文 / 徐苑蕾
2020年，物业管理行业资本市场呈献百舸争流之势：IPO公司数量和募资额再创历史新高，已上市的绝大多数物企股价攀升翻倍，高瓴、雪湖、腾讯“广撒网”，让赛道不仅吸金还赚足眼球。
但在浪潮之巅，行业又备受规模化、同质化的考验，强者恒强、市场“抽血”、弱肉强食诸多传统地产曾经历过的剧情再度上演。
截止2020年末，在18只新上市物业股中，破发的公司多达10家；在42家已上市物企中，碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活分别以1538亿港元、966亿港元和821亿港元的市值排名前三，而烨星集团、兴业物联、祈福生活服务等在末位的公司市值均仅为个位数。
当下，物管行业IPO狂奔远未到终点，资本故事仍在续写，更多公司的命运依然充满变数。
18家物企上市 募资额创新高
2020年，物管行业在资本市场乘风破浪，尤其是下半年上演了一幕幕IPO狂奔，金科、融创、恒大、华润等龙头房企纷纷赶赴物业“分拆潮”。
根据统计，2020年共有18家物业公司上市，超过2018年和2019年上市数量之和，其中登陆港股的公司多达17家，A股1家。
上市数量创下新纪录的同时，物管行业IPO募资额也一再被刷新。
2019年上市的保利物业以45.78亿港元成为当时物管行业中的“募资王”，不过来到2020年，这一纪录则先后被世茂服务、金科服务、融创服务接连打破，最后由华润万家生活的122.65亿港元按下纪录攀升的终止键。
中指研究院统计数据显示，2020年，18家上市物业公司累计募资净额达到560多亿港元，远高于2018年与2019年的108.77亿港元和55.47亿港元。
2014年，彩生活抢得在港股上市的“头啖汤”，随后内地物业公司赴港上市的浪潮便拉开大幕。2018年，碧桂园服务、永升生活服务等6家物业公司纷纷登陆资本市场，2019年更是井喷的一年，赴港上市物企多达10家。
而2020年上市物业公司数量再创新高的背后，实际上反映的是地产股与物业股估值之间的云泥之别。
从统计数据可以看到，在市值前10的物业公司中，雅生活服务、金科服务和绿城服务的总市值已经超过母公司雅居乐集团、金科股份和绿城中国。而从滚动市盈率的角度来看，物业公司市盈率达到28-146倍不等，而地产公司最高如恒大也仅为20倍左右。
2016年以来房地产调控政策频出，行业销售增速下滑的同时拿地融资成本上升，从而加快了房企利润率的走低。自2018年起，地产股估值开始走下坡，目前机构配置比例和行业估值水平都处于历史低位。
而另一方面，前几年商品房销售的新增规模将会转化为存量管理规模，带动到物业公司的利润释放。现金流稳健、盈利能力确定、轻资产消费属性强、受政策影响还小，种种原因让近两年来资本市场对物业股更加友好，给出的估值远超于地产股。
在此背景下，房企分拆物业板块上市的动力自然只增不减。物管行业投研人士丁朝飞指出，房企看到物业股的估值红利，同时还可以增加融资渠道，因此在2018-2019年期间就开始筹备分拆物业上市。在筹备期间，不少公司还会通过收并购、第三方拓展等方式冲规模、冲利润，以此来提高估值。
高瓴腾讯撒网 业务协同想象空间大
在2020年物业公司IPO的浪潮背后，一个值得关注的现象是，资金对物管行业的投资热情继续冲高，基石投资者的身影比过去两年更为普遍，诸如高瓴资本、红杉资本、雪湖资本等资金方多次以物企基石投资者的身份布局物业板块。
新浪财经统计发现，17家赴港上市的公司中，仅有兴业物联、第一服务控股和建发物业3家公司没有引入基石投资者。
基石投资者一般为机构投资者、大型企业、知名富豪企业或各国主权基金，他们按IPO发行价格承诺购买一定数量的股票，限售期约为6-12个月。基石投资者的“站队”无疑反映出对标的公司基本面和发展前景的肯定，在资本市场中起到定心丸的作用。
像高瓴资本采取的是一贯以来的“撒网”型布局策略。2020年，高瓴资本先后成为建业新生活、合景悠活、金科服务、融创服务、华润万象生活、远洋服务6家上市物企的基石投资者，如果加上2019年底认购保利物业的3500万美元股份，高瓴资本如今在物管行业投入已超过2亿美元。
雪湖资本则在2020年参与投资了融创服务、金科智慧服务、合景悠活、卓越商企服务4家上市物业公司，合计耗资约1.37亿美元。
逐利的资本不愿在明星赛道中有所缺位。克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨分析称，投资机构认可物管行业接下来的高成长以及在未来生活服务领域的巨大潜力，因此做出投资举动。但整体而言，投资机构对物管行业的投资仍在试水阶段。
在机构投资者之外，互联网巨头也在借助入股物业公司的“东风”，伺机收拢社区流量入口。
2020年，腾讯先后以4500万美元认购卓越商企服务、1.14亿美元作为发行前的战略投资者入股世茂服务、1.5亿美元认购融创服务、12亿港元认购恒大物业。此外，阿里系的云峰基金也对恒大物业投资了15亿港元。
今年1月初，住建部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，政策不仅鼓励智慧物业建设，同时还放宽了物业公司经营范围，鼓励物业公司探索“物业服务+生活服务”模式。
在此政策利好之下，丁朝飞认为，除了财务投资，机构投资者还可以将自己投资生态内的公司资源与社区流量打通，而腾讯等互联网巨头则可以发挥出科技赋能的作用。
