文/子木
1月13日上午10点半，上海青浦、奉贤新城联合发布新政公告：
“非沪籍人口，社保三年可购房。”
这是继上海临港、金山之后，再一次对限购政策进行边际放松，而在这之前，上海的购房政策是：
5年社保+结婚。
单身不配在上海买房子，现在看来如此荒诞的门槛，当初也被默认为常态。
也怪那几年楼市太热，很多外地人为了在上海拥有一套房，甚至选择跟郊区60岁农村大妈“结婚”。
这次上海部分区域购房，社保5年转3年，看似力度不大，但却证明了一点事实：
一线城市积极下场救市，政策空间想象力彻底打开。
之前是在边缘地区试探，而现在已经进入“五大新城”，那么未来会不会继续深入到次核心区。
之前是三年5年社保转3年，接下来是不是像临港一样，3年社保转3个月，再后来，是不是全面解除限购。
这些疑问其实答案都是肯定的，我认为只是时间和尺度问题。
因为这个节骨眼，上海作为龙头大哥亲自下场自我纠偏，其实也反映了上面对房地产的“态度”，已经发生了颠覆性的改变。
同时也在告诉大家，楼市已经进入“非常规”周期。
什么叫“常规”，什么又叫“非常规”？
拿调控楼市来讲，限购叫“常规”，卡居民结婚才能买房叫“非常规”；限贷是“常规”，不让银行给买房人批贷款是“非常规”……
之前用“非常规”的方式打压房价，而后一直用“常规”的方式刺激房价，显然有些不够尊重市场。
所以这段时间，央行允许启动政策性银行国开行参与棚改2.0，给地方派发货币，下场收库存转保障房等等“非常规”救市手段，显然已经成为必选项。
当初我在《新房改2.0》一文中的推演，还感觉有些过激，但现在看来，现实远比想象更露骨。
那么接下来的路径其实已经相当清晰了：
决心已定，政策会一直下探，直至把楼市救起来。
2023年，救市存在“试探性”，是因为害怕放得太开，导致楼市反应过激。而现在，已经完全意识到“想多了”，需要超十倍的政策效力，让楼市回到正轨。
为了放大3月小阳春对行情的功效，在这之前，1-2月大概率会加码“非常规”政策的落地，而上海这次，只是前菜。
那么我们要考虑的是，政策刺激到什么程度，楼市会彻底反弹，这个时间点又在哪里，我觉得2024年小阳春就是一个关键节点。
传统旺季叠加政策刺激，会给人们带来一定的预期扭转，让已经普跌30%的全国楼市加速触底，真正出现反转的，还要在下半年。
我现在最担心的是货币对市场的冲击。
2023年M2总量已经达到了300万亿的历史峰值，之前没有进入市场，产生效应，是因为没有合理的“渠道”。
而2023年年底，已经敲定的“三大工程”和大基建已经板上钉钉，同时政府主动突破警戒值，将财政赤字率由3%提高到3.8%左右，增发国债1万亿元，都是破天荒的举措。
现在的逻辑很简单，用滔天大水稀释债务，通过投资项引导大水入市，提高经济总量。
在三大工程里，以房地产为主的棚改2.0（城中村旧改）的占比其实非常小，“平急两用”以及保障房投资才是重头戏，基本都在十万亿级以上。
而大基建，空间发力点更大，不同于2008年的钢筋混凝土背后的道路桥梁高铁，2024年充电桩、5G数字经济、超高压电路网、大数据算力中心，工业互联网都开始向所有城市进行铺设。
过去的四万亿直接反应在楼市层面，大量货币流入房地产，而这次的货币通路，更多是先用投资拉动经济，再促进购买力入市。
所以2024年，由大基建和“三大工程”野蛮派发货币受益的人群，会有一定基数，冲入楼市消化库存，加速楼市触底。
现在大部分人认为楼市不会再起来，这是很正常的，因为房价下跌会导致预期破碎，就像现在的股市一样，狗都不理，没有人再愿意往里面放钱。
但只需要几个涨停，马上会有大量投资者蜂拥入市，市场就是这样，预期一旦扭转，速度会非常夸张。同理楼市，头部几个城市出现领涨，全国预期也会加速扭转。
刚需继续等，越等利好越多，买房成本越低，机会是等出来的。
改善和投资，要着重关注一二线城市改善级新房和次新房的成交动态，这是这一轮最容易上涨的资产，也是未来最稀缺的资产。
接下来会有大量的焦虑文，会劝大家买房上车，抢占先机。其实不用，这次楼市预期扭转，再怎么汹涌，也不可能跟过去一样轰轰烈烈，而是由棚改力度较强的一二线城市向外传导，到时候再做决策，也完全能跟得上节奏。
不过信号一旦出现，一定要跟紧节奏完成“资产腾挪”，这可能是普通人对于房地产的最后一波机会。
信号是什么呢？
3-4个头部城市同时出现成交量连续3月的成交拉升，目前已经有城市开始翘尾，有消息我会及时同步给大家。
全文完。
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