房价探底到何时？从本质看现象|房价_新浪财经

目前，中国楼市正在一轮长时间的下行周期中，很多人特别是多套房产持有者和高杠杆者都在期待着房价尽早见底反弹。

Wind最近公布了7月份部分热点城市的二手房价格和租金价格指数，数据源是中原，中原根据实际二手房成交价，统计了包括北上广深在内部分热点城市2004年之后的所有二手房成交价和租房价格数据。我觉得这个数据明显比统计局更加精准、更加贴近市场。

经历完2024年7月，今年517的央行刺激楼市三重拳已走过了第二个完整月，是否有效果理应在市场上有充分体现。最新一期的数据有一个好消息也有一个坏消息，好消息是本轮下跌幅度最大的一线城市深圳在2024年7月房价止跌，并且是连续两个月跌幅放缓，目前深圳全市的二手房价格水平相比最高点已经下跌了37.3%。

而坏消息是北京上海广州的房价仍在下跌，下跌速度没有放缓，各自从最高点下来的累计跌幅分别为27.4%、27.0%和26.8%。除了广州楼市之前上涨比较后发的原因，目前其余三个一线城市二手房整体价格已跌回2016年中的水平。

另外，由于房价下跌比租金下跌快很多，所以各个城市的租金回报率有所回升，但整体都还在比较低的水平。

具体看房租本身的涨跌，过去两年各个热点城市租金也在下跌，但最近几个月平稳了一下，其中广州还出现了一些反弹。如果未来租金能够企稳回升，叠加房价的调整，租售比是有希望回到合理区间的。但是这个可能性的前提是下一阶段经济强劲复苏，带动租金上涨的同时房价还不能上涨，但在现在这个背景下，这是非常难实现的。

因为租金的长期成长性似乎没有大多数人想象的那么高，在定基2004年5月=100的数据中，天津在2024年7月的租金只有大概130，也就是说二十年只涨了30%，大幅度跑输几乎所有人的收入和大多数类别的消费品物价，而长期租金表现最好的上海，现在的租金也只比二十年前高135%，而上海现在的整体房价（即便已经比最高峰下跌27%），还是比2004年5月高400%以上。

后续房价还会跌吗？深圳在2015年到现在的房价表现一直领先于其他城市半个周期，看深圳最近两个月的表现，似乎这个前瞻指标已经企稳。但这一波下跌中真正的领先者不是深圳，而是天津和其他二三线城市，天津自2017年3月见顶到今天，已经是连续第八年下跌而且没有停下。而与深圳一河之隔的香港是更为重要的前瞻性市场，香港在“撤辣”后楼市转暖不到两个月，然后继续缩量下跌。

天津房价（红线）持续下跌↑

香港房价和成交量↑

我觉得我们应该跳出楼市看问题，从本质谈现象。

现在问题的本质是房地产（以及其他大多数行业）需求不足，除了楼市外最近A股成交量也非常低迷（2024年8月12日成交量居然不到5000亿人民币，这甚至少于英伟达一家公司在波动大一些的交易日内的成交量），但相对应的，中国国债的热度在升高，然后换来了一句：抢购国债，也是对经济的“唱空”。

人们为什么在抢购国债？

这里需要科普一下债券增值的逻辑，大多数人对于债券的理解，那就是它只是一个固定收益类资产，即我们买了一笔债券，到期按照利率收回本息，但真实的债券市场不是这样。

由于债券价格是伴随交易而每天波动的，比如一个十年期国债产品，票面价格是100元，发行时确定的票面利率是3.5%，如果在国债交易市场上该产品的交易价格跌到了90元，则买到该国债的持有人每年获得的收益就不是3.5%，而是3.5÷90×100%=3.89%...很好理解，市场利率的提升对应的就是央行加息、国债收益率提升、国债价格下跌。

所以为什么抢国债就很清楚了，就是因为市场参与者对于未来利率变化的方向已经看得越来越清楚了：中国的无风险利率在未来十年乃至更长时间大概率会不断降低。利率下降的背景，是人口结构导致的需求和通胀长期下行。

中国和日本在人口结构和利率走向上相似的让人吃惊，2024年中国人口结构和1997年日本几乎没有区别；相对应的，2024年中国十年期国债收益率和1997年时的日本十年期国债收益率也是一样的（2.1-2.3%）。

中国2024人口结构（左）对比日本1997人口结构（右）

参考日本国债1997年之后的表现，中国国债收益率的下降（或者说净值的增长）还有很大空间，中国国债现在可算是极少数还有投资价值的人民币资产了 - 它的信用风险为零，绝对安全，可以保本收息和增值、而且流动性很好可以随时套现...尽管央行打心里不希望市场形成这样的一致性预期，并且时不时来教训一下投资者，抬高一下国债收益率，但任何人力干预都很难挡住大趋势的演进。

多说一句，除了中国国债，之前我们也谈过美国国债，美国目前利率非常高，这就决定美债利率下降的空间比中国更大，这其中也有很多机会，可参考往期主题：三年赚50%？一个确定性极高的投资策略

回到中国，我们从国债可以看到需求和增长的困难，然后就明白为什么房地产刺激不起来了。根据经济增长理论的“黄金法则”，长期利率水平等于一国GDP潜在增速，所以业内人士说投资者抢购国债是看空经济也没毛病。总之现在的基本面和过去完全不同了，2000-2020的经验在今天已经失效了。