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房地产企业融资和再融资迎来重大突破。
11月28日，证监会官网信息显示，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时指出，即日起将恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。
这是1993年房地产热后实质上暂停房地产开发企业上市、2001年短暂恢复房地产企业上市试点、后又实质暂停房企上市融资和房地产上市公司再融资，资本市场涉房政策又一次重大变化。它对当前整个房地产市场的流动性将提供极大帮助。
房企股权融资“松绑”
证监会发言人表示，房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。
一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。
二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。
三、调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。
四、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。
五、积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
哪类房企最受益？
从对再融资方面的要求来看，其并不能用于拿地拍地、开发新楼盘，此外资金可以用于“保交楼、保民生”相关项目，本次优化措施的本意已经比较清晰——仍然是补充房企的流动性以及偿还债务，切实保证“保交楼”工作的推进。
一位不愿具名的地产分析师在接受记者采访时表示，“本次优化的目的很明显，是为了防止再出现恶性事件，这就是底线。”
从资本市场的反馈来看，市场对房企股权融资政策的优化已经有所预期。
一位金融机构人士告诉记者，“其实市场有一些准备的，在第二支箭出来的时候。后来易会满主席的发言也印证了这一点。整体来看，政策的支持力度是在不断加大的。”
证监会本次的支持措施还包括，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用,也将积极发挥私募股权投资基金作用。
这两方面的动作也并非新的提法。例如，REITs方面，华润置地、招商蛇口已经有相应的行动。
2022年9月22日，华润置地发布公告，拟分拆华润旗下位于上海的保障性租赁住房项目作为基础设施类公募REITs底层资产，预计公募基金将募集资金11.2亿元。
而招商蛇口则在更早的之前，将旗下产业园区资产打包上市。
招商蛇口旗下蛇口产园REIT是我国首批上市的9只公募REITs之一，于2021年6月21日在深交所上市。其基础设施项目为位于深圳市蛇口网谷产业园的万融大厦与万海大厦，并于今年9月启动扩募。
由于资本市场的偏好已经改变，目前股权融资优化之后，预计稳健型房企依然是受益最广的对象。
一位不愿具名的私募机构人士在接受记者采访时分析认为，“股权融资这类，就算放开关键还是要有投资者买单。”
而另一境外投资机构人士则分析认为，这份优化政策中，补充流动资金和还债还是大头。但是要知道，不是随随便便一家房企出来融资就会有人认购，所以受益的肯定是资产负债表比较正常的房企。“这种市场条件下，受益的范围还是比较窄。”
从房企的反馈来看，目前多数也仍更关注销售回款的作用。“融资的政策给了很多，包括这几天给房企授信，之前的展期等，真正有多大的作用，还要再观察。关键还是销售回款，销售好了，整体才会好。”一位A股上市房企的人士对记者分析认为。
金融支持地产打出组合拳
近期，金融支持房地产的措施不断出台。
记者10月20日从证监会获悉，对于涉房地产企业，证监会允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。
人民银行11月23日消息，人民银行、银保监会日前发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务等六个方面提出16项具体措施。据悉，人民银行等金融管理部门鼓励金融机构与优质房地产企业建立战略合作和稳定的合作关系，为其提供一揽子金融服务，促进房地产市场平稳发展。
11月23日，“第二支箭”扩容后首批民营房企发债项目揭晓——中债增信公司出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，首批分别支持发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，预计其他优质民营房企的发债增信也将快速落地。
同日，多家国有大行宣布与部分房企签订战略合作协议。例如，农业银行与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团5家房企举行银企战略合作协议签约仪式。银企各方均表示，将以本次签约为契机，共同维护住房消费者的合法权益，携手促进房地产行业良性循环和平稳健康发展。
中邮证券研究报告总结称，目前，地产支持政策已形成组合拳，稳楼市三位一体，稳融资三箭齐发，有望显著改善房地产企业资产负债表、更快恢复房地产市场平稳健康发展。
来源：综合自新华社、《中国证券报》、21世纪经济报道等
责任编辑：张海营
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