来源微信公众号：标准地产研究院
素有“现代会计学之父”之称的卢卡·帕乔利，在他的著作《数学大全》一书中，率先揭示了资产、资本和负债三要素跟企业发展经营的内在联系，这也成为后来会计学理论建设的基础。
帕乔利认为，对于负债率较高的行业，企业源源不断的现金流，才是企业稳健前行不可或缺的必要条件。
也正是如此，此后的财会审计方面的专家，在分析企业未来发展潜力时，不可避免的要对企业的现金流量情况进行深度分析，其中，对企业偿债能力的分析是评价企业现金流好与坏的重要参数。
反映企业短期偿债能力，最常用到的一个指标是“现金短债比”，该指标反映的是企业某一时间点内现金流压力及安全性。
近日，国际信用评级机构穆迪梳理出了对中国47家房企的信用评级机构，其中有七家房企的信用状况出现恶化。
穆迪对个别房企信用评级恶化的原因，也给出了理由，比如富力地产的评级从“稳定”调整至了观察名单。
穆迪表示，对富力企业家族评级的下调，主要是因为对富力高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧。
评级的下调对房企来说，是一个很微妙的信号，因为它可能会影响企业的再融资，信用评级下调后，公司再融资成本会上升，难度会加大。
此外，信用评级下调后，交易对手还可能就会压缩账期。这样一来，同样会加剧公司现金流的紧张。
01
净负债率居高不下
5月6日，富力地产公布了最新的运营数据。
除了在营收、净利润、销售额均出现同比下滑以外，富力地产居高不下的净负债率引起了市场广泛关注。
简单的列几组数据你看下：
1、2019年一季度，富力地产净利润1.51亿元，同比下降65.68%；归属母公司净利润6657万元，同比减少83.48%。
2、一季度，富力地产总权益合约销售金额约为167.1亿元，销售面积140.13万平方米，同比分别减少32.65%和34.87%。
3、富力地产短期借款139.23亿元，一年内到期的非流动债务约为729.35亿元，负债总额3518.9亿元，较2019年年末增加了43.7亿元，涨幅1.26%。
4、富力地产的手持货币资金仅为57.58亿元，完全不足以覆盖其一年内到期的非流动债务，现金及现金等价物余额为172.55亿元，较2019年年末下降24.66%。经营活动产生的现金流量净额为-60.85亿元，筹资活动产生的现金流量净额约为9.41亿元
看到这几组数据你有啥感受？
假如你是富力的股东，会不会觉得很害怕？
富力的艰难，其实也不是一天两天的事。
富力地产的净负债率由2018年的184.10%上升到了2019年年底的198.9%，同比上升14.8%，且该指标一直呈现出稳步攀升态势，暂时看不到好转的迹象。
根据亿翰智库和国际金融报统计的2019年50家典型上市房企的净负债率，2019年上市房地产企业的平均净负债率为92.52%，富力地产的净负债率比行业平均水准的两倍还多。
富力地产的净负债率排在倒数第二，仅次于泰禾集团，现如今，泰禾集团的艰难状况大家是知道的。
那净负债率跟泰禾相差不远的富力呢？
事实上，富力为了把净负债率给降下来，也想了一些办法：
比如2019年，富力就一直在忙着融钱，据标准地产研究院的统计，2019年富力地产全年累计发债15次，通过发行境内公司债、超短融资券、境外美元债等方式累计募集资金达336.46亿元。
再如2019年底，富力以13.68港元发行了2.73亿股H股新股，这是富力从2006年上市以来首次进行股票配售，通过发行股份，富力直接募集到了37.35亿港元的资金。
不仅如此，富力管理层对高净负债率情况也尤为重视，在2019年全年业绩发布会上，富力集团董事长李思廉就曾表达降负债决心，要通过加快销售速度，以及放慢买地速度来降低富力的净负债率水平。
按理来说，通过频繁的发债和融资，能很大程度能改善富力的流动性和降低负债比率的，但为何富力的净负债率仍这么高呢？
