原标题：碧桂园逆势增长背后：不断下行的融资成本+低负债+丰厚土储 来源：来自雪球
疫情叠加“三道红线”压力下，房企今年出现前所未有的分化，有的公司开始甩卖项目降负债，有的公司打折促回款。现金流、负债、土储、销售，每一端都考验着房企的综合能力。
过去十多年地产行业上升期，大小房企都获得了快速增长。 “白银时代”来临后，扩张期埋下的隐患开始暴露，有问题的房企终究要“还债”，真正的好公司则会脱颖而出，享受行业集中度提升带来的红利，碧桂园就是其中之一。
销售端：疫情后逆势增长，权益占比大于其他头部房企
对今年的房企来说，销售是个非常重要的观察指标。
一方面，疫情影响下，土储布局不合理，项目去化缓慢的房企销售会出现大幅下滑。另一方面，三道红线压力下，房企融资渠道被收紧，销售回款变得无比重要。
根据媒体报道的数据，今年前三季度近三成房企目标完成率不足65%，不仅中小房企受影响严重，大型房企销售同比也在下滑，TOP50房企前三季度全口径销售额同比下滑了3%。
销售仍保持增长的是碧桂园、万科、保利等为代表的头部房企，最突出的是碧桂园。今年3月份以来，碧桂园单月权益销售额实现了连续七个月逆势增长，疫情几乎没有影响到碧桂园的销售。
根据克而瑞的统计数据，前10个月碧桂园全口径销售额6903.1亿元，居行业第一。前10个月其权益销售额则为5007亿元，同比增长4.38%。权益占比达到73%，在头部房企中，远大于万科、融创，也大于保利。
权益销售额反映了房企的真实销售状况，权益占比高意味着公司项目独立性强，销售回款金额也相应较高。
从销售回款来看，今年上半年碧桂园权益销售现金回笼约2509.3亿元，权益回款率达到94%，已连续5年高于90%，在行业中保持着较高的水平。销售回款率代表资金周转速度，销售回款率高说明碧桂园依然保持着高周转，没有受到外在环境影响，依然保持充足而连续的现金流入，财务状况非常健康。
截至2020年6月30日，碧桂园可动用的现金为2055.2亿元，此外还有3288.1亿元的银行授信额度没有使用。
融资端：现金流充裕，融资成本不断下行
房企的另一个观察指标是融资成本。从某种程度来说，融资成本反映了机构对企业的综合评价。
2019年监管收紧海外债，今年又出台“三条红线”政策，房企融资渠道一再受限，很多公司发债成本一再走高。
根据Wind数据，上半年内房企发行海外债平均利率为8.41%，而碧桂园几笔美元债票面利率介于4.2%至5.625%之间，远低于平均水平。
10月16日，碧桂园共计发行了10亿美元公司债，其中一笔5亿美元5年期债券票面利率低至3.125%，另一笔5亿美元10年期债券票面利率低至3.875%，较年初发债利率出现大幅下降。
整体来看碧桂园的融资成本处在较低的水平，截至上半年为5.85%，较2019年底下降49个基点，下半年还在继续下行。
碧桂园之所以能做到融资成本不断下降，与其健康的财务状况及运营状况有关。截至上半年，碧桂园有息负债规模为3420.4亿元，较上年底下降7.5%。用“三道红线”标准来衡量，碧桂园的表现也堪称优秀。
截至上半年，碧桂园一年内到期的有息负债规模为1058.18亿元，而现金为2055.2亿元，现金短债比为1.94倍，大幅高于“三道红线”设置的1倍的现金短债比指标。
另一个指标净负债率数据为58.09%，碧桂园净负债率已经连续多年低于70%，同样大幅低于“三道红线”100%的净负债率指标。
在头部房企中，碧桂园和万科一样，仅有一项指标轻微“踩线”，那就是剔除预收款的资产负债率为81.6%，大于“三道红线”划定的70%标准。不过碧桂园这一指标也在持续下降中，今年上半年较上年底就下降了1.1个百分点。
9月18日，权威评级机构穆迪将碧桂园的发行人评级和高级无担保债券评级均调升至投资级Baa3，展望稳定。
穆迪称，本次发行人评级调升，反映了碧桂园在房地产行业保持领先的市场地位、良好的业绩记录，以及持续稳健的财务管理策略。而高级无担保债券评级调升，反映出公司信用资质的增强及融资进一步多样化。标普在评级报告中也指出，碧桂园在中国经济下行的背景下，展现了良好的运营水平及盈利韧性。
土储端：布局符合人口流动趋势，足以支撑未来三至四年的业绩增长
再来看反映未来增长的指标——土储。
截至上半年，碧桂园的潜在可售权益货值为6706亿元，权益可售资源合计约2.34万亿元，土储丰富。
在布局上，主要围绕长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大城市群。目前的可售货值，98%位于常住人口 50 万人以上的区域、93%位于人口流入区 域、73%位于五大城市群，多数货值符合人口流动趋势。前瞻性的布局是公司今年获得逆势增长的重要原因。
另一个值得关注的地方是碧桂园布局的三四线城市，根据国信证券的研报数据，碧桂园进入的三、四线城市中，85%的城市处于库存短缺或合理状态，对应三、四线城市权益货值的 84%。因此今年疫情后的3、4月份，三、四线城市销售反弹强劲。这是碧桂园运营能力的绝佳体现。
穆迪在评级报告中对于碧桂园的运营做出高度评价，“碧桂园的Baa3发行人评级反映了该公司强大的品牌实力、多元的地域布局、强劲的流动性和穿越周期的具有弹性且稳健的运营记录。公司在中国各主要地区拥有丰富的土地储备，足以支撑未来三至四年的业绩增长”。
行业分化其实给龙头房企提供了一个难得的机遇，随着增量时代的结束，房企未来的增长逻辑势必变成集中度的提升，行业龙头在这个过程中可以继续保持高增长，并享受到估值溢价。
对碧桂园来说，稳健的财务状况，良好的去化速度，充裕的现金流，较低的负债，丰富的土储就是最大的优势，使其可以在当前的状况下做到游刃有余。今年前10个月碧桂园全口径销售额继续保持了行业第一，9月下旬起集团的重要股东在密集增持，未来几年碧桂园的表现值得期待。
责任编辑：樊文佳
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