焦点丨烂尾楼危害大，银川发出“清零”行动|新建商品房_新浪财经

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截至今年8月，银川市三区有二十几个烂尾楼项目正在协调待解决，共涉及近4万余名购房群众。

中房报记者李叶丨北京报道

住房牵涉千家万户老百姓的切身利益，在众多的住房矛盾中，“烂尾”项目是情况最为复杂、矛盾纠纷最为严重的领域。

10月16日，银川市委宣传部官方微信公众号“银川发布”披露，住房和城乡建设局（以下简称“银川市住建局”）发布了《银川市新建商品房预售资金监管办法（试行）》（以下简称“办法”）。

办法规定，新建商品房预售资金监管应遵循专户专存、专款专用的原则。银川市将建立统一的新建商品房预售资金监管系统（以下简称“监管系统”），通过监管系统对新建商品房预售资金实施网络化管理。房地产开发企业要选择资信良好、具备保证资金监管安全等条件的商业银行（以下简称“监管银行”），设立新建商品房预售资金监管专用账户（以下简称“监管账户”)，配合开展商品房预售资金监管业务。一个预售项目只允许设立一个监管账户。

其中提到的商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款。包括购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的房价款，但保障性住房预售资金不纳入监管范围。

对于预售资金的缴存和管理，办法指称，房地产开发企业应当在项目销售区域内显着位置公示监管账户，在商品房买卖合同中注明监管账户等信息，协助购房人将房价款直接存入项目监管账户，不得直接收取任何性质的房价款。购房人也应当按照商品房买卖合同约定的交款方式及时限，将房价款直接存入商品房买卖合同中载明的监管账户。监管银行核实缴款信息后，向购房人出具缴款凭证。

办法同时适用于银川市兴庆、金凤和西夏三个行政区域内新建商品房预售资金的收存、使用及其监督管理。

该办法发布后，在业内引发讨论。有人认为，办法针对的是开发商挪用项目预售资金从而导致房地产开发项目成为烂尾楼的问题。房企预售资金受到监管，楼盘面临的资金风险将有效被控制，购房者也更能放心买房，是行业的一大利好政策。也有人担忧，此类政策成效堪忧，同时会为建筑企业的收款增加障碍，造成新的矛盾。

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银川市场烂尾楼频出背后

据公开资料显示，截至今年8月，银川市三区有二十几个烂尾楼项目正在协调待解决，共涉及近4万余名购房群众。

为解决这一问题，从2019年底开始，银川市就集中开展了重点信访案件“清零”攻坚行动，成立了由银川市政府分管领导牵头，市中级人民法院、市自然资源局、市住建局、市信访局和市辖三区政府及相关职能部门组成的专项整治工作小组，统筹推进烂尾楼问题化解。

这次行动对银川市范围内的“烂尾楼”问题进行了起底和摸排，全面了解掌握烂尾楼的数量、项目停工的原因和背景、问题化解存在的症结等，逐一登记造册。按照“一案一策”原则，对“清零”攻坚行动信访案进行台账式销号管理。对烂尾楼项目逐案分析，科学研究，在保障购房群众利益的基础上，根据每一个烂尾楼项目的特点有针对性制定解决方案。

除了解决已有的烂尾楼问题，银川市还在防止新的烂尾楼产生方面下了一番功夫。

实际上，早在今年2月银川市住建局就拟定了《银川市商品房预售资金监管办法》，并向社会公开征求意见。

到这次办法的发布，可以看出银川市想要根治烂尾楼这一住房顽疾的决心。

“冰冻三尺非一日之寒。”银川一位不愿具名的地产从业人士说，银川之所以“烂尾楼”现象频出，源于此前当地房地产市场的整体低迷。

上述人士告诉记者，2014年以来，由于银川开盘量大，库存消化压力也随之增加，银川市房地产行业陷入持续低迷状态。受此影响，这期间银川一些房地产企业因资金链断裂导致项目烂尾、逾期无法交付等问题。

值得注意的是，随着2016年央行降息降准、全面“营改增”等“政策红包”落地，以及银川市一系列楼市去库存政策的实施，银川楼市开始逐渐回暖，量价齐升成为主基调。

据贝壳研究院整理，2020年1~9月，银川住宅用地成交规划建筑面积累计同比三成左右的幅度持续下滑，新房市场成交面积累计同比则达到了自2015年来最高增速，为42.7%。

据统计，最近1年来，银川新房价格涨幅明显。据国家统计局发布的《2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，8月，银川新房价格环比涨幅达1.8%，涨幅排名70城中第二位。今年7月，银川曾以环比2%的涨幅领跑70城。

由于房价上涨过快，9月29日，银川市人民政府发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，加强房地产市场调控。

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新政的“正反”效应

不可否认的是当下银川的房地产市场正在快速回暖。从大环境看，则难言乐观。

今年8月，针对房地产企业的融资“三条红线”新规压顶，这让本来就吃紧的房企资金进一步加剧。另一方面，调控仍在持续，房地产行业进入调整、转型的新时期，地方性小房企资金断裂甚至破产时有发生。

人民法院公告网显示，截至2020年9月7日，今年房地产企业的破产数量已经近400家。

因此，银川此次颁布的办法，显得具有一定的前瞻性。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，预售资金纳入监管账户，同时强化对此类资金拨付的监管，是房地产领域的趋势。从实际过程看，银川今年实际上也出现了房地产炒作等现象，所以此类监管政策出台更是应景，至少使得房地产领域后续更加规范。对于房企来说，需要对自己的监管细节有把握，进而更好地统筹房地产业务开发。

独立评论员、高级经济师周正国则在接受记者采访时则提出了不同的意见。“办法与原先做法差距不大。原来开发商的主要贷款银行都会要求其在本行开账户收取购房款，优先偿还开发贷，有时为了防止拖欠工程款，开发贷款项也直接支付给施工方。这次办法中监管略微紧了一些，但实际上，还是开发商决定使用。银行最多是通告最新收款进度和余额进度，提醒相关利益者注意。”

“防止烂尾楼，靠卡钱是个有效的办法，但不是个聪明的办法。”城市运营专家、中国豪宅研究院院长朱晓红更坦言，人口少、市场小的银川此次“下狠手”防治烂尾楼的措施带动不了全国。

看懂研究院高级研究院程宇认为，这一政策成效不确定，倒有一些隐忧。

“从技术角度上看，房地产开发企业的预收款监管政策限定了房地产开发企业资金的灵活调用，也限制了房地产开发企业的现金流动节奏。这对于开发商管理自己的工程进度会产生影响；也会为建筑企业的收款增加障碍；同时，不利于开发商回收现金降低负债，反而刺激了自身的债务风险。”程宇认为，这样的政策可能会限制其他开发商进入银川市场。

责任编辑：何可信刘亚

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