再看TOD，全球3大案例的3个启示_新浪财经

猫头鹰日志（MalltoWinLog)

每一个人都需要思考，之于我们所在的城市，如何才能促成城市负责任地发展，并且可持续地保持繁荣、富有韧性地应对变化。

2020-09-30

来源：青年建筑

ID：i80arch

未来，我们需要什么样的城市生活？

未来，中国城镇化发展需要什么样的想象空间？

在近年对新型城市空间的探索道路上，TOD模式是逃不开的话题。

特别是在全球经济走向不明、地缘政治复杂性加强、黑天鹅事件突发的今年，探索一套可持续、高效的、价值集成的城市发展模式，是一座城市实现持久竞争力的重要基础。

可持续，不仅是狭义的环境保护或节约能源，更包含经济产业的长久动力、政策管理的连续创新、以及以人为本宜商宜居性的不断提升。

TOD公共交通导向开发（Transit-oriented Development），是帮助城市富有韧性地应对变化的一种有效模式，也被看作是城市社区开发的前沿模式。

随着国内交通轨道的快速发展、都市圈与同城化进程的加快，头部商业地产开发企业几乎都在深度试水TOD模式，推动城市土地/空间复合开发利用价值的提升。

而TOD项目由于其体量庞大且涉及面广，在定位、投融资、管理、规划设计、建设、运营上都挑战重重。借由对全球典型TOD开发案例的回顾，我们不妨再来看看，哪些重要经验值得我们格外重视。

▲纽约世界金融中心

图片版权 ©Jeff Goldberg/ESTO

◆ ◆ ◆

CASE 1

新区崛起

伦敦金丝雀码头

伦敦金丝雀码头(Canary Wharf)占地39公顷，总建筑面积约150万平方米，是世界上最大的私人开发项目之一，也是英国和世界主要的金融中心之一。

19世纪初以来，这个原名Docklands的码头曾是世界上最繁忙的航运港口之一，其后由于航运技术条件式微而渐渐走向落寞，最终于1980年关闭。

80年代初，伦敦政府在地区开展以工业和商业振兴发展的再开发计划，围绕轻轨展开的策略是推动计划实施的催化剂。

首批建筑是由PCPA设计的加拿大广场一号塔楼和金丝雀码头轻轨站，1988年开始建设，1991年竣工，当时英国第一的高度吸引了各金融巨头作为第一批租户先后入驻。

▲日渐成熟的金丝雀码头

图片版权 ©Miller Hare Limited

▲左：20世纪的金丝雀码头，右：2004年之后

图片来源：PCPA

▲左：加拿大广场一号塔楼草图，右：项目初建成时

图片版权©Hedrich-Blessing

对于任何新开发项目而言，与强大的交通系统结合是其可行性的关键所在。

伦敦轻轨是英国最早建立和发展最快的轻轨系统之一，建于1985年至1987年间。

金丝雀轻轨站(DLR)于1991年开通运行，设有6个月台，共三条铁路穿过，每天可容纳超过6万名乘客。

轻轨站采用玻璃材质和钢结构组成的拱形屋顶，是19世纪伦敦经典的拱形火车站的现代化演绎。

轻轨站位于商会大楼中心，通过一个涵盖200多家商店、酒吧和餐厅的商业综合体与加拿大广场一号塔楼以及邻近的建筑相连接。直到今天，Docklands码头区的客流量很大一部分都来自这个站点。其后，地铁Jubiliee线延长线的接入更加强化了新区与主城区的联系。

▲金丝雀码头DLR轻轨站内景

图片版权 ©Christian Mueller

▲金丝雀轻轨站地面层与架空站台层平面

图片版权 ©PCPA

过去的30年里，金丝雀码头饱经风霜但持续生长。

自1986年以来，PCPA先后在金丝雀码头设计了7座建筑，总面积约56万平方米，其中包括花旗银行总部大厦、雷曼兄弟欧洲总部、北方信托大厦、40 Bank Street以及两个冬季花园公共空间。

2019年增设的Crossrail带来更优越的连通性，目前该区仍有约110万平方英尺的办公、住宅和零售建筑正在建设或设计中。

▲ PCPA在金丝雀码头设计的多座建筑

图片版权 ©Miller Hare Limited

在功能上，金丝雀码头已从以金融业为主的CBD演变成一个商住合一，充满活力的综合社区。

并且，随着人们的居住理念逐渐转变，人们也希望工作地和居住地之间距离更近，金丝雀码头周边住宅聚集且需求仍然强劲。

在主要业主Canary Wharf Group的推动下，该区产业也逐渐多元化，金融与非金融租户的比例从十年前的70:30 逐渐接近55:45，包括IBM、英特尔、Infosys、甲骨文以及伦敦科技独角兽之一的Skrill等知名科技公司都聚集于此。

