行业透视｜员工数量回到5年前，“寒冬”之下央国企也在“紧衣缩食”_新浪财经

导语

在当下市场环境下，减少用工成本、提高效率、严控支出、保住现金流是多数房企的首选。

◎ 文 / 谢杨春、吴嘉茗

在对房企的研究中，员工数量作为一个动态、直观的指标，不仅反映了企业的经营状况，也体现了行业的发展趋势。本文通过对64家典型上市房企2018年以来的员工总数变化情况进行研究，展现行业调整周期中员工总数的波动情况，以及这样的变化趋势下，未来对行业发展、员工需求产生的潜在影响。

地产企业员工数量回到5年前优化裁员动作仍在延续

“三道红线”以来企业持续面临高压，行业中的大部分房企均在调整自身经营策略以适应新的挑战，叠加市场下行等因素的影响，2023年以来房企的组织架构调整均已收缩、合并为主，相应地企业员工数量也有一定程度的减少。

据CRIC统计的64家上市房企员工人数来看，2023年末64家上市房企总人数为118.6万人，同比减少6.5%，对比员工人数最高峰2021年则减少16.6%。从绝对值来看，118.6万人的总量已经低于2019年，回到2018年的水平。

具体来看各上市房企员工人数的变化，2023年有近八成房企的员工人数同比下降，其中奥园集团、合景泰富、禹洲集团等的员工人数降幅更厉害，同比减少30%以上，而对比最高峰时期员工数量更是减少80%以上。

反之，还有个别企业员工人数不降反增，但增幅较小。例如绿城中国、陆家嘴、远洋集团、越秀地产、建发房产等，此类房企以地方国企为主。一方面此类房企的经营表现相对稳定，另一方面在2022年人员已经一定程度上的减少，2023年小幅回升。

出险房企于2019年、2021年便早开始断臂求生央国企也难逃“减员增效”

根据历年年报披露的员工人数，CRIC统计了典型上市房企2018年至今以来的“员工总量高峰”情况，人数最多的年份集中于2019年和2021年，占比分别为25%和26.7%。恒大、富力、中梁等房企人数最高峰都位于2019年，龙湖、金地、绿城、金茂等房企的人数最高峰出现在2021年，不同类型的房企人数开始走低的时间点有所不同，但从2021年以后，上市公司人数总量下降成为房企的主要趋势。

CRIC梳理了员工人数最高峰在不同年份、以及其在2023年员工人数的降幅较大的企业情况：

从2018年开始员工人数便走低的房企以民企为主，包括时代中国、融信集团、正荣集团、碧桂园等；

2019年开始员工人数走低的房企中，除了民企禹洲集团、合景泰富、中梁控股等以外，城建集团、光明地产等地方国企也进入减员阶段；

2020年开始减员并且降幅较大的房企有奥园集团；

最后2021年开始减员的房企中，金科、中交和正商的员工降幅相对较大。

此外，2022-2023年才开始减员的房企包括保利发展、滨江集团、招商蛇口等相对表现稳健、实力更为雄厚的房企，且这些房企的减员幅度较小，员工人数降幅基本都控制在20%以内。其中滨江集团作为近几年表现最为稳健的民企代表，2023年员工数量较2022年最高峰期间仅减少1.2%。

行业持续调整下企业管理、员工需求呈现新趋势

地产行业的转型正迫使企业重新审视其发展策略，在当前的市场环境下，裁员和组织结构调整已成为许多企业不得不面对的现实。而短期地产行业也难以回到“黄金时代”，紧衣缩食是众多房企熬过这一轮行业“寒冬”的重要手段，减少用工成本、提高效率、严控支出、保住现金流是多数房企的首选。

在地产周期性的调整、底部缓慢修复阶段，调整、优化仍将延续。短期企业将更注重人均效能的提升，实施精细化的考核和管理，且考核不仅局限于集团总部，也将对区域、项目层面提出同样的要求。

我们认为，在这一过程中民营企业和大型央国企将会展现出不同的应对策略。仍有能力拿地的民企更倾向于深耕现有市场，通过提高运营效率来维持竞争力，架构上保持扁平管理；而规模化央国企在地产板块或将进行适度精简，同时追求其他业务领域的增长点。但所有企业都将越来越重视产品、营销和现金流的管理，尤其对于回款速度和资本回报率有更高的要求，因此在部分企业中投拓、信息等岗位的重要度和稀缺度可能会下降。

值得注意的是，规模的收缩也让地产岗位、人才发展呈现新趋势。首先是团队精英化，从过去的“堆人数”到现阶段的注重效率；其次，复合型人才的要求。岗位减少下，强调人才的一专多能；最后，人才资源共享。工作职责不再固化，通过轮岗等竞争，聚集专业人才对公司全国进行支援和指导。

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