专题 | 规模“榜首”城市系列——政策刺激下成都市场转机及不确定性探析|成都市_新浪财经

导读

在全国市场下行期，成都市场更显韧性。

◎研究员 / 杨科伟、柏品慧、李诗昀

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成都房地产市场极具规模优势，成交面积、金额常年稳居全国前十。2022年，在全国市场下行期，成都市场更显韧性，上半年累计成交同比跌幅收窄至15%。上半年，成都出台5次放松政策，其中两次放松限购。在政策暖风下，下半年成都市场能否周期性上行？

容量规模优势铸就“安全垫”市场下行期更显韧性

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一、两千万人口造就市场规模优势，成交面积及金额稳居全国前十

成都常住人口超过2100万，是中国第4人口大市，庞大的人口规模造就了房地产市场规模优势，成都新房成交面积常年排名全国前列。2015年以前，成都是全国唯一一个市场规模达2千万平方米的城市，成交面积排名常年稳居全国第一。

2015-2017年，武汉、重庆成交明显发力，成交规模反超成都跃居全国第一，不过成都排名仍高居全国第2位。2018年-2021年，受供应缩量、调控加码等多重因素影响，成都商品住宅成交规模下滑至1500万平方米上下，全国排名保持在前10位。

2022年前5月，成都以602万平方米成交面积，高出第2名武汉近一倍的巨大规模优势，暂时重归全国新房成交面积排行榜榜首位置。

除2018、2019年外，成都新房成交金额常年居于全国前10名，部分年份排名仅次于北京、上海。2010-2011年，成都是中西部唯一一个新房市场规模超千亿的城市，排名仅次于京沪。2012-2014年，成都新房成交金额依然领跑中西部，排名仅低于部分一线城市。2016-2020年，成都每年商品住宅成交金额基本维持在2千亿元左右，排名在全国第10位上下徘徊。2021年上半年成都楼市局部转暖，带动全年成交金额迈上3千亿元新台阶，排名升至全国第8。

二、2022年楼市局部企稳，去化率超5成累计成交跌幅收窄至20%

2022年，成都房地产市场有序复苏，前5月累计成交创2018年以来同期次新高。受预售取证条件放宽驱动，5月下半月房企推盘积极性有所提升，新房供应明显放量，带动前5月供应面积达到475万平方米，创2020年以来同期新高。前5月商品住宅累计成交面积达607万平方米，创2018年以来同期次新高，同比跌幅收窄至20%。

开盘平均去化率稳步回升至50%以上，近乎恢复至去年上半年水平。3月，川发天府上城、人居麓湖林语等热盘入市带动下，开盘平均去化率升至42%。4月，开盘去化情况进一步好转，平均去化率回升至58%，近乎恢复至去年上半年60%的去化率水平。5月，平均去化率也超过了去年下半年47%水平，半数以上入市项目去化率超过60%，麓湖生态城、新鸿基悦城、华发统建锦江大院等5个项目基本实现开盘即罄。

三、两度加码救市，但能否扭转市场下行周期依旧存疑

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以成交滤波辅以去化率修正由升转降周期波动

成交滤波模型可以帮助我们划分城市房地产市场周期，研判市场走势。但考虑到部分年份成都新房供应骤缩、成交下行，可能导致楼市降温的误判，因此，我们在成交面积滤波指标的基础上，辅以开盘去化率滤波做修正。

2015年下半年至今，以2018年中为分界点，可以将成都房地产市场划分为一轮长上升周期和一轮长下降周期。根据长周期内市场表现差异，还可以划分出5段短周期，分别是：

①2015年下半年-2016年的持续上行期，楼市持续转暖，成交面积、去化率滤波逐步回升；

②2017年-2018年上半年的寻顶期，楼市异常火爆，去化率滤波持续高位运行，而成交面积滤波受制于供应紧缺出现假性下行；

③2018年下半年-2019年快速下行期，楼市迅速转冷，去化率滤波急剧下滑，成交滤波受备案延迟、基数等因素影响短暂上升，但很快又复归下行。

④2020年-2021年上半年企稳期，在信贷宽松和热盘打新潮支撑下，楼市局部转暖，带动成交滤波、去化率滤波稳中有升，但远郊市场仍面临下行压力；

⑤2021年下半年至今下降周期，受全国房地产市场大环境影响，成都楼市难免下行，去化率滤波、成交滤波皆走低，但相较其他城市整体仍具韧性。

一、外来投资、本地恐慌购房需求轮番引领3年上升周期

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1、15年H2至16年：投资热钱彻底激活成都楼市，16年成交创新高

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2、17年至18年H1：供应紧俏房地价跳涨，加剧恐慌全民摇号抢房

