纽约市租赁市场的疲软状况。根据Elliman的报告，曼哈顿、布鲁克林和皇后区8月份租赁市场的新签约租约减少了23.7%，租金全线下滑。

评估公司Miller Samuel的总裁兼首席执行官乔纳森•米勒(Jonathan Miller)表示，纽约市“现有的弱点正在加速”。他说，他惊讶地看到曼哈顿的空置率快速达到5.1%，这是他14年来所见的最高水平，7月和6月分别为4.33%和3.67%。2019年8月，这一比例为1.95%。

从原因来看，住户撤离纽约并不完全因为卫生事件，但后者肯定是一个重要导火索。米勒称：“我们已经封锁了整整两个月了，你不能说空置率上升完全是由于封锁造成的。” 他指出，部分原因是大量纽约买家涌向郊区：2019年下半年，由于对新的联邦税法仍存在不确定性，许多纽约市购房者推迟了购买计划，转向租赁，这加剧了房屋租赁需求并推高了租金。因此，有理由认为，卫生事件正把这些潜在买家赶出租赁市场和纽约市，导致空置率飙升。

CMBS市场风险加剧

而对金融市场来说，纽约地产的压力或带来系统性风险，因为华尔街将这些房地产贷款打包成债券，然后卖给全球的养老基金和资产管理公司。很多人将纽约的顶级房地产支持贷款视为全国城市市场的风标，而房价的暴跌表明，规模超过5000亿美元的所谓商业抵押贷款支持证券（CMBS）市场未来可能会遇到更多麻烦。

最近几周，美国范围内评级较低的商业抵押贷款债券价格下跌。Trepp的数据显示，截至10月，投资者要求持有BB级CMBS债券指数与10年期美国国债的息差攀升至近20个百分点，达到金融危机以来的最高水平。分析师表示，根据行业和信用评级的不同，一些债券已经跌至面值的70%至50%。

金融危机导火索是否浮现？

房地产市场及其衍生的抵押债券市场压力，让许多投资者联想到2008年金融危机，预期这或许会成为下一个导火索。

MP Securitized Credit Partners的负责人Daniel McNamara表示："金融市场的困境在2008年和2015年都与住宅抵押贷款支持证券和能源有关，而到了2021年，一切都将围绕商业地产及其相关证券。"他押注部分CMBS指数价格将进一步下跌。

展望未来，投资者预期CMBS市场将长期维持颓势。尽管商业抵押债券最初在3月和4月已对封锁措施有所反应，但一些人认为这并没有完全反映出大范围关闭工厂所造成的损害，以及美国人在家工作、更频繁的网上消费所带来的长期变化。分析师和投资者表示，与其他类型的债务相比，商业抵押贷款债券需要更长的时间才能反弹，因为它们将来自各种业务的贷款组合在一起，非常复杂。

根据Trepp的数据，自卫生事件冲击市场以来，纽约五个行政区的商业地产抵押贷款中有超过30亿美元的拖欠，另外还有40亿美元的拖欠贷款。

此外，经济复苏缓慢令一些投资者对持有风险较高借款人的债券犹豫不决，他们只能寻找资金充足的借款人所拥有的房产，或者那些租户预计会继续支付租金的楼盘。

这使得投资者不得不在与商业地产相关的资产中进行挑选。2008年，对冲基金通过做空大量房地产市场，从房地产价格暴跌中获利。但许多人表示，现在的做空者方法需要一种更敏锐的目光：一些公司正在仔细分析具体的交易，以找出酒店、部分知名建筑等脆弱领域。

KKR的房地产信贷主管马特塞勒姆(Matt Salem) 表示：“任何看起来不稳定的房产都需要出租，这并不意味着我们在纽约市的部分地区划上了红线，但我们需要确保在不久的将来有持久的现金流。”