三四线城市率先进入代建高峰

过去三年行业调整期，在企业投资上呈现2个特征，第一，民企大量退出，央国企独占鳌头，择机拿了大量优质地块，以独立开发为主；第二，城投大面积托底土地市场，但开发能力是硬伤。

自城投拿地成为土地市场的中流砥柱后，以低风险、低成本轻资产运营，输出品牌和管理的代建模式成为房企新阶段“突围”的重要赛道。

据CRIC各城市机构对29个重点城市在售商品住宅项目进行调研整理，目前代建比例约为1.67%，不同城市比例参差不齐。从代建项目的区位分布层面、以及代建企业布局的角度来看，均差异显著。

按不同能级城市的统计结果看，一线城市代建比例低至0.8%，二线城市为1.6%，三四线城市则为2.6%，低能级城市商品住宅的代建比例明显更高。

在行业下行周期中，土地市场格局出现显著的变化，即民企大量退场、央国企强势，城投成了多数核心城市托底的生力军。

细化到城投表现来看，从2021年至2024年5月，重点监测的30个重点一二线城市成交的含宅用地中，有46%的地块由城投公司竞得（含合作拿地），同时拿地金额占比也高达33%。

与拿地幅数、金额占比较高不同的是，由于运营专业度普遍不及规模国央企和高周转的民企，城投公司拿地后的开工率明显低于其他几类房企：2021年至今，城投拿地项目中全部开工的地块仅有20%，加上部分开工的地块，总体开工率22%。

从城投已开工的土地来看，城投所拿地块规模越大的反而开工率越高，城投拿地项目中，总建面小于5万平方米的地块开工率为17%，随着面积段升高，地块的开工率也持续上升，当总建面达到20-25万平方米阶段时，开工率超过30%，大于25万平方米的项目中，开工率达到37%。这与部分高能级城市综合用地体量较大不无关系。

同时，合作拿地项目的开工率也远高于独立拿地项目。其中，合作拿地项目开工率为47%，城投独立拿地项目开工率仅19%，两者相差28个百分点。城投公司与不同类型的公司合作拿地，开工率也有较大的差异：与国企、央企合作拿地项目的开工率分别达到79%和64%，可见国央企对于开工率的带动效果卓越；其次与民企合作拿地项目的开工率39%；城投与城投公司一起拿地的项目开工率最低，仅28%。

具体到项目来看，通过CRIC各城市机构对29个重点城市、近万个在售的商品住宅项目的梳理，我们发现目前在核心城市商业代建比例仍然较低，但正逐年提升。

CRIC调研数据显示2020年、2021年开盘的项目中代建的比例不足0.7%，2023年是分水岭，29个重点城市代建比例达到4.65%，比2022年增加3.62个百分点，而2024年比例进一步增长至6.28%。这也符合城投大面积托底土地市场主要是在2021年“双集中供地”之后。

综合而言，目前在核心城市商业代建比例仍然较低，在近1万个在售项目中，代建比例（按项目个数）仅有1.67%，与发达国家较高的代建渗透率相比，未来还大有可提升空间。

按不同能级城市的统计结果看，一线城市代建比例低至0.8%，二线城市为1.6%，三四线城市则为2.6%，低能级城市商品住宅的代建比例明显更高。

这样的现象与企业的拿地策略转向有很大的关联，“三道红线”以后房企普遍面临很大的资金压力，拿地收缩、聚焦于一二线城市，而对于低能级城市则倾向于转为代建、管理等轻资产运营模式，在高能级城市则更倾向于传统的重资产模式。

具体到不同城市的代建比例情况可见，四个一线城市商品住宅代建比例都不到1%，在样本城市中位列倒数；二线城市中苏州的代建比例达到6.04%，仅次于无锡，其次南宁、济南和天津都超过3%；而三四线城市中无锡、常州、漳州代建比例分别为6.87%、3.29%和3.23%，仅徐州代建比例1.23%，未达到平均水平。

从代建项目的分布情况来看，以位于市区的项目居多。29个重点城市的代建项目中有61%位于市区范围，另外39%位于郊区范围。房企在选择代建项目的时候，区位也是重要考虑因素之一，主要是由于商品住宅一般以全过程代建代销为主，考虑到销售需求则位于市区的项目有较大的优势。