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二、政策打压、信心及预期转弱，18年至今深陷下行周期

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1、18年H2至19年：调控加码市场迅速转冷，弃购率一度超5成

2018年，被称为史上最严调控的“515新政”成为成都楼市由盛转衰的分水岭，严苛的限购和摇号规则下，市场上有效房票数量急剧减少，打新人数锐减，市场迅速转冷。体现在数据层面：

第一，新盘中签率显著提升，二三圈层即便是摇号盘，中签率也大多在30%以上，不同于上半年的屡屡万人摇、中签率低于2%，下半年一圈层中签率低于5%的项目已经非常罕见，天府新区等热点区域也不乏流摇盘。

第二，平均认购率急剧下滑直至腰斩。2018年一季度，成都主城和近郊的新房开盘平均去化率几乎接近100%，二季度平均去化率也维持在9成以上。515新政以后，需求缩水平均去化率快速下滑，四季度更是跌至58%，相较一季度近乎腰斩。2018年末，摇号弃购率达到50%以上，即半数以上客户即便中签摇号盘，也选择放弃认购选房资格，市场情绪日趋理性。

2019年，成都楼市继续降温，全年成交规模创新低，开盘去化率继续走低，区域分化加剧，远郊去化不畅。具体而言：

第一，新房成交规模创2010年以来新低，2019年成都商品住宅成交面积降至1323万平方米，同比下降18%，创2010年以来新低，成交套数降至10.5万套，同比下降26%，相较2016年等巅峰期下降超过5成。

第二，成都全市开盘平均去化率降至45%，较2018年下降26个百分点，一、二圈层在部分热盘拉动下，认购率尚维持在50%以上，而受到摇号锁资等政策影响，远郊市场加速转冷，三圈层近8城项目转为顺销，开盘项目认购率低至33%。

2、20年至21年H1：宽松信贷助推成交反弹，一二圈层火爆打新

2020年-2021年上半年，疫情纾困政策落地叠加信贷资金推动，成都楼市阶段性企稳，大量高性价比盘入市拉动下，新房成交稳中有增，开盘去化率有所回升。但区域分化仍在加剧，一二圈层去化略有好转，而三圈层依旧面临较大去化压力。具体来说：

第一，成交规模稳中有增，2020年，尽管受到疫情侵扰个别月份成交大幅缩水，但全年成交不降反增3%，2021年上半年，成都商品住宅成交面积达到861万平方米，创2018年以来同期新高。同时，货币政策边际向宽助推房价梯度上涨，2020年新房成交均价升至1.7万元/平方米，同比涨幅约为21%，2021年上半年进一步上涨至接近1.9万元/平方米。

第二，开盘平均去化率有所回升，2020年回升至60%，同比增长15个百分点，2021年上半年认购率进一步上行。2020年，热点区域“万人摇”频现，最为夸张的案例是凯德卓锦万黛近7万人登记报名摇号，受这些红盘拉动，全市套均摇号人次由2019年的1.8翻倍增长至3.4。进入2021年，认筹比3倍熔断并触发限售等政策出台后，“万人摇”项目数量急剧减少，套均摇号人次大幅回落至1.1。

第三，区域分化依然显著。一圈层去化率稳中有升，由2019年的59%升至2020年的63%，2021年上半年更是升至70%以上，高新、锦江等6成以上项目开盘即罄。二圈层去化率整体持稳，保持在60%左右窄幅波动，天府新区销售表现亮眼，平均认购率接近9成，接近6成项目“日光”，但双流、郫都去化相对承压，平均去化率低于5成，也几乎不存在日光盘。而三圈层仍面临较大去化压力，认购率仅为45%，日光盘更是罕见。

究其原因，一方面，二手房市场受到疫情和政策打压快速降温，非核心区域一二手房倒挂价格差已经基本消失，但在天府新区、高新区等局部地区依然存在，另一方面，政策连番收紧之后，刚需“无房家庭”等房票愈显珍贵，出于资产增值和用好房票两方面考量，购房者自然更倾向于入手核心区域的倒挂盘。

3、21年H2至今：与全国市场同步下行，但韧性、复苏迹象皆现

2021年下半年至今，受全国市场大环境影响，成都市场同步下行，但整体仍具韧性。成交并未明显滑坡，甚至在其他城市大幅缩量映衬下，重回全国成交规模排行榜前列。去化率难免下行但幅度相对可控，2022年4月以来更是出现稳步回升势头。具体而言：

