撰文|杆姐&编辑|雯雯
杆友小鱼推荐星球撞树的《带不走的忧伤》：我真的听到了悲伤。（ps：欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
说起追风口，除了互联网，就属房地产行业最敏锐。
前两年纷纷造车，这两年母公司日子不好过，又开始分拆物业公司上市，名字都非常洋气。杆姐从中看到不少叫：健康、生活等等，都已不仅局限于物业。
最近港交所披露了力高集团分拆的物业公司：力高健康生活的招股书。这一次，加了“健康”的物企，到底有什么不一样？
01
消失在利润表里的“健康”
根据力高健康生活的招股书介绍，其为江西省的全国性综合物业管理服务供货商，服务网络涵盖长江三角洲、大湾区、环渤海区及华中地区等——这里好像没有感觉到和“健康”有啥关系？
往后面看，杠杆地产终于读到一些相关性。原来，他们的三条服务线里，除了物业管理服务，还有两条是非主业增值服务和社区增值服务。
对于后两者，力高强调自己致力于成为客户的‘双管家’，即生活管家及健康管家，凭借的是智能及数字化技术服务平台，经营效率及客户体验。
在社区增值服务业务内容里，力高进一步阐述了自己的“健康”属性：第五点“透过怡邻健康中心提供的小区康养服务，主要包括透过普通及专科诊所及养老服务提供的医疗服务。”
值得注意的是，从字面上，力高的健康和生活两条腿似乎一样粗，但情况却正好相反。
截至2020年底，“生活”方面，力高在管项目总计达86个，在管总建筑面积达1350万平方米；
“健康”方面，力高目前有两间怡邻健康中心诊所在营，并计划在2023年前开设逾21间康养中心……
分化的情况在营收里体现得更明显。
如上图，毛利率最低的物业管理服务2020年占其总营收的大概61%，毛利率最高的、包含了康养业务的社区增值服务，2020年占其总营收大概11%。
这11%里，关于康养部分的收入似乎又看不见。如下图，招股书只说明了公用区域管理服务、停车场销售代理服务、拎包入住服务、家居生活服务四项。
“健康”去哪了？在风险提示里，杠杆地产找到了。招股书这么说：
怡邻健康中心业务相对较新，并仍在不断发展，我们无法向阁下保证我们将能按计划增加我们的小区医疗服务收益。
发展新诊所，尤其是于新市场中，可能需要大量时间、资源及资金，且可能无法实现盈利目标。我们无法向阁下保证我们于小区医疗服务的投资可及时收回，或根本无法收回。
医疗保健行业在中国亦受到严格监管，且我们无法保证新的事态发展加大我们未来提供该等服务的难度，或要求我们作出变更，以降低我们诊所的吸引力或知名度。
换句话说，对于投资者而言，“健康”是一个饼。
02
两大通病
回到力高健康生活的“生活”上面。杠杆地产也发现了一些亮点和隐忧。
亮点是，这几年，力高健康增长速度可观。2018年至2020年，力高健康的在管面积分别为590万平米、740万平米、1350万平米；
期内合约建筑面积为990万平米、1340万平米、2010万平米。
收益方面为1.24亿元、1.81亿元和2.22亿元，复合年增长率33.5%；
期内，公司利润分别为2980万元、2980万元和4400万元，复合年增长率为99.1%。
隐忧就是母公司和区域化依赖症。
2018-2020年年，力高健康生活就力高集团所开发物业有关提供物业管理服务所得的收益分别为7990千万元、9780千万元、1.229亿元，占其物业管理服务所得收益的96.7%、93.4%及90.4%。
同期，其自力高集团作为客户的非业主增值服务收益为2070千万元、4650千万元及5370千万元，分别占其同期自非业主增值服务收益约100.0%、94.7%及87.7%。
好消息是每年来自母公司的营收占比在减少，坏消息是这一减少的幅度微乎其微。
另外就是区域化依赖症，力高健康生活的大部分业务集中在华中地区及环渤海地区。
2018-2020年，其上述两区管理总建筑面积分别约为4.6百万平方米、5.9百万平方米、6.8百万平方米，分别占同期其在管物业总建筑面积的约76.6%、79.1%及50.7%
虽然面积占比有减少的趋势，但营收似乎不降反增。该两地的收益分别占同期总收益的约74.0%、76.3%及77.6%。
区域依赖是把双刃剑。好的方面是深耕某区域可以加强该区域群体对品牌价值的认可和传播度，坏的方面是任何有关区域社会、经济等变动都将会强烈影响经营业绩。
03
母公司的隐忧
此外，杠杆地产还注意到，力高健康生活提交招股书的这个节点很有意思。母公司力高集团近一年的股价呈走跌状态，截至今天（6月11日）收盘，力高集团跌4.32%，目前市值94.47亿港币。
力高集团成立于1992年，为黄若虹、黄若青两兄弟在泉州创办。兄弟俩分别出生于1964年、1968年。
1999年至2011年，是力高区域性扩张时期，它以福建为大本营，向外扩展。目前总部深圳，以地产开发为主，集康养、商业、科技、物业、文旅、教育等多元化产业于一体。2014年1月，力高集团在香港联交所主板上市。
同时，力高集团的融资成本不低，5月份的一则公告显示，其发行的于2022年到期的65百万美元优先可持续性票据利率为8.0%。
克而瑞数据显示，2021年2月房企境内发债平均利率约5%左右。海外债平均融资成本降至5.44%。4月单月融资成本环比下降0.71%，仅为3.93%。力高集团要远高于平均水平。
公开资料显示，力高的控股股东主要有三个，分别是环宇国际控股有限公司、时代国际发展有限公司、Power RayInvestment Development Limited。
黄若虹黄若青分别通过环宇国际和时代国际持有上市公司39.06%和26.60%股份。杠杆地产感觉到，力高集团的家族化结构还是较为明显。当然了，哪家又不是呢？
在此次冲击港交所之前，力高集团对力高的物业管理团队进行了一些“去家族化”。物业管理部总经理姜玥，曾任职于在恒大、奥园物业、中庚物业等，其在2021年4月正式上任。
差不多同期委任的高管还有公司老将林梅，从UG Management总经理到如今的力高健康生活物业管理部副总；
不过3位执行董事里，有两位黄氏兄弟的“近亲”：女儿黄燕琪及侄女黄燕雯。
此次如果能顺利上市，不知力高集团能否带给投资者们实实在在的价值？
责任编辑：马婕
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