意见领袖 | 郭施亮
商品房预售制度，曾经对房地产市场的发展起到了重要的影响作用。但是，随着商品房预售制度的问题逐渐展现，人们对商品房预售的争议也越来越大了。
商品房预售，其实指的是房企将正在建设中的房屋预先出售给承购人，并由承购人预先支付定金或者房款的行为。在业内，人们把这种现象称为期房。
商品房预售制度的建立，到底带来哪些好处？
从开发商的角度出发，可以缓解了资金链的压力。通过商品房预售的方式，提升了资金利用率，降低了资金缺口压力。另外，从购房者的角度出发，一般来说，期房比现房具有一定的成本优势，开发商为了吸引购房者，往往也会有相应的优惠，购房者也可以从中减轻了购房的成本。
不过，商品房预售制度的缺点也不少。
举一个例子，开发商拿到了预售款，相当于把风险转嫁给购房者，在开发商占用了预售资金之后，他们未必会把钱完全用在工程建设之中，可能会把钱用到了其他地方，包括拿地、新项目开发乃至其余领域的投资等等。
当购房者支付了预售款之后，相当于承担了未来的投资风险。假如开发商发生了资金断裂或者卷款逃跑等行为，将会出现烂尾楼的情况，购房者将会承担很大的投资风险。针对这一种情况，因项目仍未完成建设，且不能够交付使用，在购房者还没有获得房屋产权证的背景下，烂尾楼的实际价值非常低，这对购房者来说，确实不公平。
商品房预售制度解决了开发商的实际需求，并降低了资金使用成本，但对购房者来说，他们的实际利益却并未得到根本性的保障。站在这个角度出发，商品房预售制度应该要好好改革了。
取消商品房预售制度的时机成熟了吗？
假如在这个时候取消商品房预售制度，很可能会造成开发商的资金压力更紧张。对房企来说，本来已经存在融资渠道不畅通的问题，预售制度成为了部分房企的救命稻草。如果这个时候再把预售制度取消了，那么对很多房企来说，也许会面临资金链的压力，加速了行业洗牌的节奏。
不过，商品房预售制度的延续，并不利于保障购房者的切身利益。因此，针对商品房预售制度，应该要进行全方位的改革。
例如，针对过去购房者一次性缴纳较高比例的预售款现象，应该要改变一下。在实际情况下，可以采取按照工程进度缴款的形式，既可以保障购房者的合法权益，而且又可以起到项目监督、防止开发商任性挪用资金的行为。
又如，应该对预售资金有明确的监督职责。一般来说，银行等放款机构应该要有相应的资金监督职责，但多年来预售资金监督职责并不明确，由此导致了部分房企任性挪用预售资金的现象。对此，可以引进第三方保险机构，并由开发商或者银行机构进行出资，通过第三方保险机构对项目工程与预售资金去向进行实时监督，一旦发生了问题，就由第三方保险机构先行垫付，保障工程项目的顺利完工。之后，再由第三方保险机构对预售资金进行后续追缴，这也可以很好保障购房者与银行的合法权益。
商品房预售制度曾经对国内房地产市场起到了积极的影响意义，但随着暴露的问题越来越多，是时候考虑对商品房预售制度进行改革了，首要任务还是要保障购房者的合法权益。
(本文作者介绍：独立财经评论员，财经作家)
责任编辑：王婉莹
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