小型物企融汇悦谋求港股上市递表前突击收购|物业_新浪财经

原标题：小型物企融汇悦谋求港股上市递表前突击收购来源：中国经营网

本报记者庄灵辉卢志坤重庆报道

自与融侨分家扎根重庆后，融汇集团近乎隐迹，十余年间唯一的资本运作只是集团旗下主营园林景观工程的泽众园林（839506.OC）于2016年底挂牌新三板。

日前，融汇集团关联物企融汇悦生活集团有限公司（以下简称“融汇悦”）于港交所递交招股书，沉寂多年的融汇集团似乎开始谋求新平台。

招股书显示，此次融汇悦是整合物业与商业业务谋求上市，主要业务线为物业管理服务和商业运营服务。其中物业管理服务为主要收入来源，2018~2020年，相关业务收入占总收入比例分别为82.8%、83.3%及84.2%。

尽管采取“物业+商业”打包模式谋求上市，融汇悦的规模仍较小。招股书显示，截至2020年末，融汇悦物业管理服务业务线在管总建筑面积为640万平方米，同期商业在管项目共13个，合约总建筑面积为30万平方米。两条业务线的总计在管面积尚不足700万平方米。

《中国经营报》记者注意到，除从地产公司剥离重庆融汇物业管理有限公司（以下简称“重庆融汇物业”）等物业企业并注册成立上市主体企业等腾挪外，在递表前一个月，重庆融汇物业还曾突击收购重庆新天源物业管理有限公司（以下简称“重庆新天源”）。重庆新天源名下有3个在管住宅项目，在管总建筑面积约为85.12万平方米，不过于最后实际可行日期，融汇悦在重庆新天源在管建筑面积中，约有40万平方米存在争议。

业务高度依赖关联方

融汇集团的物业业务几乎与其地产业务同时起步。工商信息显示，2006年前后，融汇地产集团在重庆成立时，重庆融汇物业即同时注册成立，而融汇集团商业管理相关企业则到2012年才成立。

实际上，今年以来的一系列股权腾挪中已可见融汇悦整合物业与商业上市的思路。

今年1月与3月，重庆融汇优家智慧生活服务有限公司（以下简称“融汇优家”）和重庆融汇家悦企业管理有限公司（以下简称“融汇家悦”）先后注册成立。

4月份，融汇集团的物业与商业相关企业均从地产公司剥离，相关股权被腾挪到上述融汇优家名下。同时，融汇优家的注册资本从1000万元增至1亿元，大股东也从重庆融汇地产（集团）有限公司变更为融汇家悦。融汇家悦则是由上市主体融汇悦全资控股。经过如此腾挪，融汇悦的上市思路至少于今年4月份即已明晰。

与多数物企相似，融汇悦的物业业务也高度依赖关联公司融汇集团或融汇集团的合营企业及联营公司。

“自2006年成立本集团以来，一直为融汇集团提供物业管理服务，自2008年以来一直为融汇集团提供商业运营服务。”融汇悦在招股书中表示，其与融汇集团建立了长期战略合作关系。

招股书显示，融汇悦超8成的收入来自物业管理服务业务线。2018~2020年，融汇悦基础物管服务收益中来自融汇集团或相关合联营企业的占比分别为99.5%、99.5%、99.6%；同期商业运营服务项目收益中来自关联方的占比分别为99.2%、100.0%与100.0%。

基础物管服务方面，2018~2020年，融汇悦分别有99.3%、98.4%和98.2%的在管建筑面积来自关联方，有99.4%、98.8%和98.6%的合约建筑面积来自关联方。

在管面积仅几百万平方米

尽管得到关联公司的大力支持，融汇悦的规模体量相比已上市的多数物企动辄数亿平方米的规模仍略显单薄。

招股书显示，融汇悦的物业管理业务布局与融汇集团的地产业务布局高度相似，主要布局在重庆、福州、济南以及芜湖。2018~2020年，融汇悦物业管理服务业务的在管建筑面积分别为570万平方米、600万平方米及640万平方米。

2018~2020年，融汇悦营收分别约为1.99亿元、2.24亿元和2.41亿元。同期，融汇悦物业管理服务营收分别为1.65亿元、1.87亿元与2.03亿元，分别占当期总营收82.8%、83.3%与84.2%。

