（来源：派克斯研究院）
最近，杭州首套房房贷利率涨了。
而且是连涨两次，一口气从2.9%涨到了3.1%。
不仅仅是杭州，11月以来全国多座城市都上调了房贷利率，广州、南京、武汉、厦门等城市，目前房贷利率都在3.0%-3.1%。
房价复苏了吗？
从70城数据上看，10月新房价格环比上涨城市数量继续增加，较上月增加4个升至7个；其余63城环比下跌，下跌城市个数占比约90%。
上涨的城市，也主要集中在一二线城市中。
我认为，房价短期回暖，是一二线城市利好尽出情况下的正常反应。
像无牌可打的三线及以下城市，房价就还在跌。
目前，一二线城市的租售比依然很多，在缺乏长期上涨预期的前提下，投资回报率很低。
等到市场将927利好消化干净后，房价很可能会继续下行。
而杭州等城市回调首套房房贷利率，很可能只是对近期楼市放量的正常反应。
现在加了，之后还能降。
做投资一定要明白，趋势的力量是很强的。
单单一个月的数据稍微好看一点，是远远谈不到逆转趋势的。
那么，在楼市熊市依旧的当下，老百姓在楼市上可以做哪些操作呢？
第一 ，对自己投资能力没有信心的朋友，坚决提前还贷。
不管贷款利率怎么降，它永远比存款利率要高，否则银行乃至于整个金融体系就会崩溃。
何况房贷是复利计算，存款是单利计算。
如果你是只敢把钱存银行的主，早一个月提前还贷，就省一个月的利息。
当然，如果你对自己的投资能力有信心（比如我自己），那么就没必要提前还贷。
说到底，投资理财是一门比较的艺术。
提前还贷就是个100%获得3%-4%收益的理财方式。
性价比如何，因人而异。
第二，如果你有向上置换的需求（烂房换好房），尽快落实。
这是一道简单的数学题。
如果你要卖出600万的房子，买入1000万的房子，那么你需要额外支付400万的买房款。
而如果这两套房子都下跌10%，则情况就变成了卖出540万的房子，买入900万的房子。
你只需要再付360万的买房款即可。
立省40万。
而且，在现实情况里，同一城市内部对比，往往存在烂房抗跌难涨、好房易跌易涨的情况。
注意啊，这里说的好房是在普通百姓购买力范畴内的，不包括豪宅。
豪宅那玩意抗跌易涨，只是跟普通老百姓没啥关系。
那为什么烂房抗跌难涨、好房易跌易涨呢？
烂房，类似于低估值红利股。
好房，类似于高估值科技股。
烂房再烂，它的区位价值、落户价值、居住价值是不会消失的。
再加上它在上一轮楼牛中大概率也没涨多少，溢价空间也少。
这就决定了，它再跌也跌不到哪去。
当然，如果经济好转，楼市行情逆转，那么主导楼市定价权的人会重新变成对未来收入有信心的年轻人。
这时候，烂房在户型设计、小区环境、居住体验等方面的劣势就会重新暴露，很可能会跑输同城大盘。
好房则相反，居住体验等优势在楼熊中并不重要，而上轮楼牛遗留的高额溢价就得被消化。
跌幅往往会比烂房更大。
因此，楼市熊市，是置换房屋的良机。
当然，这里置换的前提是你本身就有房屋置换的需求，而不是投资。
要说纯粹投资了话，现在不建议往房产上话费一分钱。
第三，就是清理掉手上所有垃圾房产。
在人口形势无法逆转的当下，扣除通胀后，垃圾房产的价值大概率会一路向下。
未来即便一二线城市楼市逆转了，垃圾房产也不会上涨。
那什么是垃圾房产呢？
我有一个简单粗暴的判断方法：
非自住、非一二线城市、租售比低于3%，三个条件都满足的，就是垃圾房产。
持有这类房产，不如卖了存银行。
最后，就是有刚需购房需求、但手上暂时还没有房产的。
如果不是太着急，能缓则缓。
还得跌呢。
至于房产定价的底层逻辑，以及我们对楼市的基本定价，大家可以看这篇文章：《央妈万亿王炸！却是卖房人最后的逃命机会？》你对A股的期望月底，最后你的实际收益，反而有可能越高
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