华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道9月29日晚间，上海发出楼市新政，内容包括缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限、优化个人住房贷款的有关政策、调整增值税征免年限等7个方面。58安居客研究院院长张波向《华夏时报》记者分析称，上海此次新政为国庆期间的楼市热度提升打下了政策面良好的基础。
事实上，“沪七条”落地前数日，上海豪宅市场已经迎来了一场“史诗级现场”：9月27日，翠湖天地六期项目开盘“日光”，108套房源共计收金119.79亿元，单套均价过亿元；同日，位于徐汇滨江的中海领邸·玖序三期同样“日光”。该项目推出178套房源，套均总价约1500万元至3300万元，20秒就卖出一套。
CRIC数据显示，截至9月29日，上海总价3000万元以上高端住宅共成交1817套，较去年全年941套，增长93%，而总价5000万元以上高端住宅成交了391套，较去年全年增长1.2倍。前9月，上海总价1亿元以上顶豪共成交了17套，是去年全年的2.4倍。如果再加上二手豪宅，上海总价1亿元以上顶豪前8月成交了15套，也就是说目前为止，总价1亿元以上一二手豪宅至少有32套成交。上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者分析，近日监管层持续释放利好信号，“促进房地产市场止跌回稳”等重磅内容有利于改善市场预期、提振市场信心，而就投资属性来说，上海市中心区的豪宅类产品也更为稳健。
套均总价超过“一个小目标”
根据公开信息，翠湖天地位于上海市黄浦区新天地区域，是瑞安集团在上海推出的高端住宅系列。8月30日，瑞安房地产有限公司（下称“瑞房”）举行线上业绩发布会。彼时，瑞房就透露，翠湖天地六期将在2024年下半年推出，预计将会是“今年最受市场期待和追捧的楼盘”，将为下半年的合约销售作出重大贡献。
如瑞房所言，9月27日，翠湖天地六期开盘“日光”，108套房源揽金119.79亿元。
瑞房方面向《华夏时报》记者提供的信息显示，翠湖天地六期（备案名：翠湖天地·六和）位于新天地太平桥板块东片，由瑞安房地产携手上海永业集团联合开发，规划产品将由超高层、海派别墅、活力天地、历史独栋大宅以及270°SKY CLUB组成。
此次翠湖天地六期共推出108套准售房源，户型面积从437平米到1352平米不等，套均面积高达约528平米，是目前上海套均面积最大的公寓住宅产品。
不仅如此，翠湖天地六期还是上海有史以来套均总价最高的公寓项目：该项目销售均价21万元/平米，总价从7571万元至3.56亿元不等，套均总价约1.11亿元。其中，最贵一套总价约3.56亿元、单价约28万元/平米。
据公众号“瑞安翠湖天地”公布的数据，9月17日至9月21日，该项目开启认购，个人认购金高达2000万元，共计393组意向客户签订购房意向书，其中272组意向认购客户符合上海市住房限购等房地产市场调控政策以及商品房销售管理规定，积分达到入围分数线69.6分。
选房当日，购房者按照公证处出具的摇号排序结果分批次到场选房，每组客户选房时间仅为3分钟。从销售中介公开发布的信息来看，翠湖天地六期叫号至120余号即已清盘。有传言称，知名女星张雨绮在现场成功购房，但截至发稿，该消息并未得到瑞房方面的确认。
值得注意的是，除翠湖天地六期外，位于徐汇滨江的“网红盘”中海领邸·玖序三期也在同一天赚了个盆满钵满：该项目三批次此次推出178套房源，有效认购377组，主力户型建面约186—210平米的四居室，均价为14.67万元/平米。虽未触发积分，但该项目依然受到富豪们的热捧。
公开报道显示，中海领邸·玖序三期创造出一个小时清盘的战绩。从下午两点开盘选房，到3:05左右，178套房源即已全部售罄；项目现场叫号到340号清盘，平均每套房源的成交时间仅为20秒。
此前，中海领邸·玖序前两批入市均触发积分制且开盘当日售罄。其中，今年6月28日，中海领邸·玖序首次开盘，232套房源劲销66.38亿元，首开售罄。8月29日，中海领邸·玖序二期迎来开盘，120套房源开盘32分钟后清盘，实现销售额31.6亿元。
上海豪宅遭疯狂抢购
据中指研究院统计，2015年，2500万元及以上价位的豪宅在上海只成交了896套。这之后的8年间，大多保持着1600—1700套/年的水平。但这一平衡被2024年的井喷式供应打破了。
今年3月底，中海·顺昌玖里项目的热销，拉开了上海豪宅盛宴的序幕。该项目首开512套房源，开盘当日全部售罄，销售总额196.5亿元，打破了全国商品房单次开盘销售总金额纪录。
之后，上海豪宅争相入市，其中多数实现热销。即使是在7、8月市场的传统淡季，上海豪宅市场也依然“高温”。在此期间，龙盛湾上二期项目120套房源认购率高达239%，绿城前滩百合园三期推出10套别墅，总价5300万元—1亿元，认购率达210%；融创外滩壹号院二期二批次推出110套房源，认购率也超过180%。
据克而瑞研究中心统计，今年上半年，上海总价超过3000万元的大户型高端住宅共成交1544套，规模为近10年来最高。同期，全国总价过亿元的“顶豪”项目共成交了18套，其中上海占了近八成，成交了14套，同比增长180%。整个上半年，上海累计供应23个单价均价超10万元/平米的高端盘，其中20盘开盘首日去化率超7成。
58安居客研究院近日公布的数据显示，目前上海新房市场已逐渐转变为以改善型群体占主导的市场，刚改型三房产品在新房市场上的供求都占绝对主力，140平米以上的豪宅类产品有爆发的趋势，140平方米至180平方米的四房产品颇受欢迎。
以翠湖天地六期为例。上海中原地产市场分析师卢文曦分析称，翠湖天地六期之所以如此受欢迎，原因在于其“产品本身好”，且其单套总价与前面5期的二手房源存在明显的“倒挂”。例如，今年6月，翠湖天地五期一套二手房网签成交价格高达33.7万元/平米。
“就投资属性来说，上海市中心区的豪宅类产品也更为稳健。”卢文曦表示，近日市场环境较佳，房地产股连涨。监管层持续释放利好信号，“促进房地产市场止跌回稳”等重磅内容，大幅改善了市场预期、提振了市场信心。
张波也向《华夏时报》记者表示，从上海新房市场来看，市场的分化程度依然较高，市区优质地段的品质新房依然受到市场的充分关注。
“市区部分中高端项目的一二手房倒挂现象还存在，尤其是高端住宅的倒挂空间更为明显。也有部分买家通过购买豪宅来进行资产配置，以实现资产的保值增值。”张波称，目前上海市场上的改善需求，尤其是中高端改善需求的购房者入场信心更为坚定，并且优质次新二手房在市场上的抗跌性也更强，进一步强化了改善需求入场的信心。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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