圆桌|长租公寓暴雷“根”在激进收房，资金监管助推优胜劣汰

自8月以来，长租公寓企业频频“暴雷”。今年上半年，疫情下并未出现长租公寓企业暴雷事件，为何在目前这一时点上集中浮现？这是否与近期出台的资金监管措施有关？在资金监管要求下，一些企业是否会“闻风而逃”？

在9月24日晚上新京报举办的“长租公寓频频暴雷，资金监管加速行业变局？”圆桌论坛上，业界人士表示，长租公寓“暴雷”的核心原因，还在于企业激进收房、快速扩张的问题。资金监管政策的出台，将从一定程度上提高租赁企业的经营门槛。

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激进收房、

快速扩张导致暴雷

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥指出了行业现状：前几年长租公寓行业快速发展，很多热钱亦涌进行业内，在长租公寓盈利模式和发展规律等问题还未看得特别清楚的背景下，在租金上涨过程中，有些企业为了抢房，导致收房价格过高。然而，今年年初疫情暴发，对长租公寓行业造成很大影响，出现租金下跌、空置率攀升的问题。

因此，在赵庆祥看来，前两年就有长租公寓“暴雷”现象，但今年比较突出，是内因和外因综合作用的结果。不过，“从内因来看，还是因为企业对趋势、行业规律以及企业真正本质运营的模式了解得不够透彻。”

赵庆祥解释称，实际上，国外长租公寓市场，做得较“重”的企业不多，以日本为例，做得比较“轻”，基本是轻资产品牌输出模式，帮助客户获得资金回报，从而收取一定的管理费。最“重”的也是“包租”模式，但不同于国内的“包租”模式，国外的公寓企业一般不会投入装饰、装修资金，这部分资金基本是房东出的，因此，国内长租公寓行业本身亦存在一些缺陷和问题。

“从外因来看，受到疫情的冲击，上半年一些企业已出现现金流紧张的状况，导致下半年企业现金流断裂。此外，通过‘高进低出、长收短付’圈钱的企业行业加强监管，要缴纳风险控制金，因此，加速这类企业快速离开行业。”赵庆祥说。

在贝壳研究院高级分析师黄卉看来，长租公寓“暴雷”的核心原因，还在于前几年一些长租公寓企业激进收房、快速扩张的问题。实际上，从2018年开始，长租公寓企业就出现了“暴雷”现象，原因在于，2017年-2018年行业快速发展，不少企业盲目进入长租公寓行业，并进行快速扩张，但经过一年多的“试错”，2019年开始，经营不善的长租公寓企业陆续出现纠纷、资金链断裂和倒闭跑路现象，随之，行业的发展也由此前的乐观到审慎理性的发展预期，企业也开始追求单店盈利。

“为避免‘暴雷’事件的发展，政府出台企业资金监管政策，会将那些不具备经营能力和资金实力的企业逐步淘汰出局。由此，可以从一定程度上提高租赁企业的经营门槛。”黄卉称。

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建议排查以诈骗圈钱

为目的的“马甲”机构

在经济下行和疫情突袭的背景下，“高进低出”导致资金流动性不足，给租客、房东造成了一定的伤害。但在乐乎公寓创始人CEO罗意看来，无论是租客还是房东，都要区分“马甲”机构与正规企业，特别是注意那些以诈骗圈钱为目的的机构。

“多数长租公寓企业的初心是正的，都是基于从租金上实现盈利的出发点来推动行业发展。但在疫情期间，我了解到，南京、杭州等地一些恶意‘高进低出’的企业，出现大量以长收短付圈钱跑路为目的的从业者。”罗意表示，这些从业者不仅数量较多，而且组织较严密，可能远超正规企业的想象。

“近期很多名不见经传的‘马甲’机构出现暴雷，一定要与正规长租公寓企业因疫情导致‘现金流紧张、经营困难’进行区分。前者是赤裸裸的诈骗，而后者是因外部因素、杠杆和运营能力导致经营出现问题。”基于此，罗意建议，相关部门要引导房东、租客和社会公众，将两者进行区分。

巴乐兔研究院院长高萌亦指出，目前长租公寓“暴雷”跑路的现象中，不排除存在有预谋、刻意的诈骗行为，少量黑中介、黑长租公寓企业对行业产生了较大的负面影响，将拉低整个行业的信誉值。

对于“马甲”企业，高萌建议，不仅需要相关部门出台资金监管制度，还应该由当地政府联合工商、公安等相关部门对重点区域和重点企业进行排查，对这类企业过往运营背景以及工商变更等信息进行排查，然后以雷霆手段来控制这些企业的资金走向，这是避免此类企业后续出现“暴雷”“跑路”的有效手段。

新京报记者 |  张晓兰

编辑 |  武   新

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