保利物业中期业绩，稳中藏急

8月19日，为了协同保利发展的半年报发布，保利物业成为了港股首家公告中期业绩的上市物管公司。

与保利发展净利润同比下降近40%相比，保利物业的中期业绩可以用一个”稳”字概括。

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业绩，平稳增长

据保利物业2024年的中期业绩公告显示，期内实现：

收入78.71亿元，同比增长10.2%；

毛利为16.10亿元，同比增长6.5%；

毛利率为20.46%，同期下降0.71个百分点；

净利润率10.9%，与去年同期持平；

期内溢利为8.55亿元，同比增长10.0%。

（图源：公司24年中期业绩报告）

分业务板块来看，物业管理服务收入约为55.93亿元，同比增长16.1%；非业主增值服务收入约为10.28亿元，同比减少2.1%；社区增值服务收入12.50亿元，同比减少1.8%。

截至6月30日，保利物业的合同管理面积与在管面积分别约为9.50亿㎡与7.57亿㎡，遍布全国20个省、直辖市及自治区的205个城市。

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隐忧，暗藏其中

然而业绩平稳增长的表象下，也隐藏着一些忧患。比如，公司加大第三方外拓，随着营业收入占比的提升，第三方应收账款也快速增长。

据业绩报告披露，来自第三方项目的在管面积达到约4.91亿㎡，较2023年底增长约2590万㎡，占总在管面积约64.9%；来自第三方的物业管理服务收入约为23.18亿元，较2023年同期增长约17.7%，占物业管理服务总收入约41.4%，同比提高约0.5个百分点。

（图源：公司24年中期业绩报告）

与此同时，期内保利物业贸易应收账款总额约37.3亿元，同比增速52.64%。其中第三方28.9亿元，增速50.37%；而去年同期第三方是19.23亿元，增速9.9%。

（图源：公司24年中期业绩报告）

如果说第三方应收账款猛增，受到经济大环境的影响，是行业共性问题。那么来自关联方的应收账款达8.38亿元，同比增加61.08%，这就有点让人大跌眼镜。

而且是在去年同期关联方应收账款5.2亿，增速38.4%的基础上继续高涨。地主家也没有了余粮，大势已然不妙。

此外，保利物业与关联方之间的大额资金往来也受到不少中小投资者的诟病，低利率、长周期的被占用，合理利益受到侵蚀。

上述多重利空表现的叠加，使得保利物业公布业绩后，二级市场给出了负反馈，截至8月20日收盘，公司股价收跌7.17%，跌幅位列在港上市物管公司第一。

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减员，大刀阔斧

2023年1月11日晚，保利物业发布公告官宣变更董事长及总经理。根据董事会决议，吴兰玉接任黄海担任董事长一职；姚玉成接任吴兰玉担任总经理一职。

同时更换两员大将，彼时物股通认为这是保利物业上市后高管团队最大的一次变动，将奠定公司未来的发展格局。

新官上任三把火，物股通推测保利物业的中高层管理团队有可能在2022年绩效结果出来或者农历春节假期后进行一次大的调整。

专业的，公众号：物股通保利物业更换两员大将

现在回头看，物股通预判成真。姚玉成上任总经理后，保利物业表内的雇员数量大幅减少，截至2024年6月30日雇员数量已较2022年12月31日减少11593人，减幅26.69%。而在管面积同期却从5.761亿平方米增长到7.568亿平方米，增长31.36%。

（来源：保利物业各期业绩报告）

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