原标题：中交地产去年预亏17亿:3年豪掷千亿拿地难去化,交付货值减少及减值成亏损原因
出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王迪
编辑 | 吴亚
2023年中交地产的业绩并不尽如人意，开始同比由盈转亏。
1月28日晚间，中交地产（000736.SZ）发布2023年度业绩预告，预计归属于上市公司股东的净利润亏损17亿元，扣除非经常性损益后的归母净利润为亏损17.5亿元，基本每股收益亏损约2.44元。
对于2023年度预计归属于上市公司股东的净利润亏损的原因，中交地产的解释是，2023年度达到交付条件的货值较上年同期有所减少，公司房地产销售结转收入较上年同期减少。受公司结转项目结构变化等因素影响，公司房地产开发业务本期交付项目的毛利率较上年有所下降。公司部分房地产开发项目存在减值迹象，公司将根据会计准则计提相应存货跌价准备，预计报告期计提金额同比有所增加。
某位业内资深人士告诉搜狐财经，这几年房企亏损是正常的，因为市面上的房子普遍都在降价。中交地产还算是较好的房企，否则融不到近期两大笔钱。能融到钱，说明资产质量还比较好。
另一位中交地产前员工则对搜狐财经指出：“过去激进时期中交地产获取的土地很多不够优质，去化难就会造成亏损。”
3年花费千亿拿地，推高成本及负债率，去化难题待解
中交地产股份有限公司成立于1993年，是中交房地产集团控股的两家房地产上市平台之一，另一家为绿城中国控股有限公司。
作为央企，中交地产在拿地层面上显示了非央企的特性。近年来，中交地产拿地十分激进。搜狐财经综合计算2020到2022年3年，中交地产用于土地购置的费用超过千亿元。
其中，2020年，中交地产共计拿地635.59万平方米，较上年增长176.9％，土地购置总价款535.8亿元，权益价款252.54亿元。2021年中交地产实现销售收入560亿元，却将388亿元用于拿地，拿地销售比高达69.29％。
在其他房企收缩战线的背景之下，为拿地2022年中交地产更是砸下近半年营收。
数据显示，在中指研究院发布的2022年房企权益拿地金额TOP100榜中，中交地产以114亿元排名第28位。彼时，中交地产2022年上半年的营业收入为124.42亿元。
搜狐财经发现，此种情况在2023年有所改变。在2023年克而瑞中国房地产企业新增货值TOP100排行榜，以及中指院2023年中国房地产企业权益拿地金额与面积TOP100排行榜中，并没有看到中交地产的身影。
一位常年深耕地产的机构人士告诉搜狐财经，一般小央企经营能力一般，能拿到地资金上也不愁，但是经营能力决定了它到底能不能赚钱。
“另外一种可能是像这类企业需要给城市做基建，政府如果缺少经费支付，则会通过置换成地的方式给企业。一般置换的土地位置都不太好，所以当此种位置不太好的地再去卖的时候，如果按照现在的市场环境大概是要降价的，这可能也是导致它亏损的原因之一。”上述人士称。
土地市场的狂飙，也导致了中交地产在去化层面的问题。
根据中交地产此前公告，截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年3月末，中交地产的存货账面价值分别为720.35亿元、1088.94亿元、1069.43亿元和1084.13亿元，占资产总额的比例分别为72.39%、76.71%、77.89%和77.30%。
“公司存货的变现能力直接影响到公司的资产流动性及偿债能力，如果公司因在售项目销售迟滞导致存货周转不畅，将对其偿债能力和资金调配带来较大压力。”中交地产称。
推高的土地成本造成的另一个问题，则是毛利润的下滑。
在去年业绩会上，管理层曾指出，近年来拿地成本不断提高以及销售端限价等各类因素影响，房地产行业毛利率总体呈现下降趋势，公司部分项目毛利空间有限，盈利空间出现一定程度的收窄。中交地产在2022年就已经陷入了“增收不增利”的境况。
仅以2020-2022年3年来看，中交地产的土地成本占比分别为33.56%、43.87%和56.22%，土地成本占比显著提高；毛利率分别为26.52%、22.91%和13.43%，呈现下降趋势。
另外，纵观2022整个中交地产的操盘结构，大多以小股操盘为主，其持有的115个房地产项目中，100%权益占比的仅有16个，北京海淀幸福里（南）权益占比甚至仅为 10%。
小股操盘容易带来反噬，不可避免地会带来旗下子公司“罚单”较多，“踩线”违规施工、环保问题、虚假宣传、纠纷等诸多问题，楼盘去化等问题也难免受到合作方的影响。
中交地产“输血”：35亿元定增推进中，再向控股股东申请100亿借款
