公司信用29：旭辉，无事不设宴

编者按：停笔三年，写文章手感越来越陌生。找找市场感觉，在不惑之年给自己一个硬任务：一天写一篇，哪怕划个句号，也要写，暖身暖场抗寒。

现在是11点，争取11点半发出来。

昨天旭辉搞了反向路演，官方的叫法是“旭辉透明工厂迎资本市场开放日”。首先为这个活动创意点赞。在万房君近20年的房地产生涯里，类似的活动房企很应该做，却很少做。早做早受益。

印象中，龙湖是行业里第一个把分析师和基金经理请到售楼处参加的。龙湖在资本市场的表现，除了数字漂亮外，和早期线下与资本市场频繁互动密不可分。

另外，旭辉和大多数公司一样，好感传播不多。有限的品牌活动，主要是为项目营销服务。类似这种好感传播做得还是太少。

企业和资本市场的相互信任度，取决于开放和交流。所以要给旭辉的PR和IR点个赞。希望以后有更多的房企主动拥抱资本市场，不能老是抱怨人家。大家都不熟，业绩会上再拥抱，也抱不热。

特别是很多公司的IR，老是躲在深闺无认识，动辄“以官方公告为准”搞得既艳又冷，让人敬而远之，投资者的好感度很差。

不过吧，万房君对旭辉的印象是：一分钱摔成两瓣花，成本控制力很疯狂。所以，多想了一点，就调阅了旭辉的相关资料了解。不了解不知道，一了解吓一跳，果然是无事不摆宴席。

首先来看旭辉债务偿还明细表。

从这张债务偿还明细表上看，明年是旭辉偿债最高峰期。今年因为疫情，市场表现不好，明年会更过今年吗?不确定性更大。所以，考验旭辉的明斯基时刻即将到来，不允许有半点闪点。

其次是利息偿还倍数亮了红灯。

这张图是英文，我来给大家翻译一下：旭辉的偿债能力（EBIT/利息）亮起了红灯。

去年底，旭辉的EBIT/利息是2.6倍。如果再降到2.5倍及以下，目前Ba3评级可能不保。信用评级降低有两盏红灯：一个是财务杠杆，一个是利息覆盖倍数。

两盏红灯亮了其中一盏灯，这的确很危险。而且，旭辉的合作开发比例很高。从常识上讲，合作开发比例越高，表外负债越高。上述的利息覆盖倍数仅仅局限官方披露的表内口径。

虽然旭辉官方对投资者承诺到今年年底和2021年会分别升至2.8倍、3.2倍，也不过是保级战，没有明显的变化。

所以，旭辉押宝今年的业绩会有大幅提升，实际上保另一盏红灯，财务杠杆。

我们目前掌握的数据是：旭辉去年营收548亿，今年底是717亿，明年是873亿。也就是说，旭辉营收今年要比去年增长31%，明年要比今年增长22%。

说老实话，看今年老天爷的脸色，营业收入完成有很大的难度。即便是把压箱底的预收算上，明年也要高增长营收，又往哪里去透支?

如果营收上不去，旭辉的财务杠杆可能也要亮红灯。即便不碰中央政府的三条红线，信用评级的两盏红灯可能要提前亮了。这的确很让人头疼。

前几天，林峰还对媒体表示，旭辉要强化经营杠杆。说老实话，目前行业的高周转已达峰值，经营杠杆天花板已现，经营上再加杠杆，已经不太可能。

还是郁亮说得好：向管理要红利。实际上是说，向管理层开刀。换人如换刀，业绩就是刀。旭辉管理层接下来会迎来动荡期吗?很有可能。

今年6月8日，旭辉发公告说，自己被人告了。这是一个不好的信号。房企一直财大气粗，能花钱尽量花钱，千万不能上法院。一是丢不起那个人，二是一旦报官，即便是浑身是嘴也说不清。所以，不吉。

第三，到底钱紧不紧。

我们来看下面一张表：

这是旭辉的流动性近况。房企可以负债率高，可以固定费用比率高，但千万不能手里没活钱，这就要了老命。

从上面这张图表看，到去年底，旭辉的流动性接近历史低谷，这是一个让人很揪心的信号。

旭辉的流动性在过去的确表现一直很好。自2013年以来，旭辉的现金/短期债务一直保持在200%以上。你可以说它产品不好，说它颜值低，说它俗气，但千万不能说它手里没钱，这是它绝对不允许的。

但是，事实就果真发生了。去年是历史低点272%。今年市场不好，只能比去年更低。

其实，下面这张图表更能说明问题：

上面这张图表是旭辉同级别信用评级中的位置，观感的确不是好。

这也进一步验证了旭辉的习惯，无事不设宴。但是，主动向分析师和基金经理开放，还是值得肯定，希望以后能变成PR和IR考核中的标准动作。

跟业绩和报表数据相比，信任排在第一位。只有相互信任，才能一起走得更远。

本文来自微信公众号“万房研究”

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