中注协提示上市房企年报审计四大风险已被监管层高度关注_新浪财经

A股的年报披露进入最后一个月，中注协再次通过约谈会计师事务所的方式发声，提示关注年报审计风险，这次聚焦的是房地产行业。中注协提示的风险主要包括四大方面：一是关注收入的确认和计量，二是关注存货减值，三是关注融资方式和借款费用，四是关注持续经营能力。

值得注意的是，根据目前财报、业绩预告披露情况，较大规模的存货减值在上市房企2022年财报中广泛存在，并将是造成今年上市房企大规模亏损的主要原因，沪、深交易所已就这一问题向多家房企发函问询。

提示四大风险

中注协3月30日表示，近日书面约谈立信中联会计师事务所(特殊普通合伙)，提示房地产行业上市公司年报审计风险。中注协表示，当前，房地产市场面临较大调整，房地产行业上市公司业绩波动较大，多家上市公司出现不同程度的债务违约，审计风险较高。

中注协提示注册会计师在执行相关审计业务时，应重点关注以下四大方面：

一是，关注收入的确认和计量。注册会计师应关注收入确认政策的恰当性和一贯性，判断是否存在虚增收入或提前确认收入等情况；关注是否存在为调节收入而进行的关联交易风险等。

二是，关注存货减值。注册会计师应当关注相关资产的使用状况及其未来经济利益的实现方式，结合项目已签约售价或周边可比项目售价，分析判断是否存在减值迹象；关注是否存在在业绩亏损年度计提巨额存货跌价准备，借机进行盈余管理的情形。

三是，关注融资方式和借款费用。注册会计师应当关注融资来源及其合规性；关注借款分类是否准确、借款费用的计算与分摊是否恰当；关注借款费用资本化的期间和范围，企业是否持有未开发土地及其持有目的，其购置土地资金对应的借款费用是否资本化以及是否存在将逾期还款罚息资本化的情形。

四是，关注持续经营能力。注册会计师应当关注资产负债率、流动比率等偿债能力指标及银保监会对房地产企业的监管指标，评估管理层对持续经营能力的评价及改善措施，关注对未来再融资的假设是否合理；关注对外担保、未决诉讼以及负面舆情等事项对持续经营能力的影响。

这是今年财报季，中注协第三次通过约谈会计师事务所的方式，就年报审计问题发声。此前，中注协还曾约谈新备案会计师事务所，提示首次承接上市公司审计业务的风险；约谈亚太、和信会计师事务所，提示可能触发股票退市条件的上市公司年报审计风险。

中注协广泛采用约谈会计师事务所方式发声，起源于2021年中注协修订发布的《上市公司年报审计监管工作规程》，目的是发挥行业自律监管抓早抓小、防微杜渐的作用。据中注协披露，2022年，中注协累计约谈事务所19家次，涉及上市公司22家次，通过年报审计约谈，上市公司被出具非标意见的比例高达47.62%，远高于全部上市公司的3.1%。

监管已高度关注

中注协的风险提示极具有针对性。以第二大风险“存货减值”为例，在今年财报季，大手笔实施“存货减值”的上市房企不在少数，并且是导致房企巨额亏损的主要原因之一。

以今年上市房企中，预亏规模最高的蓝光发展(600466)和荣盛发展(002146)为例。其中，蓝光发展预计2022年全年亏损219.37亿元，其中以存货跌价准备为主的减值损失约160亿元。荣盛发展预亏190亿元至250亿元，公司解释称主要受市场情绪持续低迷、资产减值及新冠疫情等因素影响。

事实上，今年上市房企实施较大规模的资产减值是普遍现象。截至发稿，目前A股已经披露财报的约20家房企中，至少有11家房企都进行了计提资产减值。

比如，招商蛇口(001979)2022年报中计提了64亿元的资产减值。其中，中注协重点提示关注的存货跌价准备为36.4亿元。招商蛇口解释称，报告期内部分房地产项目销售价格未达预期，公司根据市场参考价格，按照存货的预计售价减去至完工时预计将要发生的成本、销售费用以及相关税费后的金额确定可变现净值。

华发股份(600325)2022年报中计提了8.4亿元的资产减值，其中存货跌价准备新增计提金额为7.58亿元。华发股份解释称，2022年末，综合考虑房地产项目所在地的市场状况，项目自身的定位、开发及销售计划等因素，公司对开发成本、开发产品的可变现净值进行了减值测试。

值得一提的是，目前，以两市交易所为代表的监管机构，已经对上市房企新增资产减值情况提出关注。虽然尚未开始就房企年报发布问询函，不过已在此前业绩预告的披露时点，就资产减值问题向上市房企下发关注函。包括此前提到的蓝光发展、荣盛发展在内的超20家房企均在此列。(详见e公司此前报道：《多家上市房企因业绩预告受到监管关注盯紧资产减值》）

比如，上交所向蓝光发展下发的关注函中要求公司说明：2022年度预计对各项目大额计提存货跌价准备的依据及合理性；本期存货跌价准备计提相关政策是否与前期一致等。深交所向荣盛发展下发的关注函中要求说明：计提资产减值损失涉及的具体资产及项目情况，资产减值损失计提是否充分合理，是否存在集中在报告期计提大额资产减值的情形等。

蓝光发展在回函中表示，公司现有项目所在的二三线城市2022年新房成交规模继续下降，价格持续下跌，客户购房预期进一步降低，去化较慢。同时，报告期内公司自身债务风险尚未得到有效化解等因素，导致开发周期延长、成本增加，故计提存货跌价准备。

此外，中注协提及的其他三点风险，也已经被交易所高度关注。比如，深交所向嘉凯城下发的关注函，就问及公司“2022年度营业收入大幅增长及第四季度预计营业收入占比较高的原因”；向皇庭国际下发的关注函，则问及公司“是否存在无法偿还到期债务的风险”；向中南建设下发的关注，问及公司“持续经营能力是否存在重大不确定性”。