第一，成交不免回调但没有显著退坡。2021年下半年，成都商品住宅成交面积达792万平方米，环比微跌8%，同比甚至维持9%的正增长。2022年前5月，成交规模达到602万平方米，同比下降20%，同比负增主要是基数较高的原因，相较2019、2020年都维持正增长，而且跌幅相对其他二线城市明显更小，成都也因此暂时重回全国成交面积排行榜榜首位置。

第二，去化率难免下行但降幅有限。2021年下半年，成都开盘平均去化率降至47%，较上半年下滑13个百分点，其中，一、二圈层性价比楼盘仍能实现日光，三圈层集中开盘数量骤减，降温特征显著。2022年前3月，市场观望情绪依然较为浓重，去化率持续低位运行，但4月以来，去化率企稳回升至50%以上，5月近2成入市项目基本实现“日光”，半数项目去化率在6成以上。

短期：改善需求主导周期升降政策及地王是助推剂

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一、政策是导火索，18年5月升级限购限售致市场周期由升转降

政策是导火索，并与政策力度紧密相关。例如2018年5月，成都升级限购及限售。其一，限购对象由个人调整为家庭。其二，分区域从严执行限购，天府新区、高新区最为严苛，户籍需迁入本区2年以上，非户籍需在本区连续缴纳2年以上社保；户籍家庭在全市范围拥有一套以下住房，户籍单身、非户籍家庭需无房，才能新购买商品住房或二手房。其三，新购买的商品住房或二手房，须取得不动产权证满3年后方可转让。

受此影响，成交最为活跃的外来投资性需求被迫离场，本地自住以及改善性客群观望情绪加重。2018年下半年，成都房地产市场步入下降周期，打新热度明显下降，年末摇号中签客户弃购率一度超50%。

二、地王是催化剂，17年地价飞涨助推房价看涨预期及恐慌性购房

（本节有删减）

地王是催化剂，地价上涨助推房价看涨预期，并加剧市场恐慌性购房情绪。

2017年，成都土拍市场异常火热，地价呈加速上涨态势，全年涉宅用地平均楼板价高达7119元/平方米，同比大涨137%。二圈层地价全面破万，9月19日，四川金禾盛楼板价10100元/平方米竞得温江区公平街道太极社区地块，继双流、郫都、新都等近郊区域地价相继破万之后，温江区地价同样顺利破万。年内共计诞生23宗单价、总价地王，4月6日，东原地产楼板价17200元/平方米夺下武侯区红牌楼街道太平村1、7组地块，创造全市新的单价地王。

随着地价加速上涨，房价看涨预期愈加强烈，倒逼潜在置业群体恐慌性购房。2017年，成都房地产市场异常火爆，出现全民摇号抢房的盛况。房企变相提高首付比例筛选优质客户，直至形成“全款往里走，按揭不要堵门口”的购房鄙视链，甚至多个全款客户抢购一套房。

三、新房改善、二手房刚需格局强化，改善需求推动周期强弱转化

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中长期：供需紧平衡但购买力透支刚需买房难

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一、供地长期偏紧地房成交比低至0.75，即便市场下行也具韧性

得益于供地持续偏紧，成都房地产市场供需紧平衡。2014-2021年，成都涉宅用地累计成交建面10888万平方米，商品住宅累计成交面积14572万平方米，地房成交比低至0.75。2022年1-5月，成都压降供地指标，涉宅用地累计成交建面低至335万平方米，地房成交比进一步回落至0.56。

受此影响，即便在市场下行周期，成交仍具韧性。2022年1-5月，成都商品住宅累计成交602万平方米，同比下降20%，跌幅明显小于百城将近60%的同比跌幅。

二、外来人口增长平稳、抢人收效平平，市场稳定有余但增长不足

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1、强省会战略加持下人口吸附力增强，常住人口年均增长60万

强省会战略加持下，成都人口吸附力远强于重庆，常住人口年均增长近60万人。鉴于重庆乃是直辖市，单独核算GDP，四川省整体发展重心全面聚焦成都。而在强省会战略加持下，成都人口吸附力不断增强，常住人口呈加速上涨态势。2000-2010年，成都常住人口净增长401万人。2010-2020年，成都常住人口净增长582万人。反观重庆，2010-2020年，常住人口净增长321万人，常住人口增量远不及成都。

2、抢人收效弱于经济基本面，累计落户人才约60万不及西安

成都人才新政三次迭代，累计落户人才约60万人。2017年7月，成都落地人才新政，本科以上学历人才凭毕业证即可落户。2020年9月，成都升级人才新政，推动从资源要素引才向全要素协同开发人才转变。2022年1月，成都提出大力实施人才强市战略，加快建设全国创新人才高地。近年来，成都落户人才整体保持平稳增长态势，截止2022年4月，累计落户人才约60万人。