一方面，去化存在难点，另一方面，中交地产这几年高杠杆拿地运行的结果是，居高不下的负债率。
就三道红线来看，截止2023年3月末，中交地产剔除预收款后的资产负债率为82.34%，净负债率为294.01%，现金短债比为0.47。搜狐财经梳理发现，其剔除预收款后的资产负债率近年来一直维持在80%以上，而净负债率在2020年末高达317.70%。
为了缓解高企的债务，中交地产曾未停息“输血”的步伐。此次与中交地产预亏公告一同发布的还有，中交地产向特定对象发行股票相关事项进展。
2023年3月14日，中交地产定增方案获股东大会审议通过，向符合中国证监会规定的不超过35名(含本数)特定对象发行的方式，发行的股票数量按照募集资金总额除以发行价格确定，且不超过本次发行前公司总股本的30%，即不超过约2.09亿股(含本数)，募集资金总额预计不超过人民币35亿元(含本数)。
2023年6月，中交地产定增申请获得深圳证券交易所上市审核中心审核通过。11月，中交地产先后更新了相关募集资料的修订稿、注册稿。截至公告披露日，中交地产称，本次向特定对象发行股票相关工作有序推进中，无应披露未披露的信息。
据了解，中交地产本次定增所募集资金在扣除发行费用后，主要投向5个均已取得首批预售许可证并进行预售的“保交楼、保民生”住宅项目，具体包括长沙凤鸣东方项目（8亿元）、郑州翠语紫宸项目（0.6亿元）、武汉中交澄园项目（6亿元）、惠州紫薇春晓项目（6.5亿元）、天津春映海河项目（3.4亿元）。
其中，5个募投项目合计募集资金约24.5亿元，另有不高于10.5亿元的募集资金将用于补流，以满足公司资金需求，从而提高公司抗风险能力和持续盈利能力。
针对业绩是否会影响定增情况，中交地产曾在承诺函中指出，2023年1-9月相关业绩波动未对公司未来长期持续经营能力产生重大不利影响，对本次募投项目不会产生重大不利影响，不会导致公司不符合发行条件，不会对本次发行构成实质性障碍。
在去年11月中交集团上市公司2023年集体业绩说明会上，中交地产董事会秘书田玉利曾回应称，该次定增发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价的80%，且不低于定价基准日前公司最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产值。
除了定增之外，中交地产也在通过发债满足对资金的饥渴。
1月23日，中交地产公告称，为保证公司资金需求，提高决策效率，经与控股股东中交房地产集团有限公司协商，公司（包括下属控股子公司）拟向地产集团（包括下属控股子公司）新增借款额度（签订借款合同金额）不超过100亿元，借款年利率不超过7.5%。
此外，去年10月，中交地产还公告称，将发行规模不超过43亿元的公司债券，募集资金拟用于偿还到期公司债务和补充流动资金等用途。
原始股东清仓式减持股份继续
除了融资及业绩亏损之外，中交地产也面临着原始股东减持的境况。
2022年，中交地产被冠以“地产第一妖股”之名，股价从6.31元狂涨至17.91元，涨幅超过180%；共拉出28个涨停板，为中交地产有史以来涨停板最多的年份，这引发上市公司发出14次风险提示公告。
此后，中交地产股价也迎来波动式下降。1月25日、1月26日，中交地产（000736）连续两个交易日涨停。截至1月29日收盘，中交地产股价为10.57元/股。
对此，中交地产发布公告称，公司股票连续3个交易日内（2024年1月24日、1月25日、1月26日）收盘价格涨幅偏离值累计达到20％，根据深圳证券交易所有关规定，属于股票交易异常波动的情况。
在此之前的1月3日，中交地产公告称，2023年6月30日至2023年12月29日，重庆渝富已减持476.63万股，减持比例0.69%，减持均价10.59元/股。此次减持后，重庆渝富持股比例降至4.99%。
重庆渝富成立于2004年，为重庆国资委下属企业。重庆渝富上升为大股东的时间为2005年9月。公司前四大股东中经四通、重庆皇丰、上海万浦、上海华岳持有的合计47.87%的公司股份以人民币300万元转让给重庆渝富，转让后重庆渝富成为本公司第一大股东。
重庆渝富开始减持中交地产的时间为2021年，当年累计减持530.58万股。据2021年年报披露，重庆渝富持股比例9.92%总持股约6900万股，仍为第二大股东。
截至1月3日公告披露日，上述减持计划的实施时间已到期，减持后，重庆渝富仍持有公司3477.168万股股份，占总股本的4.99%。
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