“采取业务打包的方式谋求上市，一方面是为提升规模，另一方面也是利用资本市场对商业物业的整体认可度较高，以期获得更高估值。”中指物业事业部副总经理牛晓娟分析认为，物业企业将住宅和商业业务（包括商业物业和商业运营）打包上市的基础在于这些都属于广义的物业服务，虽然服务内容存在差距，但是住宅和商业物业的四保服务相似度极高，且非业主增值服务和商业运营业务等服务都具有咨询性质。

而由于融汇悦商业业务的体量也较小，虽然采取了打包物业与商业的方式谋求上市，融汇悦的规模仍未获得较大提升。招股书显示，截至2020年末，融汇悦物业业务共有47个在管项目及57个已订约项目，商业业务在管项目13个，合约总建筑面积为30万平方米。

或为进一步提升规模，在递表前一个月，重庆融汇物业从两名独立第三方手里，合计收购重庆新天源51%的股权，总代价1020万元。于最后实际可行日期，相关交易的交易款项已支付500万元，剩余款项将于2022年之前在重庆新天源满足若干盈利及建筑面积要求后结清。

招股书披露，重庆新天源拥有3个在管住宅项目，均位于重庆，在管建筑面积约为85.12万平方米。但由于重庆新天源与其在管住宅项目宗申动力城的业主委员会仍在进行相关诉讼，可能会导致重庆新天源与相关项目的物业管理合约终止，因此重庆新天源的在管建筑面积中约有40万平方米存在争议。

“即使在相关诉讼中胜诉，我们与相关物业的业主协会的关系可能会受到损害，这仍可能会对我们对相关物业的持续管理造成负面影响。”尽管认为重庆新天源在上述诉讼中胜诉的可能性较高，融汇悦仍在招股书中进行了相关风险提示。

中小物企扎堆求上市

招股书显示，黄祖仕、陈新萍夫妇两人合计持有融汇悦94.96%的股权，为融汇悦的最终控股股东。同时，黄祖仕与陈新萍的儿女黄丹青及黄威林分别担任融汇悦的董事会主席和执行总裁，但两人均未持股。

实际上，拆分物业上市热潮已持续多年，将上市物企发展成家族企业或通过物企上市进行家族财富代际传承的案例也并不少见。

中指研究院数据显示，2019年以来物企上市热潮不断，2019年有12家物企成功上市，2020年有18家，今年上半年又添4家。而截至2021年6月30日，共有46家物业服务企业上市，其中香港主板42家，A股4家。此外还有28家物业服务企业向港交所申报交表。

有市场分析认为，港交所上市门槛提升将在2022年初生效，导致中小型物业企业抢抓最后的风口争先谋求上市。但多位专家认为，相关因素并非主因。

“中小型物业企业近期集中交表或上市与港交所提高门槛有一定关系，但核心因素还是近两年资本市场对物业行业的青睐所带来的物业企业上市热。也有部分中小物业企业意图先扩张规模，达到上市门槛后再上市，也有利于获取相对更高的估值。”牛晓娟分析认为，目前大型物业企业基本都已经成功上市，客观上也导致了近期上市或递表物企多以中小型物企为主。

“也许有相关方面的原因，但一般物业企业的规模并不会小到无法达到相关上市要求，因此相关原因并非主因。且如果企业规模如此小，目前还未递表的话，按照港交所提高上市门槛的时间计算，再谋求上市可能也来不及了。”汇生国际融资总裁黄立冲则认为，近年来的物企上市热潮主要与当前房企融资日益困难、税负相对较高以及估值较低等因素有关，港交所提高上市门槛可能会起到一定作用，但并非主因。

“由于后期市场可能会进入下降周期，高负债的房企将会面临更高的风险。物业企业相对而言比较稳定，债务压力较轻，因此出现了房企培植自己的物业企业并谋求上市的热潮。”黄立冲分析认为，上市后的物业企业或许会成为房企经营者留给家族成员的一块“自留地”，未来在相关房企面临生存风险等情况时，上市物企或许会成为一艘家庭财富的“救生艇”。

“现在物业管理的市场存在一种‘虚火’，即大家都想资本运作，把行业炒起来了，被收购方的胃口也被吊高了。资本市场又给物企比较大的压力，物业企业要集中精力扩大规模，否则资本故事就很难讲。”黄立冲认为，当前物业行业的上市热潮并非一定是件好事，如果大家都专注于讲资本故事，追求利润最大化，往往会导致对业务质量方面的忽视，行业的健康发展可能还要等到这波热潮消退后。

就业务规模以及突击收购等相关问题，记者多次致电重庆融汇物业采访，但至记者发稿，电话均无人接听。

牛市来了？如何快速上车，金牌投顾服务免费送>>