以4个代建项目最多的城市天津、苏州、无锡和成都项目分布为例：仅有天津的代建项目以位于郊区为主，22个代建项目中位于市区范围内的仅有4个；反之苏州的代建项目则全部位于市区范围，与天津形成鲜明对比，成都、无锡也以位于市区的项目为主，成都的天府新区、青羊区和武侯区代建项目数量领先，无锡的梁溪区、经开区、滨湖区代建项目数量也较多，滨湖区位于太湖之滨的豪宅项目奥体潮鸣也由绿管代建。

这一点从城投已开工的土地也能看出，CRIC数据显示，从项目区位和拿地方式而言：城投拿地项目市区的开工率远高于郊区项目，其中市区项目的开工率为36%，郊区项目则仅有15%，两者相差近20个百分点；

究其原因，部分配套齐全、资源属性较强的市区地块，溢价空间、抗风险能力均较强，尤其是在部分核心一二线城市，在政策逐步放开、市场信心缓慢筑底修复之下，仍能看高一线。

从代建企业的角度看，CRIC数据显示，2024年上半年代建新增规模TOP20企业新增签约建面8587万平方米，已达到2023年全年新增建面的72%。按上半年新增建面分布来看，TOP20房企中共有4家新增建面超过500万平方米。

可以看到目前代建企业各梯队差异显著、存在明显断层，绿城管理、旭辉建管和蓝绿双城位列前三，其中绿城管理上半年新增签约建面达到1746万平方米，是唯一新增签约建面超过千万的企业。旭辉建管与蓝绿双城上半年新增签约建面也超过700万平方米，几乎是TOP10门槛2倍。

同时，代建企业集中度继续走高，强者恒强趋势未改。TOP5、TOP10企业新增代建规模达到4320万平方米、6285万平方米，分别占TOP20总量的50%和73%。

从CRIC各城市机构对29个重点城市、近万个在售的商品住宅项目的梳理来看，29个重点城市商品住宅项目代建企业主要包括绿城管理、金地管理、蓝城集团、朗诗地产和龙湖建管等。这些企业同时也是目前代建行业中市场份额占比较大的房企，其中绿城管理、蓝城集团、金地集团都位列上半年代建新增规模TOP5。

这些典型企业在29个城市中代建项目的分布情况有所不同：

以绿城管理这样在代建中领先的房企来看，其进军城市较多、布局较为分散：绿城管理在29个重点城市中布局了18个城市，代建项目最多的城市为杭州，杭州共有7个代建项目，占绿管在29城总项目的15%，其次绿城管理在济南、宁波、长沙、成都、无锡等多个城市都有3个及以上的代建项目。

另一类企业项目分布相对聚焦，以蓝城集团、朗诗地产等为代表，蓝城和朗诗在29个重点城市中也都有10个以上的代建项目，但是较为聚焦在个别城市：例如蓝城集团共有15个代建项目，其中8个位于徐州，3个位于无锡，其他城市则仅有1-2个项目；朗诗地产更是完全聚焦于无锡和苏州，所有代建项目均位于这两个城市。

值得一提的是，土地市场持续走弱之下，城投依旧是“托底”的主力军。根据CRIC统计的30个重点城市，2024年上半年城投参与拿地比例达到47%，为2021年以来同期新高，较2023年上半年增长16个百分点，未来城投类项目的代建空间仍存。

同时商品住宅代建作为代建项目的最主要来源，在重点城市的平均代建比例仅有1.67%，与国外较高的渗透率相比，国内商品住宅代建仍处于蓝海阶段，且在各城市的渗透率有明显差异，部分城市后期具备较大的增长空间。

从企业层面来看，规模领先的房企如绿城管理、金地管理等目前布局的城市相对广泛，而仁恒置地、朗诗集团则更聚焦于个别城市，未来在代建渗透率持续增加的预期下，目前已经进入代建行业的企业预计将加速代建的布局扩张，尤其加速进入三四线和二线城市。

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