中报点评37 | 首开股份：新增投资审慎，聚焦核心城市、总土储保持充裕|平方米_新浪财经

结转利润率承压、盈利水平有修复空间，负债指标仍需进一步优化。

◎ 作者 / 沈晓玲、贡显扬

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核心观点

【上半年销售金额349亿元，完成全年目标的39.7%】2023年上半年，首开股份（维权）实现全口径销售金额349亿元，同比降低19.8%，完成全年880亿元销售目标的39.7%。全口径销售面积131万平方米，同比降低9%；销售均价26641元/平方米，较去年末降低2.6%。下半年，首开股份仍需积极提高货量供应、加强营销力度以提振成交去化。

【新增投资审慎，聚焦核心城市、总土储保持充裕】2023年上半年，首开股份的投资态度延续谨慎，新增投资规模保持在低位。上半年，首开股份以底价获取北京市昌平区南邵镇一宗纯商品住宅地块，地上建筑规模10.82万平方米。从未来可售资源来看，截至上半年末，首开股份总土储未售建面近1500万平方米，总土储规模保持相对充裕。

【结转利润率承压、净利润亏损，盈利水平有修复空间】2023年上半年，首开股份实现营业收入194亿元，同比增长173.1%；毛利润22.2亿元，同比增长67%。净利润亏损15.3亿元、归母净利润亏损19.1亿元。从盈利指标来看，2023年上半年首开股份的毛利率较去年末降低5.2个百分点至11.4%，净利率和归母净利率分别为-7.9%和-9.8%。

【部分负债指标仍需进一步优化以达到监管要求】截至2023年上半年末，首开股份持有现金229.1亿元，较2022末增加23.7亿元。非受限现金短债比1.21倍、长短期债务比5.64倍，保持在安全范围。净负债率156.7%、永续债作负债的净负债率169.8%、剔除预收账款后的资产负债率72.2%，较2022年末有所提升，仍需进一步优化以达到监管要求。

【物业经营有序推进，城市更新领域积极探索】截至2023年上半年末，首开股份酒店经营收入快速增长，酒店物业经营等结算收入4.42亿元，福州首开君澜温泉酒店“茉莉泉”、昌平回龙观首开Long街、苏州胥江天街成功开业。同时，首开股份近年来在城市更新领域积极探索，推进老旧小区改造和历史文化街区更新，相继启动实施多个项目。

01 销售

上半年销售金额349亿元完成全年目标的39.7%

2023年上半年，首开股份实现全口径销售金额349亿元，同比降低19.8%，完成全年880亿元销售目标的39.7%。全口径销售面积131万平方米，同比降低9%；销售均价26641元/平方米，较去年末降低2.6%。在房地产市场整体下行调整的行业背景下，2023年首开股份虽然已经调低了年度销售目标，但截至6月末的目标完成情况仍略低于往年水平。下半年，首开股份仍需积极提高货量供应、加强营销力度以提振成交去化。

02 投资

新增投资审慎聚焦核心城市、总土储保持充裕

2023年上半年，行业流动性压力持续，规模房企整体投资意愿延续低迷、投资态度谨慎。首开股份的投资力度也收缩明显，新增投资规模保持在低位。上半年，首开股份以底价获取北京市昌平区南邵镇一宗纯商品住宅地块，地上建筑规模10.82万平方米。从未来可售资源来看，截至上半年末，首开股份总土储未售建面近1500万平方米，总土储规模保持相对充裕。

从总土地储备的结构来看，截至2023年上半年末首开股份的土地储备主要集中在一线和二线城市，按建面分别占到41%和35%。区域来看，环渤海区域占比最高达58%，其中北京占到近7成；长三角区域占比18%，中西部和珠三角则分别占到12%。总体来说，首开股份的总土储整体城市能级较高、且大本营相对集中，在目前的行业形势下整体风险相对可控。

03 盈利

结转利润率承压、净利润亏损盈利水平有修复空间

2023年上半年，首开股份实现营业收入194亿元，同比增长173.1%；毛利润22.2亿元，同比增长67%。净利润亏损15.3亿元、归母净利润亏损19.1亿元，亏损规模较去年进一步放大。从盈利指标来看，2023年上半年首开股份的毛利率较去年末降低5.2个百分点至11.4%，净利率和归母净利率分别为-7.9%和-9.8%。综合来看，一方面，近年来行业整体利润空间收窄、利润率走低，首开股份历史高价地块、低利润项目的结转出清拉低了利润率水平。另一方面，2023年上半年（其他非流动金融资产）公允价值变动损失5亿元、（其他应收款坏账）信用减值损失2.57亿元，都对首开股份的利润实现有较大的负面影响。

04 负债

部分负债指标仍需进一步优化以达到监管要求

截至2023年上半年末，首开股份持有现金229.1亿元，较2022末增加23.7亿元，其中受限及预售监管资金58亿元、非受限现金171.1亿元。非受限现金短债比1.21倍、长短期债务比5.64倍，保持在安全范围。净负债率156.7%、永续债作负债的净负债率169.8%、剔除预收账款后的资产负债率72.2%，较2022年末有所提升，仍需进一步优化以达到监管要求。

05 多元化

物业经营有序推进城市更新领域积极探索

除了地产开发主业外，首开股份也有序推进物业经营板块的发展和优化。截至2023年上半年末，首开股份酒店经营收入快速增长，酒店物业经营等结算收入4.42亿元，福州首开君澜温泉酒店“茉莉泉”、昌平回龙观首开Long街、苏州胥江天街成功开业。同时，首开股份近年来在城市更新领域积极探索，推进老旧小区改造和历史文化街区更新，相继启动实施多个项目。上半年，继续深度参与北京“回天计划”、方庄地区提升改造，推进长租公寓产品标准化体系建设，养老项目持续增加，文投文创项目稳步运营，棚改项目高质量推进。