(文章来源于创业板观察 ,作者成孟琦)
香港楼市价格真的倒退回6年前水平了?近日,港岛大潭豪宅二手卖家亏损500万港元卖楼的消息,再度成为香港楼市的“深水炸弹”。只不过,这次“炸弹”引爆范围已从一手住宅及中小型住宅蔓延至二手豪宅。
位于港岛东的大潭依山傍海、幽静而不失便利,历来是香港知名的豪宅住宅区。但位于大潭的浪琴园近日楼价破底,卖家宁愿亏损510万也要卖房。据悉,这个中层2房户型以1950万港元售出,呎价逾1.8万元(折合约15万人民币/平方米),造价及呎价均创该地区同类型单位约6年半新低。由此,有业内人士认为,香港新一波楼市下跌浪潮将由中小型住宅蔓延至豪宅物业。
不过,不少受访者告诉财联社记者,近期香港楼市疲弱的原因,在于加息周期导致市场资金成本上升,按揭息率由去年1.4厘水平,急升至现时达3.625厘,令买楼收租出现“负回报”现象,遏抑了市场投资需求。
大潭豪宅持有5年亏损510万
大潭浪琴园1座中层B室,实用面积1077方呎(约120平米),2房间隔,享海景,新近以1950万港元附带一车位转手,呎价约18106元(约15万人民币/平方米),成交价及呎价均创下该小区约6年半的同类新低。值得注意的是,美联物业区域营业董事方富义表示,原业主于2018年6月以2460万港元购入该房,持货约5年,账面蚀510万港元,5年来此处房产贬值达20.7%。
美联物业资料显示,同小区今年3月出售同座高层二手房,实用面积相同,当时成交价为2380万港元,呎价约22098元(约折合17.5万人民币/平米)。两个同户型住宅时隔5个月,二手价格下挫430万港元或18.1%。
香港楼市疲弱之时,近期不少二手房以比购入时更低的价格出售,美联集团主席黄建业预测今年内楼价将重返2017年即6年前水平,个别小区成交价更已倒退至近7年前。
不过,也有地产中介告诉财联社记者,并非所有二手楼盘售价均回到几年前水平,更多要视地段而言,像坚尼地城、日出康城的二手盘楼价较几年前价格有所上涨,港漂聚集的南昌及奥运地区,楼价更是较2017年上涨10%-20%。
房地产抗跌性优于股市?
香港多处二手房折价出售,映衬出市场大部分买家都对楼市持观望态度。香港大学房地产及建设系讲座教授邹广荣认为,发展商年内开价需采取保守策略,料一手市场今年价跌量升。由于低于市价推售新盘会吸引更多人认购,而发展商目前有很多存货在手,相信年内会继续以低于二手价格推销,估计趋势会持续一段时间。
新楼扎堆发售之下,房地产商有意减少未来的潜在供应。截至今年6月底。2024至2026年一手私人住宅潜在供应为10.5万个,高于过去7年平均数9.5万。但已建成住宅单位上半年同比减少了37%,而第二季度已建成住宅单位环比减少了88%,同比减少了80%。
值得注意的是,香港的股票和房地产市场高度相关。第一太平戴维斯资本市场董事孙国立认为,房地产的抗跌性能显着优于股市。2007到2009年港股最大回撤为59%;同期房地产最多跌22%。2021年至今,港股最大回撤51%,但房地产最大跌幅只有16%。港股开年至今跌了3%,但住宅价格逆势反弹了5%,主要原因一是通关带动市场复苏和输入人才计划。今年以来香港引进人才已经有超过6万人获批,带来了潜在的买楼需求。同时,今年上半年香港住宅市场合计成交了26,222宗,成交金额2427.35亿元,较2022年下半年的20,069宗及1695.6亿元,分别上升30.7%及43.2%。
过去一年,香港政府推出多项利好市场的新政策,包括:非永久居民买楼缴纳的30%额外印花税可以在成为永久居民后获得退还;1500万元或以下的自用住宅物业按揭成数上限调整至七成。若加上开发商提供的部分首付贷款,大多数买家只需10%到20%的首期即可购房。此外,孙国立还提到,如果未来香港楼价继续面临下行压力,政府可能会降低或者取消额外的印花税。
晨星料港楼价年底前再跌逾5%
晨星股票分析师李信孚表示,受经济基本面转弱影响,预期年底前楼市持续弱势,交投淡静,楼价会在现水平再跌5%至10%。
李信孚提到,现时汇丰最优惠利率为5.875厘,高息环境下,每月供楼支出绝不是一个小数目,故当息率下降,有望可带动置业需求。晨星预计,美国联储局明年2月会开始减息,2025年中联邦基金利率将回落至1.5厘。
上个月长实油塘新盘折价出售,市场反应热烈。李信孚料,长实的低价策略相当好,可测试市场对买楼的需求,同时显示公司重视资金回笼,相信未来新盘定价也受影响。此外,政府积极推政策吸纳专才,吸纳专才有助推动租盘需求,预期租金会较楼价更快反弹,当中港岛区或九龙核心区域的租金升幅会较大。
政府统计处最新数据显示,居港人口将由2021年中741.31万人,增至2046年中819.04万人,25年间将增加约78万人,增幅达10.5%。邹广荣认为,人口增减及组成部分,对地产业起着根本性影响,香港前年及去年分别有5.53万及4.04万净移出人口,移民盘放售、准买家减少对楼市有影响,到今年大举输入专才,同样对市场需求变化带来影响。
二手楼价表现持续疲弱,但同期租金向好,楼价、租金走势出现背驰,有助私楼租金回报率向上,可望抵销一部分利息、资金成本上升带来的压力,或吸引投资者入市,加快楼市触底反弹。反观,更多准买家“转买为租”,观望楼价进一步下跌,再加上内地留学生、“高才通”等额外需求,刺激租赁相对活跃,亦带动租金逆市向上。
随着香港持续引进人才政策的推进,未来将转换成实际购买力,再加上预期降息的影响,也有一些分析者认为香港房价未来的下行空间有限。
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责任编辑:杨赐
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