德邦证券发布研究报告称，房地产市场基本面仍弱，中央定调趋于积极后，房地产政策有望持续改善。房地产政策将在供给侧和需求侧协同发力，供给侧主要在于存量提质改造、住房保障体系完善和房地产风险化解，需求端主要在于降低购房门槛、降低购房成本和购房资格放宽。随着政策优化，低库存高能级城市销售有望率先回暖。建议重点关注高能级城市货值充裕的开发商、受益于销售竣工回暖的家居、家电行业。
导读：
7月，中央政治局会议对房地产定调趋于积极，并指出我国房地产市场供求关系发生重大变化。本文梳理了房地产供给侧和需求侧增量政策焦点，分析了目前房地产市场基本面形势，并对后续商品房销售修复空间进行了测算。
▍德邦证券主要观点如下：
中央定调趋于积极，地产政策有望持续改善。
2023年以来，各部委关于房地产政策发言趋于积极。“稳地产”成为政策重点关注发力点。7月24日，中央政治局会议提出：“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”
各地因城施策频次有所下降，调整公积金成为主要改善方向，近期各地“认房不认贷”、限购限贷政策也得到不断优化。
展望后市，房地产政策如何看?
为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，房地产政策在供给端和需求端持续发力。在供给端在存量提质改造、住房保障体系完善和化解房地产风险三方面促进房地产稳定发展，在需求端在降低购房门槛、降低购房成本和购房资格放宽三方面继续放松，释放居民购房需求。
房地产市场：居民信心偏弱销售降幅扩大，资金较紧投资修复仍需等待。
商品房销售降幅进一步走阔。1—8月份，商品房销售面积73949万平方米，同比下降7.1%，其中住宅销售面积下降5.5%。商品房销售额78158亿元，下降3.2%，其中住宅销售额下降1.5%。房价环比继续下行，居民预期偏弱。二季度居民信心走弱，购房意愿下降。二季度，居民房价预期上涨比例为15.9%，环比下降2.6PCT，居民购房意愿走弱。开发商资金面仍较为紧张，拿地放缓投资修复缓慢。1-7月，房地产开发资金来源累计同比下降11.2%，较6月降幅扩大1.4PCT。
其中，1-7月国内贷款累计同比下降11.5%，自筹资金累计同比下降23.0%，国内贷款和自筹资金降幅较大，反映开发商本身资金较紧。2023年上半年全国土地市场整体表现仍较为低迷，2023年上半年，全国300城住宅用地供求规模均降至近十年以来同期最低位，同比分别下降34.0%、32.1%。房企拿地集中于热点城市优质地块，拿地投资区域收敛聚焦，三四线城市土地市场面临更大压力。
库存视角下，商品房销售修复空间测算。
短期库存逼近17年中水平，广义库存处于高位。7月末，商品房待售面积64564万平方米，同比增长18.1%，库存逼近17年中水平。截至2023年6月，商品房广义库存面积达到70亿平方米，近十年历史分位数73%，处于高位。分区域看，不同省份库存水平分化较大。低库存区域销售有望率先回暖，随着房地产政策进一步放松，预计中性假设下有望提升销售面积增速3.5个百分点。
地产链景气展望：开工端仍在磨底，竣工端显著回暖。
开工端行业景气度整体与商品房新开工面积相关性强，且滞后时间相对较短。水泥方面，量端同比微增，价端同比下行。挖机方面，量端同比下行。7月液压挖掘机销量累计同比下降24.60%。钢材方面，量端同比上行，价端同比上行。竣工端行业景气度整体与商品房销售面积相关性更强，且滞后期有所缩短。
汽车方面，量端同比上行。7月汽车销量累计同比提高7.90%，较去年同期增速上涨9.90PCT。家具方面，量端同比上行明显.7月家具零售额累计同比提高3.20%，较去年同期增速上涨11.80PCT。家电方面，空调、彩电、冰箱和洗衣机整体景气度回暖。
风险提示：
房地产市场超预期下行;房地产信用风险进一步发酵;房地产刺激政策不及预期;宏观经济增长不及预期;海外通胀持续性超预期;流动性收紧超预期。
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