深圳安居下场收购商品房 哪里找65平米以下的房子？

观点网 深圳成为第一个启动商品房收购的一线城市。

8月7日晚，深圳安居发布通告称，所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目，征集期限为自通告发布之日起至2024年10月31日。

通告显示，本次征集范围为深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。

另外，具体房源条件也对项目所在位置、户型面积、宜居情况和手续齐全等方面提出要求，其中讨论度最高的莫过于对户型面积的限制。

通告提出：“原则上项目主力户型面积应满足我市保障性住房户型面积（65平方米以下）要求。”

“市场+保障”双轨制

此次亲自下场收购商品房的深圳安居，是深圳市属国有独资企业和保障性住房专营机构。这一被称为政府“以购代建”的模式，早在5月份国务院视频会议上就被提出。

会上，针对推动消化存量商品住房，住建部明确表示城市政府要坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。而在此前，配售型保障性住房以划拨土地和新增建设为主。

顺着政策风向，截至7月底，已有60余个城市出台地方政府或国企收购存量房用作保障房的相关政策。但就城市等级而言，深圳是首个在全市范围内推行此举的一线城市。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端在接受观点新媒体采访时称，深圳启动收购商品房工作，既能实现存量房源的去化和利用，加速扩大保障房规模进而为双轨制提速，又为手中持有符合条件的存量房源、面临去化压力的房企注入资金，活化行业资金链，进一步保障住房交付。

结合当前深圳的楼市情况来看，存量房的滞迟局势的确有待突破。数据显示，截至今年6月底，深圳一手住宅的库存面积有516.21万平米，可售套数约48974套，与2023年年底的库存面积基本持平。这显示深圳存量市场的去化周期依旧较长，达24.8个月。

而在新房供应方面，2023年，深圳共发放了178个新盘预售许可证，新批准预售商品住宅72800套，供应量跃居近10年新高。此外，今年第三季度计划入市的商品房项目44个，预计供应房源面积为202.46万平米，共计18150套。

在存量与增量的双重“压迫”下，政府端的消化库存能力也并不理想。2023年，深圳通过政策只收购了3.5万套存量房，占全市存量房总量的10%以上。

另悉，今年2月，深圳住建局曾表示，2024年将加大力度建设筹集保障性住房，全年建设筹集保障房10万套（间）、供应分配6.5万套（间）。

带着“市场+保障”双轨制建设的任务，深圳安居开展收购商品房的工作也就有了漫长的铺垫，而备受关注的户型面积限制，或许也正是出于对双轨制推行的保障。

本次通告中明确提出，存量收购用作保障房应满足深圳市保障性住房的最低面积标准。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此向观点新媒体解释，这一要求意味着不是为了去化库存而收购商品住房，而应是在满足保障房政策要求的前提下，推进存量收购。

65平米房的市场

那么，为何户型面积要限制在65平米以下？

观点新媒体了解到，目前深圳公共租赁住房户型建筑面积以60平方米以下为主，保障性租赁住房户型建筑面积以70平方米以下为主。其中，保障性租赁住房户型建筑面积包含35平米、50平米、60平米和70平米等。

结合深圳的市场情况，有业内人士以此推测，官方宣布收购的商品房用作保障性住房，实际上再缩小范围来讲，即用于保障性租赁住房。

而将数额卡在“65平米”，业内分析中有“为了保护市场刚需”的说法，避免对刚需商品房市场造成分流影响，如66平米至90平米的2-3房户型。

消息一出，不少开发商认为在深圳的在售房源中，达到这样的收购门槛有一定难度，也引发了关于“65平米是建筑面积还是使用面积”的争论。张晓端对此也给出自己的分析：“按我的理解，65平米是指建筑面积。”

不过，如此“苛刻”的条件其实也不是第一次提出。

今年5月，在新一线城市杭州，临安区住建局发布公告，将在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。

根据公告，房源基本条件要求，整栋楼单套建筑面积不超过70平米，且收购的房源还需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60平米以下的每套按0.6个车位比例配置，60平米以上的每套按1.0个车位比例配置。

据不完全统计，公告发布当月，临安区在售商品房项目共有17个，仅有5个项目推出低于70平米的户型，这对政策的整体推行形成了天然的阻碍。

而此次深圳新政也留下类似的问题：在深圳，去哪里找65平米以下的房子？

从面积段看，目前在售项目中匹配收购要求的寥寥无几，仅有华强北复兴世纪大厦、皇岗深物业金领，笋岗中洲铂玺坊、深业泰富广场，翠竹的碧桂园翠湖大厦和贝悦汇大厦。且以上列举的6个项目中，后4个项目都是公寓，大多户型面积在30平米左右，所在位置、宜居情况并不占优。

对此，张晓端同样指出：“公寓、宿舍其实从市场区划的整体状况来看都是不理想的。另外，从深圳安居的角度来说，保障房对项目的区位、户型有要求，因此不是单纯为了纾困而做这个事情，也确实要考虑保障房最终的功能。”

但在深圳安居的通告中，“住宅、公寓、宿舍”三者都被纳入考虑范围内，这也表明公寓和宿舍或许存在别样的优势。

李宇嘉分析称：“预计前期住宅项目能落地的收购量相对有限，对商品房市场短期的影响有限，但整栋的公寓和宿舍可能会落地，因为公寓和宿舍市场价格相对比较低，开发商愿意以大宗的体量交易出去来缓解资金链，政府收回来也可以作为人才公寓类租赁型保障房。”

目前在售项目中，各方面条件相对优越的是深物业金领，位于福田南路与滨河路交汇处，属深圳核心福田中心片区，为深港交汇的核心区位。据了解，该项目已开盘，在售主力户型64平米、2房住宅，参考均价90000万/平米。

不过，8月8日在深物业A投资者关系部门对“深圳安居集团是否有收购公司商品房的计划”的回应中，深物业表示尚未收到与深圳安居合作的相关消息。

另悉，深圳第三季度即将入市的小户型房源，面积在50-64平米之间的有宝安沙井卓越前海未来城、光明长圳金洪名筑、坪山中心臻文府、罗湖布心京基璟誉府等。

对于接下来商品房收购工作的推进，李宇嘉认为，由深圳安居负责这一工作，意味着实现资金平衡是存量收购的第一原则。

李宇嘉续称，目前配售型保障房的价格是同区域商品房价格的5折到6折，若要实现资金平衡，收购的价格可能要更低，因此被收购方主要存在保交房压力、债务压力和资金链压力。在处置资产、低价销售物业回笼资金难以为继的情况下，恰巧政府有筹集保障性住房的任务，房企就选择以更低的价格卖给政府。

“很多市场主体认为政府会通过存量收购来救助市场、救助开发商，因此还等待大手笔的资金进入。但从资金平衡的角度来看，这是不可能的。”

此前披露，未来五年内，深圳计划收购20万套存量房作为保障房，总资金需求将达到2000亿元左右。

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP