本地国企走向前台，上海内环区域价值回归

地方国企正在成为房地产市场中一股不可小觑的新势力。

作为全国最受瞩目的市场，上海向来都房企全国化的“兵家必争之地”。随着民营房企的“偃旗息鼓”，上海的房地产市场，除了央企和一些已经走向全国化的地方国企在“攻城略地”，上海本地的国企也悄然走向前台，成为上海房地产市场上的主力军。

随着上海城市更新的深入推进，占据资源优势的本土国企逐渐从负责一级土地开发、城市基建等走向房地产开发的前台，地方国企与央企占据80%-90%市场份额的格局将渐成定局。

此前“名不见经传”的本土国企今年在上海楼市中的表现已经相当抢眼。在今年1-5月的上海房企销售金额排行榜上，已有多家本地国企悄然上榜。

上海作为国资重镇，曾在上世纪八九十年代引领了全国的国企改革步伐，开展了一系列大胆探索和突破，这一时期，出现了大批优秀的国有房地产企业，如绿地集团、上海城开、上海建工房产等。上海的房地产开发市场一度被这些国有房企“一统天下”。

随着市场经济的发展，这些国企逐渐“隐身幕后”，承担起上海旧城改造、一二级土地联动开发及城市基建等职能工作。

目前，在上海房地产市场上，本土国企已形成上海市属国企与区属国企两大力量，市属国企主要有上海地产集团及其旗下各全资子公司、上海城投、上海城开、上海建工、上海城建、农工商、光明地产等一批房企，他们都活跃在上海城市开发的各个领域。

区属国企这几年也开始进入房地产开发领域，在上海土拍市场和楼市中的存在感也越来越强。

最近，静安76街坊即江宁社区C050201单元038-4地块被静安国企新静安集团全资控股的上海淇铭成和置业有限公司拿下，总价50.661亿元。这是老静安苏州河畔最大的零星旧改地块，仅楼板价就高达9.17万元/㎡。

就在地块旁边，静安73街坊淮安里的南北两个地块，同样是新静安集团投资建设，总投资约52.3765亿元。仅这两块地，新静安集团的投资规模就已经突破百亿。

新静安集团，就是静安区的区属国企，是2015年5月由三家静安区国企集团合并而成，过去十年已开发了多个静安区的住宅项目，可以说，他参与并见证了整个静安区城市面貌焕新的全过程。

在上海，类似这样的区属国企并不少见。出现在今年前5月上海房企权益销售金额榜单上的本土国企中，除上海城投为市属国企外，浦开集团、南房集团、浦东金桥、西岸集团、北方集团、杨浦城投、大华集团、奉贤新城、奉发集团等均为区属国企。

除了房地产开发以外，这些本地国企还会承担各区的基础设施建设、公共事业投资、城市更新等工作。比如静安区属国企北方集团，他们就参与了静安区90%的城市更新项目，也是上海中兴路片区的开发建设者。

地产国企参与市场化的房地产开发，优势很明显：资源多、融资成本低、约束较少，而且，他们开发的项目，往往都有明显的地段优势，所以，竞争力也更强。

这两年，随着上海以更大力度推进城市更新，绝大部分的城市更新项目都是本地国企充分参与，从征收到投资，再到开发一条龙无缝衔接。前文提到的静安76街坊和73街坊，新静安集团就是从征收阶段开始一手推进的。

上海地产集团、上海城投及上海城开等市属国企，除了独自承接的项目外，更多是与区属国企共同组建合资公司，发挥市级平台统筹作用，实现旧改项目一、二级联动，推进政企合作旧改的新路径。

所以，我们可以看到，这两年，包括在未来数年，上海核心区域内，上海本地国企都会是很多城市更新项目的首选建设者，而上海城市更新的重中之重是在内环内，这里也将成为本地国企竞争的“主战场”。

上海内环内的面积，真的很小。根据2022年上海统计年鉴数据，整个区域不足114平方公里，仅占全市面积的1.8%。

很多人对上海市中心的概念还停留在新天地、梧桐区以及外滩等少数区域，实际上，只要是在上海内环内，都是上海的核心。区域内的配置成熟，在《上海市城市更新指引》中提出的“构建多元融合的‘15分钟社区生活圈’”的目标，在内环内几乎都已经是“所见即所得”的现实，不需要再等待兑现。

内环内的核心地位，在房地产市场中并没有得到真实的价值体现。从成交均价看，目前上海内环内大多数板块，与内中环和中外环间没有形成明显的梯度价差。CRIC数据显示，2023年内环内商品住宅成交均价约11.9万元/平方米，内中环商品住宅成交均价约11.5万元/平方米，与内环内成交均价仅差约4000元/平方米。

具体到板块，上海内环内有些板块的成交均价甚至还低于部分内中环间的项目，如普陀、长宁、北外滩等区域的项目成交均价长期位居上海内环内的低位，一直在10万/平方米上下徘徊。

