合生创展广州囤地样本：别墅变高层调规大增面积_新浪财经

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　　原标题：合生创展广州囤地样本：别墅变高层调规大增面积

　　本报记者/余燕明/广州报道

　　位于广州天河奥体板块的合生帝景山庄别墅区内，一宗闲置了逾20年的土地，终于在近期开始动工。

　　由合生创展集团有限公司（00754.HK，以下简称“合生创展”）开发建设的帝景山庄项目地块，其总占地面积不到22万平方米，但合生创展却开发了至少15年之久。

　　这家在香港上市的地产商以“囤地开发”的模式著称，合生帝景山庄项目也不例外。

　　早在2003年，合生创展即已将合生帝景山庄项目纳入了上市公司土地储备，但过去十多年时间里，仅缓慢地开发了项目东区地块并建成了别墅区，而于近期动工的项目西区地块则一直闲置至今。

　　据《中国经营报》记者了解，合生帝景山庄项目西区预计将于2021年开始预售，与项目东区别墅产品不同，项目西区主推高层的大户型产品，但售价暂未确定。

　　目前，合生帝景山庄项目的新房及在售二手房报价超过了10万元/平方米，项目所处奥体板块周边部分小区二手房大户型产品挂牌价也达到了7万~8万元/平方米。

　　合生帝景山庄项目西区地块的计容建筑面积超过26万平方米，若明年入市推售时平均单价达到8万元/平方米，其可售货值大致估算将超过200亿元。

　　在合生帝景山庄项目西区地块近期动工之前，合生创展进行了规划调整变更。

　　在用地面积不变的情况下，项目西区地块容积率由此前的0.51大幅增加至2.59，相应计容建筑面积从5.16万平方米增加到26.12万平方米，建筑密度也从25%调整为30%，建筑限高则由24米升至60米。

　　为此，记者向合生创展方面求证了解其对合生帝景山庄项目西区地块进行规划调整变更的原因和依据，但截至发稿，对方不予置评。

　　控规调整

　　合生创展对帝景山庄项目西区地块进行的规划调整变更，由此增加了接近21万平方米计容建筑面积，这将给合生创展带来巨大的经济利益。

　　据记者查询了解，合生帝景山庄项目主要包含2宗土地，即东区AT1003015地块、西区AT1003014地块，均为住宅用地，占地面积合计约21.86万平方米。

　　合生帝景山庄项目的开发主体为广州合生东宇房地产有限公司（下称“东宇公司”），目前由合生创展全资控股。东宇公司早在1997年就取得了帝景山庄项目地块的开发权益。

　　记者从一位官方人士处获悉，合生帝景山庄项目地块最初出让时的综合容积率为1.5左右。这意味着该项目原本整体计容建筑面积约为32.78万平方米。

　　由于拿地时间较早，但一直拖延到2005年，合生创展才着手对帝景山庄项目进行开发，而其最终制定的土地控规指标，却并没有遵照执行项目地块出让时原本确定的1.5的综合容积率。

　　实际上，合生创展另有打算——将帝景山庄项目开发成低容积率、低密度的别墅区兜售。2005年，合生帝景山庄项目取得了施工许可正式开发建设时，项目土地控规当中的综合容积率，由原本的1.5大幅降低至0.51，这是典型的别墅用地容积率水平。

　　因此，根据合生帝景山庄项目最初动工时的土地控规指标，在21.86万平方米的用地面积上，确定综合容积率为0.51，将其建成整体计容建筑面积仅为11.17万平方米的别墅区，建筑密度为25%，建筑限高为24米。

　　但是国土部门从2003年开始明确限制别墅项目的开发建设及土地供应，此后进一步收紧杜绝。从1997年拿地迄今，合生帝景山庄项目的开发周期贯穿了国土部门有关“禁墅令”的政策出台及执行。

　　合生创展对帝景山庄项目采用了分期开发的方式，在过去逾15年时间里，项目东区AT1003015地块已缓慢建成了别墅区，占地面积11.77万平方米，计容建筑面积约6万平方米。

