识“物”丨物企在独立与否间博弈|房企_新浪财经

赶在2022年最后时刻，碧桂园总裁李长江减持了公司196.4万股股票，套现约3659万港元。

头部物企高层的减持，犹如一粒石子投入水中，迅速激起涟漪。毕竟李长江上一次减持碧桂园服务的股票还要追溯至2021年10月，时隔一年多又再次减持的时间点也过于巧合。

而就在李长江减持碧桂园服务的二十天前，碧桂园服务非执行董事、控股股东杨惠妍刚刚减持公司股票筹资50.55亿港元，随后借款于碧桂园。李长江是否对此举有所不满不得而知，但其在杨惠妍减持后不久便在参加2022中国(广州)智慧物业管理产业高峰论坛时直言，所有有房地产背景的物业企业都要认真思考自己的独立性。

实际上，在物管圈，并不缺乏呼吁独立的企业。只是，若说所有的房企系物企都急切的想要走上独立之似乎也不尽然。

谁想独立？

房企系物企争先恐后奔赴资本市场之时，因为背靠地产公司，规模更有保障，又带有轻资产的标签，才获得资本市场的青睐。但2021年下半年以来，地产下行，唇齿相依的物企被殃及，致使物企估值快速跌落。

于是，呼吁物企独立发展的声音不断。2022年11月底，万物云董事长朱保全邀请长城物业、绿城服务、中海物业几家头部物企高层，联合签署了一份《住宅物业服务倡议书》。倡议书第一条便提到：“专业独立自主发展之路，才能确保物业企业可持续发展。”这与李长江的呼吁不谋而合。

机构同样认为物企走上独立发展之路的时机已到。1月9日，申港证券发布一篇房地产行业的研究报告。报告指出，物企独立发展正当时。

可以说，“独立”是未来物企发展的最终归途，但在过程中，物企对于独立发展的迫切程度却并不相同。例如，万物云、碧桂园服务、绿城服务等部分头部物企，力高健康生活、旭辉永升服务等关联房企出险的物企，都或多或少在不同场合谈及独立发展的话题。不过，也有诸如保利物业、越秀服务、建发物业、滨江服务等物企并未在公开场合发出疾呼。

这或许也可以从这些房企拓展项目的倾向中窥得一二。据申港证券数据显示，从第三方外拓面积TOP15 物企来看，除金地物业有小幅下滑外，其余物企2022年第三方拓展面积均大于2021 年。其中，旭辉永升服务第三方拓展同比增速最高，达154.55%，除旭辉永升服务外，万物云、碧桂园服务、雅生活及新城悦服务第三方拓展同比增速均超100%。

而从关联方承接面积TOP15 物企来看，2022 年排名上升的则以央国企为主。除雅生活、华润万象生活及中铁建物业外，其余物企2022 年关联方承接面积同比增速均为负值。

在奔向独立的路上，不同物企之间动作已然开始分化。

分化根源

之所以出现这样的分化，归根到底在于关联公司的表现有关。

以碧桂园服务为例，杨惠妍通过大手笔套现为碧桂园“输血”，不可避免地影响了其物业公司股价。据wind数据显示，在杨惠妍减持次日（2022年12月12日），碧桂园服务下跌16.99%，市值蒸发约137亿港元。

而母公司表现强劲的物企，则是更希望能继续“背靠大树”，因为此时仍是规模快速增长的时期。公开数据显示，2022年全年，越秀地产累计实现合同销售金额约为1250.3亿元，同比上升约8.6%，是业内为数不多的实现同比增长的房企。此外，今年被誉为“黑马”的建发股份势头迅猛，首次冲进行业TOP10行列。

在中指研究院物业事业部总经理牛晓娟看来，这也可以说明，企业间出现的态度分化问题，主要取决于不同企业对自身内外部发展条件的审视情况及对未来行业发展方向的研判情况有所不同。

