烨星集团预计3月11日登陆港交所，小型物业公司前景如何？

本文来源微信公众号“独角兽早知道”，作者Arti。

据独角兽早知道独家消息源，烨星集团预计将于2月底开簿，3月11日正式登陆港交所。

由新三板转道港股

早在2018年8月，鸿坤集团旗下的物业公司就曾在新三板挂牌，但在其上市不足5月之时便匆匆摘牌，与此同时，鸿坤立即将目光投向物业股热闹非凡的港股市场。

鸿坤集团的物业平台终于在走到了港交所的门前，烨星集团预计将于2月底开簿，3月11日正式登陆港交所。

烨星集团在去年7月首次递表失效后，于2020年2月初再次申请于联交所主板上市，成为今年以来第五家递表的物业公司，同人融资为其独家保荐人。

烨星集团的主要运营附属公司是北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司，而北京鸿坤正是2003年在鸿坤集团旗下成立的物业开发公司，最终实控人为鸿坤集团创始人赵彬之子赵伟豪。

截至2020年1月28日，烨星集团业务遍及京津冀地区、海南、湖北及陕西的八个城市，管理的总收益建筑面积约520万平方米，总合约建筑面积约800万平方米，包括24项住宅物业及17项非住宅物业，收益建筑面积几乎全部来自鸿坤集团。

与同行业相比较的话，烨星集团的体量偏小，该公司在管建筑面积低于目前市值靠后的银城生活服务(01922)、鑫苑服务(01895)、中奥到家(01538)。而在北京的物业管理市场，烨星集团的市占率也只有0.35%，排名第21。

近日，各小区物业加强物业管理强度，物业管理员对进出小区的人员进行检测体温，佩戴口罩，外卖人员进出，电梯及重要场所的消毒管理等服务，以此来保障小区的安全性，有效隔离患者及潜在患者，保护小区的业主安全，这使得业主对物业的需求增加，促进物管企业长期发展。

疫情的出现使得业主体会到物业管理的重要性，但疫情只是短期的影响，长期来看，中国城镇化率较低，相较于发达国家低约15%，市场空间巨大，中国的城镇比例由2014年的约54.8%增长至2018年的59.6%，根据中国的第三个五年规划，中国的城镇化比例目标要在2020年达到60%。

除此之外，中国房地产行业在近几年稳健增长，房地产开发投资额在2014年至2018年的年复合增长率为6.1，叠加全国人民收入水平的提高，物业管理的需求将持续加大，管理费用也有增长的趋势。

收入与净利增速正在下滑

烨星集团的业务划分为三部分，物业管理服务、物业开发商相关服务及增值服务。这三类业务近几年的收入占比较为稳定，2019年前8个月，来自物业管理服务的收入1.23亿元人民币(单位下同)，占总收入69.9%，物业开发商相关服务、增值服务分别为4123.5万元、1153.2万元，分别占23.5%、6.6%。

近年来，烨星集团的平均物业管理费保持上升，从2016年的每月每平方米2.1元升至3.2元，高于百强物业企业的平均住宅物业管理费，公司称，平均物业管理费增加主要由于新物业管理项目的物业管理费率较旧项目高，此外，物业管理费率较高的非住宅物业项目整体占比增加。

财务方面，2016年、2017年、2018年，烨星集团分别实现收益约1.17亿元、1.92亿元、2.51亿元;纯利分别为1760万元、3560万元、3720万元;毛利率分别为32.7%、35.4%、32.5%。截至2019年8月末，公司净资产3278.7万元，在手现金2138.7万元。

从业绩增速看，烨星集团的收入虽然保持增长，但增速均呈下滑趋势。由于前几年房地产市场投资火热，鸿坤集团的项目也密集推出，2017年增长最快的是物业开发商相关服务，同比增速接近87%，但随着房地产调控加紧，2018年，这项业务的同比增速降至约2%。

近几年公司毛利率保持平稳，但其他开支拖累净利润的增长。由于按公平值计量的金融资产公平值变动收益减少、行政开支及所得税开支上升，2019年前八个月烨星集团净利润甚至出现21%的负增长。

不是每个低体量物业都能“小而美”

烨星集团所处的物业管理行业被视为黄金赛道。目前行业集中度还处于非常分散的阶段，公司之间的竞争压力较小，从我国城镇化率的角度看，物业管理行业仍有很大的增长空间。据灼识咨询数据，未来五年，中国在管物业的总建筑面积预期将由2018年的217亿平方米增加至2023年的345亿平方米，复合年增长率为9.7%。过去五年，地产开发商销售面积经历高增长，为相关联的物业管理公司在管面积的未来增长提供了保障。中期增长确定性强、长期空间广阔，这正是市场看好物业板块的原因。

但对于体量小、且高度依赖鸿坤集团的烨星集团来说，增长的确定性远远小于其他大型的物业管理公司。经过2017年的高增长后，鸿坤集团的权益销售额和销售面积在下滑。在房地产行业加剧洗牌，市场集中度快速提升的环境下，作为中小房企的鸿坤集团正在面临严峻的考验。一方面，融资渠道收窄令房企的债务压力普遍上升，另一方面，行业销售增速放缓，现金回流慢，本就资金实力薄弱的中小房企在拿地方面更加难以与头部房企较量。

烨星集团从独立第三方物业开发商取得物业管理面积仍比较小，仅占总收益建筑面积约0.9%，其外拓能力还有待观察。根据业务目标，烨星集团计划在2021年前成立11间新附属公司或分支机构，收购最少两间物业管理服务公司。(编辑：刘瑞)