“像云峰基金、红杉资本，他们本身投资了很多消费赛道里的公司，未来可以将他们投资的零售企业嵌入到社区商业里，起到一个协同作用。互联网公司则可以在社区科技、智能化等方面与物业公司实现业务融合，科技起到规模优势，从而降低人工成本等费用，另外还可以让物业费提价”，丁朝飞说。
新股破发 板块内市值分化
物业板块受到一二级市场热捧，整体来看，2020年大部分物业股股价都是水涨船高。不过，与传统地产板块一样，物业板块内同样躲不过强者恒强的马太效应，由于下半年新股密集上市，资金分流，上下半年上演了过山车行情。
根据Choice数据，剔除18只新股，2020年上半年24只物业股中仅彩生活、浦江中国和华金国际资本3家公司股价下跌，其余悉数上涨。其中，银城生活服务、中奥到家和永升生活服务涨势最猛，分别达到204.12%、195.27%和127.84%。
然而进入下半年，物业板块整体回调，部分个股回撤幅度超过50%。其中，原本涨幅居前的中奥到家下半年跌去54.6%，中海物业和佳兆业美好紧随其后，跌幅分别达到50.57%和39.85%。
汤晓晨表示，在疫情的影响下，物业股的抗风险性进一步凸显，因此在延续2019年上涨的基础上，2020年上半年物业股被更多投资者追捧，股价来到高位。但下半年，多家物业公司密集上市，融资额不断走高，引发投资者对行业估值过高的担忧，同时部分资金获利退场，因此引发了股价下跌。
在此背景下，上市首日开盘动辄大涨的情况仅发生在极个别的物业新股身上，而更多的公司纷纷迎来破发。
根据统计，第一服务控股、合景悠活上市首日收盘价较发行价跌去超过20%，而即便像世茂服务、金科服务、恒大物业这些TOP20房企分拆的物业公司，也仅在上市首日收盘时保住发行价水平。截止2020年末收盘，18家新上市物业公司中，破发的公司多达10家。
除了市场的“抽血”效应外，新上市的物业公司还面临着规模化、同质化等问题的考验，尤其是“蚊型”物业公司命运则更是充满变数。
“对于新上市的物业公司，投资者开始对收并购带来的估值增长有所谨慎，而对母公司开发板块的关注度提升，因此，部分开发实力不足或估值明显过高的企业遭遇破发”，汤晓晨称。
截至2020年末，在A股和港股上市的物业公司数量累计达到42家，其中港股上市物企总市值达到约7300亿港元。碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活市值排名前三，分别为1538亿港元、966亿港元和821亿港元，而烨星集团、兴业物联、祈福生活服务等在末位的公司，市值均仅为个位数。
丁朝飞进一步介绍说，目前来看，资本市场比较认可的物业公司大概分为三类：一是规模性、具有平台优势的公司，这类公司的母公司强大，可以为其提供较大管理规模和业务支撑，比如碧桂园服务、融创服务、恒大物业；二是商业模式差异化的公司，比如宝龙商业和华润万象生活，这两家公司的主营业务以商业运营为主；三是在细分赛道有核心竞争力的公司，比如外拓能力较强的永升生活服务、金科服务，或者在公建物业和写字楼物业较有优势的保利物业和卓越商企服务。
IPO再提速 行业内弱肉强食
在TOP10房企中，碧桂园、恒大、融创等均已完成物业分拆上市，绿地、龙湖则入股了雅生活服务和绿城服务，如今仅剩万科还没有明确的分拆物业上市计划。
“在相当长一段时间之内，万科物业没有上市计划，直到人们把万科物业当做是‘城市服务商’的时候，我们才考虑让它上市”、“没有千亿市值，不会上市”，万科主席郁亮曾多次表态。
不过临近2020年末，万科物业更名为“万物云”，近日还有媒体消息称，万物云正计划打包物业和科技业务一同上市，此外万物云还进行了多家公司的股权腾挪，一时之间引发市场对其资本动作的猜想。
万科物业无疑是接下来物业赛道中最优质和瞩目的“猎物”。丁朝飞坦言，“当下比较期待的就是万科物业和龙湖物业了，两家公司都背靠规模型龙头房企，而且有各自擅长的领域，比如万科覆盖城市物业、龙湖在商业物业有优势。”
事实上，物业公司的IPO狂奔远未到终点，更多的资本故事将继续上演。今年1月中下旬，宋都集团旗下的宋都服务、荣盛发展旗下的荣万家服务都将在港股挂牌上市，禹洲集团旗下的禹佳生活服务则已递交招股书，或会在上半年完成上市。
中指研究院报告指出，香港主板市场未来依然是物业公司上市的首选，无论从估值、排期还是品牌影响来看，都具有明显优势。但值得注意的是，香港上市盈利门槛调升已是大概率事件，2021年将是资本市场集中爆发期，同时也是上市最佳的窗口期，预计到2021年底，上市物业服务企业有望突破70家。
而在丁朝飞看来，部分中小房企旗下的物业公司或者资金压力较大的独立物业公司，则不一定会选择IPO的方式寻求资本合作，“因为IPO对它们来说意义不大，而且还要花费一笔费用，‘蚊型’公司也不受市场欢迎，与其这样，还不如以好的价钱卖给巨头实现自救。”
而对于头部物业公司而言，汤晓晨认为，未来行业内集中度会继续上升，更多资源和业务会被全国性和区域性品牌公司占据，头部公司在规模发展到一定阶段后，也会探索更新的企业定位和商业模式，有望进一步打开行业市场空间，甚至重新定义行业本身。
未来2-3年，整个物管行业可能将形成稳定的行业格局，如房地产行业一般，届时会诞生出物业板块30强，其市场集中度和市场占有率或基本可以确定下来。
责任编辑：逯文云
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