做楼市“老大”太难了！

记者：周雪松

编辑：李   捷

制图：乔寒云

老王是一家房企的高管，企业规模不大，但是在他看来，如今在行业里，算是活得比较好的。

“这些年，我们没有走高杠杆、高负债、高周转的路子。实际上，银行对我们这样的中小房企，贷款比较苛刻，不像大房企那样可以轻而易举地贷到款。这反而使我们发展得更健康。”老王日前对中国经济时报·中时财经记者如是说道。

自恒大、碧桂园“暴雷”以后，这两年房企不再争江湖地位，跑马圈地也早已销声匿迹，但头部房企的压力还是不小。

进入今年四季度，楼市成交开始回暖，让房企稍微松了一口气。

01 “大哥”收入增加，反而不赚钱了

前些年扩张过猛的房企，特别是高价拿地的企业，现在都遇到了挑战。

“我们现在经营压力也很大，因为这几年买的地，楼面价都不低。”最近，一家向全国扩张的中型房企营销部门相关人士对中国经济时报·中时财经记者表示。

在这位业内人士看来，现在很多房企的处境比较尴尬，项目售价没比楼面价高多少，“以价换量”的空间有限，只有等待市场好转，想办法熬过低谷。

从今年三季报来看，虽然还是能看出谁是“大哥”，谁是“小弟”，但谁的日子好过，跟规模不一定相关。因为在业内看来，在当前规模越大，亏损可能越多，当“大哥”是真不容易。

中指研究院数据显示，今年前三季度，保利发展实现营业收入1827.7亿元，归属于上市公司股东的净利润78.1亿元。即便是这样的行业实力派“老大”，前述两个财务指标还是同比分别下降了5.1%和41.2%，利润下降尤其明显，自然是压力不小。

万科也算是行业“大哥”级的人物，2024年前三季度，累计实现营业收入2198.9亿元，归属于上市公司股东的净利润亏损179.4亿元。这位楼市“老大哥”，2014年营收为1463.9亿元，净利润为157.5亿元。今年前三季度营收比十年前一整年还多，但反而不赚钱了。

单纯从营收来看，今年前三季度，万科、保利和绿地控股分别以2198亿元、1827亿元和1601亿元的营收居于行业前三位。此外，中国建筑也值得关注，今年上半年，这家行业头部企业计提减值准备合计高达数十亿元。

这些企业原本都是行业佼佼者，但是在行业下行周期中，拿地越多、库存越多的企业，交的“学费”也越多。

如今，“计提减值”这一越来越高频的词出现在头部房企的财务数据中。在2023年度业绩发布会上，万科首席财务官韩慧华表示，从2020年以来，万科全口径计提减值约130亿元。保利发展在2023年计提了约50.4亿元的资产减值准备。绿地控股2023年计提的减值金额为110亿元至130亿元。

计提减值准备包括存货跌价、投资与商誉损失等多种情况。动辄计提几十亿乃至上百亿元减值准备，也从侧面反映了房地产市场调整导致的资产价格下跌。

像保利发展这样的头部企业，2023年计提超50亿元资产减值准备后还有赚，当年只不过 “营增利减”。而绿地控股2023年计提巨额减值准备，就呈现严重亏损，归属于上市公司股东的净利润为-95.56亿元。但在今年前三季度实现了盈利。

惠誉博华分析师王兴萍告诉中国经济时报·中时财经记者，2024年以来，该机构研究的19家样本房企营收与净利润延续跌势，亏损幅度进一步加深。

不过，王兴萍也提到样本中的企业，包括华润置地、招商蛇口、中交房地产、绿城中国、建发国际与越秀地产6家企业录得营业收入正增长；2家录得净利润正增长，分别为建发国际和中国金茂。

中国建筑在2024年上半年总体业绩稳健，但地产业务下滑较为明显，公司表示，未来将继续致力于应对市场变化，保持稳健发展。今年上半年，中国建筑旗下中国海外发展的业绩也表现良好，实现收入为人民币869.4亿元，核心股东应占溢利为人民币106.4亿元，核心净利润率为12.2%，继续保持行业领先水平。

