中梁百悦智佳递交赴港IPO申请近三年净利复合增长80%|物业管理_新浪财经

　　中梁百悦为中国一家快速发展的物业管理服务提供商，业务主要位于长三角，辐射全国。公司在管总建筑面积约2010万平方米，签约总建筑面积约6030万平方米，其中长三角地区在管总建筑面积达62.8%。

　　根据弗若斯特沙利文的数据，按总收益计，公司在2020年长三角的物业管理服务公司中排名33。

　　公司业务主要包括3条业务线：

　　1）物业管理服务，主要是向物业开发商、业主及住户提供一系列的物业管理服务，包括住宅及非住宅物业的清洁服务、安保服务、园艺服务及维修保养服务；

　　2）非业主增值服务，主要是向非业主（主要包括物业开发商）提供全方位的物业相关业务解决方案。包括协销服务、交付前服务及其他增值服务；

　　3）社区增值服务，主要是向业主及住户提供社区增值服务，包括交钥匙装饰及装修服务、物业代理服务、公用区域管理服务及生活及旅行服务。

　　中梁百悦的客户基础主要包括物业开发商、业主、住户以及第三方销售及商业公司。公司的最大客户为中梁控股集团（02772），主要向其提供物业管理服务及增值服务，2020年公司向中梁控股集团提供服务产生的收益占总收益的42.0%。就三大业务线整体而言，公司的供应商主要是在中国提供清洁、安保、园艺及若干维修保养服务的分包商。

　　财务表现上，中梁百悦智佳的收益由2018年人民币1.76亿元增加至2020年的人民币7.05亿元，复合年增长率为100.2%；净利润由2018年的人民币2660万元增加至2020年的人民币8620万元，复合年增长率为79.9%。

　　其中，来自物业管理服务的收益占比由2018年的0.1%增加至2019年的6.4%，并进一步增加至2020年的33.8%；来自独立开发商开发项目的物业管理服务收益占物业管理服务总收益的百分比由2018年的0增加至2019年的8.4%，并进一步增加至2020年的20.1%。

　　此外，于2020年底，中梁百悦智佳的签约总建筑面积约6030万平方米，近三年签约建筑面积复合年增长率为58.8%。覆盖中国18个省、两个直辖市及三个自治区的147个城市，其中于长三角的在管建筑面积占比为62.8%。

　　不过，从盈利水平来看，中梁百悦的毛利率呈下降走势。招股书显示，2018年-2020年其毛利率分别为33.6%、30.8%和28.4%。

　　中梁百悦的主要业务分为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，而在过往记录期，非业主增值服务和社区增值服务的毛利率出现下降，拉低了整体毛利率。

　　对于非业主增值服务毛利率下降，中梁百悦解释称，“主要由于雇员福利开支及分包费用有所增加，反映出我们业务规模扩大，及我们努力通过雇用及委聘额外员工及分包商提高服务质量。”

　　“我们社区增值服务的毛利率由2019年的57.6%减少至2020年的20.2%，主要由于我们于2020年开始提供生活及旅行服务，而该类服务的毛利率一般较低。”中梁百悦方面表示。

　　中梁控股集团成立之前，曾委聘其他物业管理公司为其所开发的物业提供物管服务。随着中梁控股规模的扩大和项目数量的增加，带动了物业管理需求的快速增长，因此其于2016年12月成立上海中梁，从事物业管理服务。

　　2018年4月，中梁控股董事长、执行董事杨剑实施集团重组计划，将物业板块从中梁控股集团中分离出来。