与此同时，持续的建设开发也与公共空间达成了虚实平衡，97英亩的占地面积中包含了4个城市公园，总面积20英亩，拥有超过30个树种和喜人的生物多样性。

此外，金丝雀码头拥有70件杰出的公共艺术藏品，也是英国公共艺术收藏作品最多的机构之一。

◆ ◆ ◆

CASE 2

旧城复兴

米兰新门加里巴第区

新门（Porta Nuova）位于意大利米兰市中心以北，占地29公顷，总建筑面积约34万平方米，是欧洲最大的城市复兴项目之一。

得名于拿破仑时期修建的一个城门，该区域曾是米兰城区内最为衰败的地带，常年荒废。2005年，米兰开始雄心勃勃的“新门项目”城市再生计划，五年后该区脱胎换骨一跃成为米兰的潮流文化聚集地，展示着一座城市乃至整个国家的发展希望。

针对新门三区中最大的加里巴第区，PCPA自2005年起为16.2公顷的开发区域提供了总体规划和建筑设计，强调混合功能一站式生活圈，功能包含住宅、办公、零售、酒店，以及一个9公顷的公共绿地。

整个综合体的中心是总面积为131,000平方米的裕信银行(UniCredit bank)全球总部和区域核心盖·奥兰蒂广场(Piazza Gae Aulenti)，其中包括2013年投入使用的高达230米的意大利最高建筑。

▲米兰新门加里巴第区规划方案

图片版权©PCPA

整体开发中的TOD基因既是机遇也是挑战。

米兰加里波底门火车站(Stazione Milano Porta Garibaldi station)每年服务超过2500万通勤乘客，包括城市公交和有轨电车系统等重要同城交通线都被整合起来，将更多人的生活和工作粘合起来。

区域与交通站点紧密的内在联系，提供了丰富的可达性，让开发项目的效果倍增。

▲米兰新门加里巴第区平面图

图片版权©PCPA

▲ 米兰新门加里巴第区剖面图

图片版权 ©PCPA

另一方面，挑战也是并存。项目地块“镶嵌”在已有基础设施之间，轨道和街道系统非常繁忙，建设开发需避免对街道活动和交通造成干扰，且需要特殊的设计手法和技术手段实现TOD综合体的高效整合。

▲建成照片

图片版权 ©Jeff Goldberg/ESTO

最后的方案别出心裁，新建项目整体抬高，高出周边街道6米，保证路面交通畅通无阻，同时释放上盖空间的无限可能性，打造人车分离的核心公共空间——Piazza Gae Aulenti。

这对办公楼的用户以及周边人群而言是一个极其便利的设施，更以零售餐饮和便利设施、引人入胜的喷泉艺术景观和公共艺术作品逐渐成为城市新区的心脏。

依托塔楼围合的强大磁场，抬高的广场通过一系列坡道和阶梯式街道与原有街道连接，实现项目与周边社区无缝衔接。

▲规划方案过程草图

图片版权 ©PCPA

▲建成照片图片版权 ©Jeff Goldberg/ESTO

这一人性化的设计方案最终达到了令人信服的效果，成为以新旧合一、垂直整合为特色的城市再生样板。

目前，加里巴第区的建设仍然在继续，在UniCredit综合体不远处，PCPA所设计的Gioia 22号塔楼正在施工建设中，全过程全专业采用BIM平台，建成后将成为意大利第一座近零能耗建筑。

◆ ◆ ◆

CASE 3

市中心的回归

旧金山环湾新区

有别于各大老牌城市，作为19世纪50年代才通过“淘金热”迎来第一次人口爆发的旧金山，凭借近30年知识经济的迅猛发展，一跃成为全球城市新贵。

环湾再开发区位于旧金山市中心，金融区以及主干道Market Street以南，占地约16公顷，规划建设量约70万平方米。

位居其核心的环湾车站于1939年启用，一度通过火车及长途公交将旧金山与环海湾区域联系起来，然而时过境迁，车站不仅老旧，也无法满足21世纪不断增长的交通需求。

同时，一条环绕车站及其周边的高架匝道将环湾区隔离，阻碍城市向海滨的自然发展。直到21世纪初，老车站周边全是停车场和破旧的建筑，空旷荒凉，缺乏活力。

▲环湾再开发区区位

图片版权©PCPA

▲原环湾车站照片

图片由PCPA提供

2005年，由新成立的环湾联合权力机构（Transbay Joint PowerAuthority）主导，旧金山市通过《环湾再开发计划》(Transbay Redevelopment Project)，力图将环湾区转变为复合功能、以交通为导向的可持续发展模式。