今年前三季度，中国海外发展收入为1095.8亿元，经营溢利为181.8亿元，财务状况稳健。

02 市场在好转，中小房企包袱轻

目前，房地产市场的情况正在好转。根据新华财经和面包财经的研究报告，TOP30上市房企10月销售额环比上升超六成，保利发展、中国海外发展、华润置地居前三。

具体来看，10月销售额TOP30上市房企合计销售金额为2576.13亿元，较2023年同期下降1.09%，较2024年9月上升64.25%；10月销售面积TOP30上市房企合计销售面积为1313.26万平方米，较2023年同期下降11.09%，较2024年9月上升39.5%；10月销售均价TOP30上市房企平均销售均价为17203.67元／平方米，较2023年同期下降2.23%，较2024年9月上升5.41%。

整体来看，10月销售额TOP30上市房企销售同比下降、环比上升。10月份，保利发展、中国海外发展等5家上市房企销售金额超过200亿元。其中，保利发展10月销售额居首，实现签约金额423.37亿元，同比增长27.86%。中国海外发展位居第二，销售额为415.89亿元，同比增长65.98%。

与此同时，值得关注的利好消息是，一些没有盲目大肆囤地扩张的房企，今年前三季度财务表现比较稳健。譬如，衢州发展、南京高科、中国国贸等中小型房企都表现不错。

今年前三季度，有10家上市房企实现了营收和归母净利润的“双增长”，衢州发展、中国国贸、三湘印象、中国武夷位列其中。其中，衢州发展归母净利润为19.83亿元，比较可观。同期，南京高科虽然营业收入下滑，但实现归属于上市公司股东的净利润18.38亿元，同比增长10.08%；三季度归属于上市公司股东的净利润8.16亿元，同比增长59.33%。

在业内看来，这些公司和头部企业比较起来，体量小很多，但“船小好掉头”。有些中小房企，包袱相对轻，压力反而没有头部企业那么大，资产也比较良好，但如何获得和头部企业一样的融资待遇是它们面临的问题。

03 “老大”重回巅峰难，房企要健康发展

王兴萍对中国经济时报·中时财经记者表示，“止跌企稳”定调下，短期市场回温明显，长期企稳仍待政策“组合拳”久久为功，中性情景下预计2025年四季度行业销售逐步企稳回升。接下来，市场如何演变是业内共同关注的焦点。

中指研究院数据显示，2024年1—9月， TOP10房企销售额均值为1442.9亿元，较上年下降31.2%，千亿元以上阵营6家，较去年同期减少8家。相比高峰时期，头部企业同期四五千亿元的销售额，下滑明显。

在业内看来，尽管市场出现回暖，接下来销售会有所反弹，但如今的头部企业既要保交房，也要保增长，比较难。尤其是行业“老大”，想重塑当年辉煌，回到巅峰时期每年六、七千亿元以上的销售额，太难了。

进入四季度以来，我国新房和二手房市场出现边际改善的迹象，但可持续性仍待观察，成交量回暖城市以一线城市为主，外溢效应尚不明显。

在王兴萍看来，虽然近期房企融资已现缓和信号，但整体来看2024年房地产行业融资形势依旧严峻，预计2025年伴随“白名单”项目贷款加速扩围，与一系列政策“组合拳”形成协同效应，有望为房地产行业增添更多资金支持；行业销售预期改善也将助力销售回款继续好转，从而进一步优化房企融资环境。

她谈到，近几年房企融资持续处于净流出状态，债券到期规模远高于发行规模。2024年11—12月及2025年，房地产债券到期金额分别超1100亿元、7000亿元，2024年债券偿还高峰期已过，但2025年仍存在较大到期压力。

“鉴于行业销售尚未出现明显拐点，2024年全年样本房企盈利将延续跌势，预计营业收入与净利润分别下滑6%、70%左右。2025年，伴随行业逐渐企稳回升，央国企有望凭借其品牌、融资优势，销售及盈利改善将优于行业平均。”王兴萍预计。

在业内看来，房企要健康可持续发展，不能再走过去的老路了，要向胖东来、拼多多等企业学习。房企健康发展，市场才能健康发展。“我们公司坚持以去库存为主，业务上逐步转型，在供应链、投资方面扩展。未来几年，房地产行业能活下来的企业就是好企业了。” 老王告诉记者。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受中国经济时报·中时财经记者采访时表示，房地产市场止跌回稳的基础已经初步形成，但仍然存在诸多不确定性和挑战。

“在楼市回暖的过程中，需要更加多元化的需求来共同推动市场复苏；同时，也需要宏观预期的修复来提振市场信心和促进市场健康发展。” 柏文喜说。

（转自：中时财经）

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