法拍房呈量增价跌趋势 律师提示多个注意要点

法拍房呈量增价跌趋势 律师提示多个注意要点
2024年08月15日 03:15 上海证券报

  ◎柴刘斌 记者 张良

  在房地产市场缓慢复苏的当下,法拍房呈现出量增价跌的趋势。

  房地产市场研究机构克而瑞新近发布的数据显示,2024年上半年全国住宅类法拍房挂拍量超20.2万套,同比增幅超过12%。其中,郑州、厦门、福州、苏州等城市法拍房规模同比增幅均超过四成。同时,法拍房成交率逐年下滑,2024年上半年挂拍的法拍房平均成交率为17%,较上年同期下降7个百分点。从折价比例来看,2024年上半年成交法拍房的平均折扣比例达33%,同比增加3个百分点。在房屋交易量持续收窄的背景下,法拍房的折扣力度在进一步加大。

  法拍房规模明显增加

  近年来,由于受多重因素影响,法拍房规模明显增加,其中部分二线城市同比增幅较为突出。据克而瑞统计,郑州2024年上半年挂拍套数达5178套,同比增加43%,福州挂拍套数达2835套,同比增加63%。武汉、苏州、厦门、大连等城市法拍房规模也有明显增加。

  值得注意的是,同期上海法拍房挂拍量明显减少。2024年上半年,上海法拍房挂拍量1111套,较2023年同期下降63%。在法拍房规模比较大的城市中,合肥、成都、长沙、天津挂拍量也明显下降,法拍房规模快速收缩。

  成交率方面,据克而瑞抽样调查数据显示,宁波、温州、台州、上海、杭州、绍兴等城市法拍房成交率超过40%,淄博、苏州、重庆、北京、嘉兴等城市成交率超过30%,表现相对较佳。

  法拍业内资深人士向记者表示,最近两年对外委托处置的房屋数量确实有所增长,可能是因为在目前环境下,进入诉讼执行的案件数量增多的原因。应该说,法拍房的拍卖是在公开市场环境下充分竞争的一种交易方式,法拍房成交率走低其实与二手房交易市场行情相一致。不过,法拍房在二手房交易中所占的比例很小,因而法拍房的成交价格对二手房的交易不会产生什么影响。

  小户型法拍房折价率较高

  克而瑞统计数据显示,2024年上半年,上海法拍房平均成交率为46%,远高于全国平均水平;分总价位段来看,300万元至500万元总价位段成交率最高,达到59%,折价率也相应最低,为28%。

  从折价比例来看,2024年上半年全国成交法拍房中,70平方米以下的小户型产品折价率最高,平均达38%,而120平方米至180平方米户型的折价率低于平均值。

  分城市能级来看,一线城市方面,由于小户型法拍房大多为“老破小”,且在租赁权、居住权、户口等方面往往存在瑕疵,导致小户型折价率较高。在70平方米至150平方米面积段,二线城市法拍房的折扣力度高于一线城市和三、四线城市,这在一定程度上反映出二线城市的法拍房去化难度更高的问题。三、四线城市方面,在目前人均住房面积大多突破40平方米,且房价有所回调的情况下,小户型法拍房更难获得足够的关注度,成功交易的小户型法拍房平均折价率达到40.8%。

  克而瑞研究中心市场研究总监马千里认为,目前折价率相对较低的产品,大多也是当前需求量更大的产品类型,如一线城市1000万元以上的高总价房源、二线城市300万元至500万元的改善类房源,以及三、四线城市180平方米以上的优质终改房源等。从新房市场“稳市场”优化增量的角度出发,可进一步加大此类产品的供给比例。至于折价率相对较高的小户型产品,建议在土地供给中严控供给规模,除少数保障性或定向供应的宅地之外,减少或暂停该类产品的新增宅地供给;对于在开发项目而言,也可在相关规定允许范围内调整户型结构,以促进潜在库存的去化。

  竞买前需全面知悉风险

  法拍房的起拍价通常是评估价的7折左右,如果流拍,则二拍可以在一拍的基础上再打8折。那么,如果购房者想要参与法拍房拍卖,又有哪些需要注意的事项呢?

  上海融力天闻律师事务所高级合伙人江璐表示:第一,购房者应当详细阅读拍卖公告,并尽量亲自实地看房,充分了解房屋状况、周边环境及配套设施,做到对房屋实际情况心中有数;第二,购房者应该慎重决策参与竞买,并做好资金准备工作;第三,购房者应当知悉房屋过户登记过程中产生的税费承担问题,同时,成交执行裁定书送达购房者之前变卖标的可能存在的水、电、煤、物业管理费、车位管理费等欠费一般由购房者支付;第四,如房屋仍被原权利人占用,则需要特别注意房屋的清场问题,应在参拍前与法院取得联系沟通清场事宜,此种情况下存在房屋难以及时交付的隐患。

  “现在的法拍房未必有捡漏的机会,买家应对法拍房周边二手房价格有充分了解,在法拍房竞拍过程中可设定一个出价上限,否则容易拍出高价,得不偿失。”上海中原地产市场分析师卢文曦说。

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责任编辑:江钰涵

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