经过2007年的国际概念设计竞赛，以及随后十余年间的多方联动，老汽车站及高架匝道拆除，一座先进的综合交通枢纽取而代之，在重新整合的地块上拔地而起，从无到有地创造出一个全新的充满活力的多功能城市环境，新街区包含了十几座新开发项目。

▲2007年概念设计竞赛渲染图

图片版权 ©PCPA

▲环湾再开发区新建建筑（蓝色标注）

图片版权 ©Steelblue

多联式交通系统给区域振兴带来了明显的影响：总建筑面积约14平方米的Salesforce客运中心，成为11个区域性公交系统和街道级市政公交服务的枢纽，地下隧道建成后，最终还将连接起区域性通勤铁路系统和高铁服务，辐射整个加州。

市政府致力于将公交保留在城市中心，减少通勤者对汽车的依赖，并催生可持续的、方便行人的健康发展模式。

▲环湾客运中心剖面

图片版权 ©Steelblue

项目成功的另一关键点，在于新开发项目与周边城市环境的充分融合，以及公共空间之间建立的强有力联系。

随着匝道的拆除整合，城市肌理的连续性得以恢复，北部中央商务区与南部滨水区重新连接起来，释放出多个可建设用地，为城市的再生长和活化提供了契机。

▲原公交匝道（红色）拆除释放出的可建地块（蓝色）

图片版权 ©PCPA

这个横跨四个城市街区的超长建筑还拥有一个2.2公顷的屋顶，考虑到旧金山是围绕公园建立起来的城市特点，PCPA也为客运中心提出了打造屋顶公园的方案。

▲旧金山市中心的重要公共空间节点及其尺度

图片版权 ©PCPA

如今，Salesforce公园成为了环湾区社区的心脏和客厅，每天接待超过3000名用户，已有天桥直接连接三个相邻的商业塔楼，并预留12个未来天桥接口。

客运中心旁F地块高224米的地标性建筑，将于2024年竣工。这座集办公、酒店和住宅为一体的综合塔楼，将通过第五层的人行天桥直接连接到屋顶公园。

▲Salesforce公园建成照片

图片版权 ©Jason O’Rear

▲F地块塔楼

图片版权 ©Steelblue

以 Salesforce客运中心为主导的TOD模式对环湾区的经济和社区产生了重大影响。

迄今为止，区域开发已为环湾区创造了约65万平方米的商办空间、4200套住房（其中35%为永久性的经济适用房）和1000个酒店房间，以及一个近9000平方米的零售商业区，形成了一个真正意义上的多功能城市中心。

与此同时，从2017年至今，高科技研发公司包括Google、Uber、Facebook、Wework、Dropbox、Airbnb及Amazon等科技企业陆续进驻，环湾区已经成为旧金山的高科技中心。

▲日渐成熟的环湾新区

图片版权 ©Jason O’Rear

无论是习惯城市生活的千禧一代，还是知识密集型企业中的顶级人才，高质和便捷的工作生活环境，都对他们更具吸引力。交通系统及公共空间的植入与整合，推动科技公司逐渐从郊区向城市转移。

充满活力的公共空间激发了人与人之间丰富的交流共赢机会，科技与交通的结合为旧金山中央商务区打造了全新的面貌，为城市带来创新的活力。

▲环湾新区入驻科技公司

图片版权 ©PCPA

思考与启示

上述这些案例的成功有赖于一系列相辅相成的因素，或可为其他要走相似路径的城市提供思路。

包容且前瞻的长期愿景

通常情况下，前述案例这样的TOD模式大型开发项目极大可能需要花费5-10年或十数余年才能完成，没有坚定的政治意愿支撑，很容易“烂尾”。甚至在这个过程中，会经历经济周期和建筑审美的变化。

有专家表示：

“你必须想好，如何为这些非常长的设计周期做准备？你如何预测它、规划它，并将这个实际问题融入到你正在做的工作中。”

因为，时间周期会给项目开发的解决方案增添许多维度，会影响开发者对待建筑的态度，以及组织和管理项目相关团队的方法。

旧金山环湾新区在开发前期进行了细致的测算，为持续发展奠定了信心基础。

2008年概念设计出台后Seitel Consulting为旧金山规划局提供的报告《Transbay Transit Center：旧金山未来的关键投资》，进行了的大量经济研究分析，显示居民将愿意为交通枢纽、公园及其他便利设施等高生活品质因素支付住宅和商业物业的溢价。