　　而项目西区AT1003014地块则一直搁置未开发，其占地面积约为10万平方米，计容建筑面积5.16万平方米。

　　上述官方人士告诉记者，如果合生帝景山庄项目西区地块仍然规划为别墅区的话，根据广州市土地节约集约利用的精神，实际上就已经不被允许开发建设。

　　合生帝景山庄项目西区AT1003014地块在近期正式动工前，合生创展在2018年对该项目进行了规划变更，其中对容积率、计容建筑面积、建筑密度和建筑限高等土地控规指标均进行了重大调整。

　　相比之前的土地控规指标，项目西区AT1003014地块在10万平方米用地面积不变的情况下，容积率由0.51大幅增加至2.59，相应计容建筑面积也从5.16万平方米增加到26.12万平方米。

　　合生创展对帝景山庄项目进行规划调整变更后，使得项目综合容积率又从之前的0.51恢复至地块出让时的1.5左右。项目西区AT1003014地块因此净增加了接近21万平方米计容建筑面积，建筑密度也从25%增至30%，建筑限高则从24米升至60米。

　　据上述官方人士向记者透露，合生帝景山庄项目西区AT1003014地块虽在今年12月份已正式动工，但截至目前，除了公示过其在2018年进行的土地控规调整外，该项目仍未确定最终的规划建设方案。

　　囤地开发

　　合生帝景山庄项目的土地控规调整，尤其是西区AT1003014地块的规划变更，也意味着开发价值的膨胀。

　　若按照最初动工时的土地控规指标，项目西区AT1003014地块继续建成别墅区，对应原规划计容建筑面积为5.16万平方米，参照目前合生帝景山庄项目东区在售别墅产品的新房报价约为10万元/平方米粗略估算，预计其可售货值约为50亿元。

　　而在2018年进行土地控规调整，项目西区AT1003014地块的计容建筑面积增至26.12万平方米后，若参照合生帝景山庄项目所在的奥体板块周边部分小区在售二手房大户型产品挂牌价8万元/平方米大致估算，整体可售货值则超过了200亿元。

　　“因为项目地块在出让时规定的综合容积率就是1.5，整体计容建筑面积接近33万平方米。但前期项目东区开发成了低密度、低容积率的别墅区，因此对于计容建筑面积差额部分，市政府建议用置换方式对项目西区给予补偿。”上述这位官方人士说，“这是政府有关部门给出的合生帝景山庄项目在2018年进行土地控规调整的依据。”

　　这位官方人士进一步透露，合生帝景山庄项目的土地控规调整，还经过了由市政府主持的市规划委员会审定。“至于这个项目为什么能够进行土地控规调整，就不是我这个层面知道的事情了。”

　　记者查询了解到，至晚在2003年，合生创展就已经将东宇公司纳入了上市公司合并报表范围内，但其没有披露过获取东宇公司及其帝景山庄项目的具体方式和代价。

　　据记者获取的一份材料，东宇公司在1997年取得合生帝景山庄项目地块的土地成本仅为4115万元。不过，这份材料的真实性没有得到合生创展方面核实确认。

　　根据合生创展此前对帝景山庄项目的信息披露，其最早计划将在2006年就能够完成开发，实现项目整体竣工交付。

　　但显然，从2005年取得施工许可正式动工，合生帝景山庄项目开发建设了逾15年之久，且迄今仍未完全建成竣工，尤其是项目西区AT1003014地块，实际上在此期间一直处于闲置状态。

　　在广州，帝景山庄项目并不是合生创展囤地开发模式下的孤例。

　　据记者不完全统计，包括骏景花园、逸景翠园、华南新城、珠江帝景、帝景山庄等房地产项目在内，其开发周期超过了逾十年之久，并且仍然列报为上市公司土地储备，以待后续开发销售。

　　合生创展在每一年都会针对这些囤积的土储项目制定开发计划，但基本上都难以兑现，其开发节奏一再拖延。但在这种囤地开发模式下，合生创展由此获得的土地升值，则使其赚得盆满钵满。

　　比如，根据一些新房电商平台的监测记录，合生帝景山庄项目的别墅产品最早在2005年入市销售时，其平均单价约为1万元/平方米上下。但开发销售了逾15年之后，合生帝景山庄项目的别墅产品仍有新房在售，平均单价则已涨至10万元/平方米左右。