从目前在售的项目来看，内环内均价低于15万/平方米的就有3个，最低仅12-13万/平方米，价格与部分内中环间和项目均价几乎持平。

显而易见，上海内环内大部分区域的价值是被低估的。不过，随着上海城市更新的大力度推进，内环内释放出更多的高品质项目，必将吸引更多的资金回归。

曾经集中了原闸北70%棚户简层的苏河湾，在2016年消灭了最后一块成片二级以下旧里后，城市界面彻底发生了改变。曾经污浊的河水，如今变得清澈，也成为水鸟的乐园。两岸绿树成荫，文化景点和艺术空间错落其间，成为城市文化的新窗口。同时，高等级商办楼宇吸引了大量知名企业入驻，资本驻足。

城市界面的变化，也带来这里地段价值的回归。目前苏河湾的二手房价格已经摸高至20万/ m²。

可以预见，内环内的价值回归也将随着上海城市更新的大力度推进而加速。

上海国企在上海内环内关于产品的较量也将随之展开。毕竟，这个区域一直是上海最高端住宅“内卷”的主阵地。

内环内的新房价格也大多令人“咋舌”：绿城·外滩兰庭16.3万/㎡、中海·顺昌玖里17.2万/㎡、滨江壹号院16.8万/㎡……二手房的挂牌价大多在15以上，甚至超过20万。

今年1-5月，上海内环新房上市了13个楼盘，成交2038套，成交均价160815/m²，几乎是全市均价80313万/m²的两倍！

内环内面积虽小，却汇集了全上海最优质的资源——教育资源是全市平均值的8.58倍，医疗是11.84倍、商业6.34倍、办公11.4倍……

静安内环内的区域，因为有历史积淀，有长期的海派人文浸润，底蕴丰厚，而且不乏生活的烟火气，很能引起“老钱们”心底深处的怀旧情怀，所以，一直是上海房地产市场中产品最卷的区域，也是追求房产增值保值的首选之地。

新房一直稀缺的静安内环内的区域，今年陆续有几个区属国企操盘开发的项目上市，他们都没有在营销上做太多“花里胡哨”的动作，在售楼处和样板房上也不做过多投入，将更多的资源实实在在用于项目产品力和服务的提升。

这些项目还有几个共同的特点：位置好，配置全，产品实在，国企背书，没有交付及产品质量方面的风险。

伴随着区域内城市更新的提速,区域整体的价值提升毋庸置疑,这一点已经反应在近期不断提升的联动价上，区域内的投资价值也将随之日益凸显。

最近，位于静安内环内西藏北路板块的静安玺樾，以12.5万/m²的价格入市，仅相当于今年前5月内环新房成交均价的77%。

西藏北路区域，低于13万已经几乎找不到了，比如：铭德漪景庭:13.5万/㎡，万科翡翠雅宾利：14.4万/㎡，中兴路一号：15.6万/㎡，圣和静安公馆：15.2万/㎡……

项目三公里范围内的顶级商圈有：人民广场、外滩、南京西路。静安大悦城、苏河湾万象天地。教育及医疗资源都很充足，交通上也四通八达，四条轨道交通环绕，还有“双高架”及“四隧道”。这个级别的配套，用“熟透了”来形容，一点都不为过。

静安玺樾以归家动线打造为核心，从入口营造、产品空间、立面品相等多维度、全方位提升居住体验，将内环内的产品内卷拉到一个新高度。

比如：业主步行进入小区，就可搭乘专属电梯直接进入地下，免受风吹日晒，直接通往自家楼宇。新海派风格立面，融入了石材、真石漆、铝板等能够抗岁月腐蚀的现代主流高端建材。

在寸土寸金的上海内环内，静安玺樾以近10万方的体量，打造一个纯住宅项目，堪称奢侈。也正因为规模足够大，开发商充分考虑了客户需求，打造了覆盖到全龄段人群绿化空间、功能区及专属空间等。每一个细节，都源自“人性化”的产品打造核心。

在户型设计上，静安玺樾也没有盲目跟风，坚持把98m²做成从容的两房两厅两卫，并根据现代人生活习性，设计了更多的收纳空间, 更好地平衡客户居住的舒适性与功能性。

值得一提的是，随着今年三月“7090政策”淡出历史舞台，高层住宅的中小套户型面积标准从100㎡放宽至120㎡，意味着未来上海市中心的“小户型”又将变得稀缺，静安玺樾这类“实惠户型”是卖一套少一套，将越来越稀缺。

在售楼处和样板房上不做过多投入，是上海大部分国企开发商的通行做法。当那些过度修饰的空间都被还原，消费者或许更能透过现象去看到这个项目的本质：地段、配套、房型、性价比……这些更有助于消费者理性地作出判断和决定。

由此也可看出上海国企的低调。事实上，在上海5月楼盘销售金额排行榜上，不少上海本地国企开发的项目涌现。凭借本地化的优势，上海国企对区域内的市场情况、城市规划以及居民需求等更为熟悉，他们开发的项目在低迷的楼市中能够得到市场的认可，也说明了他们在产品打造上的实在和用心。

总的来说，地方国企入场房地产开发，也是在房地产新格局下寻找新机会，与央企相比，他们在本地化方面资源更强，也更具优势；与民企相比，他们资源优越，资金实力更强。市场也将逐渐接受，地方国企将成为房地产市场中的重要力量。

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