中国金茂资产调仓 出售三亚希尔顿酒店与回购酒店ABS

观点网 继去年将北京威斯汀大饭店成功“脱手”后，10月15日晚间，中国金茂发布公告称，董事会已批准通过北京产权交易所公开挂牌转让金茂三亚的100%股权及相关债权，预计出售所得款项将用于未来投资及一般营运资金。

待售股份为中国金茂间接全资附属公司金茂三亚的全部股权，相关债权为海南金茂对金茂三亚于2024年11月14日的债权余额（含未偿还本金及应计利息），相关债权预计约为5846万元。

公开挂牌的最低代价约为18.49亿元，预计出售事项（除税前）收益约为13.71亿元。

根据公告，金茂三亚成立于2003年8月，仅持有一家五星级酒店金茂三亚希尔顿酒店。该酒店于2006年开业，拥有492间客房。投入运营至今已近20年，装修及设施设备较为陈旧，需持续改造投入。

在金茂看来，当前市场情况下出售该资产是实现合理价格的良机，出售事项带来的现金流及利润，将有助集团整体财务状况及营运资金的优化。同时，令集团可以适时寻找其他新投资机会。

三亚往事

北京产权交易所显示，金茂（三亚）度假酒店有限公司100%股权及相关债权已于2024年10月15日挂牌预披露，预披露结束日期为2024年11月11日。金茂三亚由金茂（海南）投资有限公司（简称“海南金茂”）持股61%，中国金茂（集团）有限公司（简称“金茂集团”）持股39%。

两家公司均为中国金茂的间接全资附属公司，其中海南金茂主要从事投资控股，金茂集团主要在中国从事酒店管理、物业管理、会议及展览服务及房地产租赁。

交易涉及的资产为金茂三亚亚龙湾希尔顿酒店，是金茂在三亚投资的第一家酒店，也是“希尔顿全球度假村”品牌在中国的第一家酒店。

双方在项目合作之初就已明确，金茂担任业主方，拥有物业资产，希尔顿承担经营管理。从2006年开业至今，已进入成熟运营阶段。但可能正也因此，中国金茂起了售卖资产的念头。

对于这次出售事项，中国金茂给出的理由是，金茂三亚希尔顿酒店自2006年投入运营至今已近20年，装修及设施设备较为陈旧，需持续改造投入。

面临设施更新的当下，对于一项不确定投资回报水平的支出，中国金茂做出了谨慎决定。

据中国金茂2024年中期报告，在今年上半年，金茂三亚亚龙湾希尔顿酒店平均房价1207元，平均入住率89.3%，每间房收益1077元。相比之下，去年上半年平均房价、平均入住率、每间房收益分别为1548元、86.4%、1338元。

不过观点新媒体也注意到，就在金茂三亚亚龙湾希尔顿酒店隔壁，三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店也是中国金茂旗下资产，两家酒店俨然一对邻居，酒店正门相距不超500米，步行可达。

此外，酒店周边还有三亚亚龙湾万豪度假酒店、三亚喜来登度假酒店、三亚美高梅度假酒店，以及亚龙湾红树林度假酒店等。

亚龙湾高端酒店集聚，金茂此举或许也有避开竞争的考虑。

只是从上半年经营数据来看，金茂三亚丽思卡尔顿酒店的表现也并不突出。今年上半年，三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店平均房价2312元、平均入住率69.3%、每间房收益1602元。去年同期，三项数据分别为2573元、75.5%、1942元。

金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店是中国首家开在度假地的丽思卡尔顿，于2008年4月开业，开业时间比金茂三亚希尔顿稍晚两年。但也很难说，这两年是否足够支撑其一直被金茂拿在手中。

毕竟，同样于2008年开业的金茂北京威斯汀大饭店也在去年被挂牌转让。

金茂北京威斯汀大饭店位于北京朝阳区燕莎商圈，业主方为中国金茂，并委托万豪国际管理集团公司经营管理。

酒店总建筑面积约77945平方米，共有34层550间客房。最终，渤海润泽以28.01亿元的价格拿下酒店项目公司金茂北京置业100%股权。

当时有消息称，未来在持有物业方面，金茂的重点放在商场部分，会越来越倾向于轻资产运营，对于酒店类的重资产会逐渐减弱。

今年3月12日，随着华夏金茂商业REIT正式在上交所上市，中国金茂商业资产对接资本市场的全新路径也正式打开。

资产“调仓”

中国金茂认为，本次采取股权出售方式，在目前市场情况下是以合理价格实现酒店整体销售的良机。潜在出售事项带来的现金流及利润，将有助集团整体财务状况及营运资金的优化。同时，令集团可以适时寻找其他新投资机会。

在公告宣布将三亚希尔顿酒店“上架”的同一天，中国金茂在另一份公告中披露了有关行使优先收购权的须予披露交易的进展。

严格来说，这项交易并非所谓的“新投资机会”，但也透露一些相关信号。

2021年11月24日，上海枞茂企业管理合伙企业（有限合伙）（简称“上海枞茂”）、金茂集团分别与华福证券订立合伙协议及资产支持证券认购协议，成立了“金茂华福－金茂酒店鑫选1号资产支持专项计划”。

该资产支持专项计划主要用于将金茂持有的有关物业证券化，以及为金茂的运营和业务发展筹集资金。

专项计划设立同日，金茂集团还另与华福证券订立优先收购权协议，享有专项计划项下相应优先收购资产支持证券或基础资产的权利。

资料显示，金茂华福-金茂酒店鑫选1号资产支持专项计划发行规模13.81亿元，项目的基础资产为上海枞茂的全部有限合伙份额的69.95%，底层不动产包括“丽江金茂凯悦臻选酒店”、“丽江金茂璞修雪山酒店”和“上海崇明金茂凯悦酒店”，预期到期日为2033年10月31日。

专项计划设置标准A级、标准B级和权益级三种资产支持证券。其中，标准A级发行金额9.65亿元，规模占比约69.88%，发行利率4.85%；标准B级发行金额4.15亿元，规模占比约30.05%，发行利率4.9%；权益级发行金额100万元，规模占比0.07%。

由于标准B级已于临时行权日2022年3月10日提前终止，因此，截至今年7月30日，该资产支持专项计划存续规模为9.66亿元，其中标准A级存续规模9.65亿元，权益级存续100万元。

专项计划将于2024年10月31日进入存续期的第一个3年末，面临专项计划持有人的退出需求。金茂认为，行使优先收购权可为集团实现专项计划的续接或为后续其他融资方式提供便利，以巩固集团财务状况及扩大资本基础，促进未来发展。

在今年7月5日，根据优先收购权协议的条款，金茂集团向华福证券发出行权通知，内容有关原则上以人民币9.66亿元（即全部回购的资产支持证券面值）的价格行使优先收购权。直到10月15日，上海枞茂、金茂集团与华福证券订立有限合伙财产份额转让协议。

交易完成后，上海枞茂将由中国金茂间接全资持有，中国金茂在市场上的竞争力和资产管理能力进一步增强，也拥有更大操作处置空间。

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