成都经济基本面更优质，但抢人收效远不及西安。对比“兄弟”省会城市西安，不难发现成都经济基本面更为优质，但抢人收效相差甚远。2021年，成都高校在校生多达110万人，西安高校在校生81万人，说明成都人才基数更具规模优势。但实际引才效果西安更为突出，近年来，西安落户人才持续保持较快增长态势，尤其是2018年，西安迁入人口高达76.5万人，其中人才落户接近50万人，占比达到60%以上。受此影响，成都房地产市场缺乏爆发性增长潜力，房价较难出现阶段性炒作上涨行情。

三、住户杠杆率升至65%存贷比降至147%，刚需购买力增长乏力

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展望：短期市场波折性复苏中长期规模稳定有韧性

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一、短期：新房市场延续复苏及分化，二手房市场或将转弱

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1、政策或将继续放松，放松限贷或能拉动市场周期拐点上行

政策存在进一步放松的可能性。2022年5月，成都接连两次放松房地产政策，但由于政策力度较弱，对市场利好程度有限。短期内，成都房地产市场依旧面临一定的下行压力，仍需在政策层面支持刚性和改善性住房需求，政策不排除进一步放松的可能性。

放松限贷更能激活相对充裕的改善性需求，拉动市场周期拐点上行。分析成都市场周期变化的短期动因，除了政策、地王等外因之外，改善性需求才是主导市场周期强、弱转化的内因。放松限贷尤其是调降二套房首付比例，才能激活相对充裕的改善性购房消费，进而拉动市场周期拐点上行。

2、短期市场继续复苏但有不确定性，二手房市场上行动力转弱

在轮番利好政策的作用下，短期成都房地产市场有望继续复苏，成交或将筑底回升，下半年成交也将整体好于上半年。但市场复苏进程或将出现波折，并存在较大不确定性：其一，市场信心恢复仍需时间。受困于品牌房企接连“暴雷”，成都市场不少问题项目由于资金问题出现停工，无法按期交付的项目数量不在少数，购房者普遍担忧项目交付问题。其二，市场购买力制约。本地居民继续加杠杆购房的空间显著有限，叠加疫情倒逼居民收入预期下滑，购房消费预期大打折扣。

相对而言，刚需群体更易受疫情的负面冲击，就业及收入预期或将有所下滑，市场购买力更是增长乏力。因此，成都二手房市场持续上行动力明显转弱，下半年成交或将步入下降通道。

3、区域及项目持续分化，高性价比楼盘热销三圈层犹存去化压力

区域及项目持续分化。一、二圈层成交去化依旧不成问题，尤其是核心地段的高性价比项目，仍能实现开盘即售罄。三圈层依旧面临较大的去化压力，客户到访量及转化率或将持续低位运行，更多项目或将加大营销力度，唯有通过打折降价、渠道提佣等方式提振成交去化。

二、中长期：市场紧平衡但人口红利减弱，年均成交1300-1600万平

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1、供需维持紧平衡，市场趋势性走稳成交下限不低于1300万平

成都供地持续偏紧，地房成交比低至0.75，叠加外来人口持续净流入，年均常住人口增长近60万人，潜在增量购房需求有保证。长期来看，成都房地产市场供需维持紧平衡，成交或将趋势性走稳。即便在市场下行周期，成交仍具韧性，预计年均成交下限不低于1300万平方米。

2、人口红利积累不足并继续减弱，成交上限不高于1600万平

成都人才红利积累不足，截至2022年4月，累计落户人才约60万人，明显落后于西安、武汉等中西部地区二线城市。长期来看，抢人大战渐趋白热化，上海、北京等一线城市也在加快人才引进落户。对比之下，未来成都人才红利或将继续减弱，理想情况下落户人才仍将保持平稳增长态势，但实难出现指数级跃增。受此影响，成都房地产市场缺乏爆发性增长潜力，预计年均成交上限不高于1600万平方米。

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专题目录

规模“榜首”城市系列——政策刺激下成都市场转机及不确定性探析

第一章容量规模优势铸就“安全垫”，市场下行期更显韧性

一、两千万人口造就市场规模优势，成交面积及金额稳居全国前十

二、2022年楼市局部企稳，去化率超5成累计成交跌幅收窄至20%

三、两度加码救市，但能否扭转市场下行周期依旧存疑

第二章以成交滤波辅以去化率修正由升转降周期波动

一、外来投资、本地恐慌购房需求轮番引领3年上升周期

1、15年H2至16年：投资热钱彻底激活成都楼市，16年成交创新高

2、17年至18年H1：供应紧俏房地价跳涨，加剧恐慌全民摇号抢房