她进一步分析，在房地产市场出现波动的环境下，一些关联方企业特别是民营性质房企受到冲击最大，已经对相关物企发展造成拖累，这些物企迫切需要通过独立化发展来摆脱来自关联方的危机，同时避免被资本市场“错杀”，因此，这些物企独立化发展的态度会更加坚定，推进节奏更快；而部分关联方企业特别是国资企业经营稳健，对关联物企的业务发展和品牌建设支持较好，因此，这些物企在追求独立化发展过程中仍将保留与关联方的良好合作关系。

但无论是哪一类型的物企，要完全和地产切割显然并不容易。IPG中国首席经济学家柏文喜指出，作为现金流稳定而且抗周期能力较强的优质业务板块，除了对母公司通过合并报表提供业绩支撑和流动性支撑之外，还能与母公司形成资本市场上的策应关系。因而，关联房企是不会放弃对其上市物业公司的实际控制权的。这也是众多房企系物业并未脱离关联房企的掌控，很难真正实现独立发展之路的真正原因。

而物企是想真正完全独立于关联房企而存在吗？答案显然也是否定的。在旭辉永升服务2022年中期线上业绩发布会商上，旭辉永升服务董事长林中坦言，企业的发展离不开旭辉集团的稳健发展，旭辉永升服务会坚持市场化、独立化，对旭辉依靠但不依赖的整体定位。

迎新格局

实际上，业内人士也并不建议物企和地产完全切割。

东吴证券地产首席分析师房诚琦在亿翰2023年度策略发布会上建议，如果彻底失去地产关联方的支持，对物业公司是利空，交付的住宅项目没有了，非业主增值服务也没有了，对收入利润的影响非常大。但如果不是出售全部股权，而是出售部分股权，或引入战略投资人，甚至是从大股东变成二股东，长期来看则是有利于物业公司的企业治理和独立性的。

在这一点上，金科服务已经为此提供了参考路径。2022年11月22日，博裕资本要约收购金科服务时间截止，博裕资本以34.63%的股份正式成为金科服务的第一大股东，金科股份以30.33%的股份位列第二大股东。

不过，就在房企系物业还在迷茫摸索独立发展道路的关键时刻，物业行业又将挤入更多势力。亿翰物研总经理邬晔在亿翰2023年度策略发布会上称，2023年会是第三方物企上市的一个小高峰。

他解释，目前板块估值逐渐修复，交易所审核有所放松，主流物企基本完成资本化，2023年对于独立三方物企而言将是窗口期。

其次，资本市场上缺少细分领域的专业化服务物企标的，而细分领域专业化物企具备一定专业壁垒，行业准入门槛高，企业的资源丰富以及品牌影响力强，细分领域的专业化服务物企需要资本的助力，完成品牌的蝶变以及规模化扩张的需求。另外，细分领域的独立三方物企不受关联企业影响，具备冲击A股的资格，或将开启A股物业新时代。

因而，2023年或会出现急切寻求独立的物企、仍依赖房企系的物企以及第三方物企这三股势力角逐的局面。牛晓娟认为，三类企业各有优势，若急切寻求独立的物企能够实现企业业务和品牌层面的实际独立，企业的发展优势将会凸显；而仍依赖房企系的物业依然可以因关联方的业务支持，实现自身发展；第三方物业企业发展的自由度高，能够形成发展优势关键还在于企业自身的资源整合能力。

而这或许也意味着，2023年是企业抢占市场份额、重构市场格局的关键之年。那么，哪类物企能够突围？

房诚琦在上述论坛上指出，2023年有机会突围的公司需要具备一个必要条件和两个核心能力。其中，一个必要条件是关联方/大股东地产公司已经确认安全或基本确认安全。评判安全的标准是不再出现信用事件，在融资端有银行的授信协议，债务融资有中债增的背书，股权融资未来有机会落地等。两个核心能力分别是持续健康的市场化外拓能力和第二增长曲线。

“明年市场短期的机会还是交易边际变化，中长期是交易价值创造能力的分化，所以在满足关联方安全的必要条件前提下，核心能力越多越强的公司明年的机会肯定就越大。”房诚琦如此判断。

文/王亚静（责编：高雅）