研究显示，新设施的发展预计将为Salesforce 客运中心1.2公里以内的物业带来平均5％的价值提升，客运中心直接相邻物业增值预计为11％。

此外，旧Transbay码头的公共物业及废弃高速公路的改建预计将带来超过40亿美元的收益。

最终，事实证明，该项目已成为环湾地区的经济催化剂，不仅撬动周边地块的建设，完善的交通系统及崭新的公共设施更吸引了高科技研发产业向市中心进驻。

长期开发也要求规划方案在考虑城市历史因素的同时，前瞻性地预测新开发对社会分化和环境的双重影响。

旧金山市民曾一度反对高层建筑，环湾区的再开发不仅规划了与办公空间相匹配的住宅用地，更以35%的比例面向低收入人群提供经济适用房。

值得一提的是，在Transbay再开发区完成的第一个项目Rene Cazenave Apartments，由两个当地非营利组织开发，八层建筑由120套公寓组成，包含了为无家可归者提供的公寓、配套服务和底层零售空间。

▲环湾再开发区原有建筑高度和规划建筑高度

图片版权 ©旧金山市规划局

随着Salesforce客运中心的启用，环湾地区的再开发开启了一个新的城市振兴场景：以公共交通为导向，在混合收入社区中提供高水平的公共设施和多元化的就业机会。

▲ 环湾再开发区用地规划图

图片版权 ©旧金山市规划局

世界级的设计力量

大型TOD项目无疑需要一个极其强大、能够经得起时间考验的概念设计。

比如上述Salesforce 客运中心项目，从2007年竞赛开始到2019年项目开业，前后花了12年时间，能够在项目初期就提出一个能够获得城市认同、吸引市民兴趣的建筑理念很重要。

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米兰Piazza Gae Aulenti广场建成照片

这往往要求设计者不断突破常规，追求更上一层楼的解决方案。

例如，在 Salesforce客运中心的屋顶花园，不仅将自然生态引入密集的闹市区，更是将景观浓缩了7个加州地形地貌，有半英里的慢跑径、舞台、喷泉和操场行。

人们可以从地面广场通过缆车、扶梯或楼梯抵达，或从相邻建筑物通过天桥前来。公园栽种了600多棵树和16000多株植物，包含13个不同的植物特色区域，整个生机勃勃的生态屋顶可以为周围环境降温，过滤废气，每年可抵消高达12吨的碳排放。

高架的屋顶公园使得高密度的市中心出现难得的安静、安全、安宁的都市绿洲。午休时间，上班族们纷纷来到广阔的公园中休憩。

Salesforce公园对于上班族的吸引力明显多于典型的裙楼屋顶公共空间，并放大了整体区域的便利性优势。

这使得区域写字楼市场吸纳率持续增长，租金水平超过曼哈顿成为美国最火热的办公市场之一。

多方联动的开发和运营能力

超大规模项目往往由多方合作开发，这对开发、管理或融资方式的创新提出更高要求。

旧金山环湾项目中，管理方在项目伊始便认识到公共利益与私有企业相辅相成的关系——即公共交通所带动的私有经济增长，将部分用于支付公共交通的成本，公私合作的模式需要贯穿项目始终。

从融资方面，项目建设动用了来自联邦政府、州政府、地区及地方的财政拨款、土地出售收益、物业税收、通行权租赁收入、企业命名费、建设期内贷款等多方面的收入。其中，环湾塔楼场地以及其他周边可用土地的出售，以及房产税的收入为总造价约26亿美元的客运中心建设提供了主要资金。

2014年9月，多方通过决议，在客运中心周边设置“环湾特殊社区设施区”（Transbay Transit Center Community Facilities District，简称梅洛-鲁斯区Mello-Roos区，是美国加州的一种融资形式，区内物业所有人每年需缴纳特别税，以筹集资金资助该地区的基建改善和其他公共服务，必须征得该区域内2/3选民的批准），从2017年起每年按照0.55% 的物业核定价值向业主方收取，在未来37年间获取14亿美元税收来源，支持环湾再开发项目的后续建设，包括将现有Caltrain线路延伸至客运中心。

此外，9000余平米零售空间的租赁收入、交通运营商缴纳的使用费、客运中心的净营业收入等长期收入，用于客运中心及其附属设施每年约3千万美元的运营费用及贷款偿还。