恒大“变轨”狮吼：三年冲刺销售万亿 狂砍负债4500亿

　　来源：地产密探（ID：real-estate-spy）  

　　作者：密探君

　　受大环境影响，当前房企一贯信奉的“规模为王”商业逻辑正在发生“微妙”变化，即从“大则有机会”、“大而不倒”的膜拜中开始清醒，尤其是头部房企。

　　从全国房企“头部三强”之二的万科、碧桂园业绩推介会看，抛给行业的重磅信息似乎不多，所以外界期待业绩有所“变脸”的恒大，会否有新动作，因为压力越大，爆发力就越强。

　　3月31日下午，恒大举行2019年度业绩发布会，现场背景板上“全面实施‘高增长、控规模、降负债’发展战略”的主题词，格外瞩目。这绝非是一句哗众取宠的套话，更像一场“自我变革”的誓言。

　　图：许家印宣布恒大全面实施新战略

　　从业绩公告看，恒大过去一年很忙，有喜有忧。2019年，恒大合约销售额6011亿元，同比增长9%；合约销售面积5846.3万平方米，同比增幅11.5%；合约销售均价10281元/㎡，相较2018年10515元/㎡略有下降。

　　在国家“房住不炒”的主基调下，恒大等头部房企是最先响应并一直坚持这一方针的，特别强调民生产品，高性价比，自然会影响到售价和利润等。

　　业绩会上，恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧说，“恒大是房地产调控的模范生”。

　　从经营业绩看，去年恒大实现营业收入4775.6亿元，同比微增2.4%；毛利1329.4亿元，毛利率27.8%；净利润335.4亿元，同比下降50%，净利率7%；核心利润408.2亿元，同比下降48%，核心利润率8.5%。

　　注意！去年，恒大股东应占净利172.8亿元，与2018年373.9亿元相比，的确表现不佳。截至去年末，恒大资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点，净负债率达到159.3%，同比增加7.4个百分点，现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

　　对于净利下降，恒大此前已解释说，主要是售价较低的清尾销售楼宇在2019年交楼结转较多。不过，原因似乎还不止于此。夏海钧解释：2017-2019年，恒大已超额完成对战投共1050亿元的分红承诺，2019年公司有意识地减低了利润总额。

　　实际上，这是恒大回归A股市场的一个重要战略步骤，恒大曾三次引入战略投资，明显增厚了股东权益，降低负债率，但有对赌协议及补偿条款。夏海钧明确回应：恒大回归A股依然在有序推进中，战投们愿意延期一年。

　　言外之意，恒大去年牺牲一些利润也是必然的，值得的。

　　他透露：恒大目前已售未结转资源达4500亿元，2020年只要再卖1500亿元就能够实现6000亿元的收入。按10%的净利率计算，也有600亿元净利润。相信2020年恒大还是地产行业利润最好的公司之一。

　　恒大2019年这个成绩虽差强人意，但已成历史。面向未来，有关恒大的更多聚焦点也紧随背景板的“新战略”口号一并展开，堪称这次业绩会的最大亮点。

　　业绩会上，恒大集团董事局主席许家印正式宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

　　所谓“高增长”，在许家印眼里，恒大销售额要高速增长，今年要实现销售8000亿元，到2022年要实现销售1万亿元。

　　年初以来，特别是疫情突袭，房地产进入寒冬，多数房企业绩出现同比下滑。在这种背景下，恒大依然敢“口出狂言”，底气何在？

　　今年以来，恒大率先打响“网上销售”全民营销革命，靠颠覆性营销实现一季度业绩“开门红”：销售额1465亿，大增23%，销售回款1133亿大增55%，行业排名第一，刷新了该房企一季度销售及回款最高历史纪录。

　　图：恒大一季度销售及回款对照图

　　恒大高层透露：目前恒大拥有2.93亿平方米土地储备，今年总可售面积1.32亿平方米，可售货值1.27万亿。按照64%的去化率保守估算，可实现销售8110亿，完成8000亿销售并无压力。

　　什么是“控规模”？许家印表示，就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年的每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。

　　对于恒大来说，降负债迫在眉睫。能主动加速“去杠杆”，足见其有先见之明，对潜在风险的高敏锐度。许家印明确表示，恒大要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年把总负债降到4000亿元以下。

　　实际上，高增长及控规模将直接关乎企业负债水平，说白了就是如何“开源节流”。怕外界似懂非懂，许家印在现场还算了一下帐。

　　他说，“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿。恒大今年减少土储3000万平方米，就等于减少600亿支出。一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿。”

　　目前，楼市分化明显，要想在不确定加大的市场中力争上游，保持领先优势，就必须认清自己，恒大显然已提前意识到危机，变革迫在眉睫。

　　业内人士表示，当前恒大的最大特点是一个组合优势发力，包括销售能力强悍、土地储备充足，以及产品品质、管控能力与团队执行力都非常过硬。外界期待恒大能开创楼市新局面，引领房企新变革。

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