2021年已过去四分之三，券商研究所本年度的研究成果如何？各行业团队在其相应的领域有何表现？有哪些代表作值得投资者们关注？四季度来临，在近期A股震荡调整背景下，市场下一步会怎么走？对投资者们有何投资建议？2022年又将有何期许？
回顾过去，展望未来。《首席研说》邀请各行业研究领域的首席分析师们，他们总结本年度研究成果，同时给投资者们分享后市观点。
国信证券地产行业首席分析师任鹤展望了房地产行业未来的投资机会。
任鹤表示，首先房地产行业不仅仅是住宅开发和销售，还包括商办物业开发和运营、物业管理、中介服务等等，当然当前最重要的肯定还是住宅开发。如果单看住宅开发，从行业总量上看，蛋糕无疑是在逐渐缩小的，我们曾基于城镇化率、总人口、人口结构等，预计未来十年年均商品房需求面积在12亿平方米左右，相对于2016至2010年的峰值有所下降。至少目前来看，住宅开发就是处在成熟期向衰退期演变的过程中，这一点是没必要争论的。
在总蛋糕不断收缩的情况下，自然会有很多的房企主动或被动的离开这个市场，导致未来的行业集中度整体上呈现上升趋势。但我们也要提示，这个集中度提升的过程将是缓慢而曲折的，这与住宅开发行业的商业模式有关。一是规模经济效应很弱，二是进出壁垒很低，这就会导致，不同房企之间能力差异造成的影响低于行业周期造成的影响。所以集中度的提升会有反复。
所以，住宅开发行业的发展趋势就是总蛋糕不断缩小，加上集中度缓慢而曲折的提升。
反而现在不是那么“主流”的分支行业，比如商业开发运营、物业管理、中介服务等等，一方面本身商业模型比纯粹的住宅开发要好很多，另一方面行业空间也比较广阔，我们非常看好这些行业的中长期发展，未来房地产行业应该是一个多赛道并行的行业，也会有很多优秀企业涌现出来。
责任编辑：常靖蕾
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