标准地产研究院分析了富力地产的债务结构和年内到期债务后，发现了正是因为以下两个因素的存在，导致了富力净负债率的居高不下。
其一，富力的负债结构上，短期负债占大头。
根据富力2019年，财报数据显示，在所有的负债中，富力地产需在一年内、两年、三至五年以及五年以上偿还的债务为622.71亿元、576.07亿元、557.44亿元、215.19亿元，分别占总负债的31.59%、29.22%、28.28%以及10.92%。
其二，自有资金无法覆盖短期负债，融资金额多用来偿还债务。
富力地产一年内到期的非流动债务约为729.35亿元，负债总额3518.9亿元，账面上不受限货币资金为299.04亿元，无法覆盖短期借款。
可以预料，富力2019年虽然融了十几笔钱，融资金额300多亿，但这些钱，只够富力地产用来短期债务。
02
‘现金短债比’业内垫底
据富力地产财报数据显示，富力2019年的流动负债为2043.03亿元，其中短期贷款为622.7亿元，账面上不受限货币资金为299.04亿元，受限制资金为155.32，而一年内的短期借款就达到了622.7亿，现金储备无法覆盖短期借款。
富力地产的现金流紧张，在指标“现金短债比”上得到了充分体现。
根据信息时报统计数据，截至2019年底，统计了60家上市房企的现金短债比平均为1.49。其中，现金短债比超过1的企业有44家，占比超过7成；现金短债比低于1的有16家，占比低于3成。
标准地产研究院统计了富力地产近几年的现金短债情况，富力地产的现金短债比仅为0.48，就算加上受限制的资金，现金短债比也只达到0.61，在行业内几近垫底。
富力地产的现金短债比在行业内垫底，在标叔看来，主要是以下几个因素造成的：
1、房子卖得不好
2、销售回款率不高
首先可以肯定的是，2019年富力地产并未大幅拿地，所以并不会存在通过拿地侵占现金流的情况。
2019年富力地产新增权益货值1220亿元，面积939万平米。截至2019年底，富力地产权益建筑面积约7060.5万平方米，储备货值约7450亿元，可售面积约为5790万平米。
观察富力地产近几年的土储及增速可以看出，富力地产在2017年曾购入大量土地，土储增速为33.57%，但在之后两年之中，土储增速一降再降，2019年土储增速仅为0.12%。
富力地产2019年销售目标为1600亿元，2019年富力地产1381.9亿元的销售额，仅完成销售目标约86%。更值得关注的是，2018年富力地产销售额增速为60.15%，2019年增速下降至5.14%，增速下滑54.74%。
此外，根据国泰君安统计的2019年房企的回款率情况，2019年房企的平均回款率为82.4%，根据国泰君安研究院的数据显示，富力地产的回款率仅为62.2%，富力地产的回款率情况要远低于行业平均水准。
本文定义回款率=（销售商品、提供劳务收到的现金+收到的往来款资金-支出的往来款资金-非房地产业务现金流）/权益销售额。
当地产行业进入调整期，越来越多房企开始更为重视稳健发展的理念，而富力地产的经营现金流净额已经连续七年为负，2012年-2019年富力地产的经营现金流分别是-24.64亿、-118.62亿亿、-220.65亿、-3.56亿、-33.38亿、-72.87亿、-86.17亿、-241.45亿。
一般来说，经营现金流所反映的是经营活动（比如销售商品或提供劳务，不包括补贴和卖楼）产生的现金流。
在地产行业出现经营现金流为负的情况，并不少见，但连续多年持续为负的也不多见，并且富力地产的经营现金流可能还有持续恶化的趋势。
针对市场的上述疑问，标准地产研究院联系了富力地产的相关负责人，但截至到发稿，对方尚无回应。
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责任编辑：马婕
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