文 / 徐苑蕾
今年以来，房企分拆旗下物业公司上市迎来新一轮井喷，有房地产人士甚至打趣道，“物业公司不是上市，就是在上市的路上”。
截至目前，在A股和港股上市的物业公司共计32家，加上世茂服务、融创服务、合景悠活等10余家公司已完成递表，全年上市物业公司数量或超2019年再创新高。
房企分拆物业公司上市的背后，是今年物业板块股价在疫情中的“一飞冲天”，像前7个月涨幅最高的银城生活服务股价累计翻了接近4倍。
然而，自8月起，在基本面和经营层面都没有重大异常之下，物业板块却出现大幅回调。10月上市的两只物业新股——第一服务和卓越商企服务在挂牌首日一只破发，一只仅比发行价上涨3%，与以往物业公司股价开盘大涨的境遇截然相反。
对于这样的情况，不少投资者也大呼“看不懂”，有上市物业公司管理层则对机构投资者“心理按摩”称，“单边上行固然精彩，此刻我们风雨同舟”。
中奥到家回撤超50% 第一服务破发
相比于开发商，物业公司集现金流稳健、周期属性弱、轻资产扩张快等优点于一身，叠加疫情影响价值被深度挖掘，物业股自然而然成为了今年资本市场的“香饽饽”。
据同花顺iFinD数据，剔除今年上市的8只新股，1-7月23只物业股股价纷纷上涨，仅有彩生活一家股价下跌。其中，银城生活服务、中奥到家和永升生活服务涨势最猛，分别达到393.23%、203.8%和184.79%。
然而，自8月以来，除了和泓服务外，上市物业公司股价均出现不同程度的回调，回撤幅度从个位数到50%不等。其中，前7月股价涨幅位居前列的中奥到家8月以来股价累计跌幅达到51.79%，佳兆业美好和奥园健康紧随其后，跌幅分别达到45.45%和36.2%。
对于物业板块的回调，一位机构投资者表示，近期建业新生活、宝龙商业等多家上市物业公司均迅速召开了电话交流会，重点强调基本面和经营层面的稳定，给机构投资者“心理按摩”。有上市物业公司管理层则向机构投资者坦言：“瞬息万变，几多不懂”、“单边上行固然精彩，此刻我们风雨同舟”。
在此背景下，10月上市的两只物业新股——第一服务和卓越商企服务上市后股价尽显疲态。在挂牌首日，一只破发，一只仅比发行价上涨3%，与以往物业公司股价开盘大涨的境遇截然相反。
10月22日，当代置业旗下的第一服务正式登陆港股，公司首日上市开盘即破发，收盘价报1.76港元，较发行价2.4港元跌26.67%。根据招股书数据，截至2019年第一服务营收为6.2亿元，净利润为8386万元，在管建筑面积为1370万平方米，各项数据在行业中均处于中低水平。
如果说第一服务因自身内部原因而破发符合投资者预期，那么背靠卓越集团的卓越商企服务在上市首日的表现多少还是让投资者略显失望。
卓越商企服务定位为商务不动产服务，主要为卓越集团或第三方商务物业提供物管服务。在挂牌前，卓越商企服务创下今年以来港股IPO商务物管板块最高的超购倍数，基石投资者包括腾讯、京东和雪湖资本等。
不过，在物业板块回调的影响下，10月19日卓越商企服务上市首日收盘价报11港元，虽然守住了10.68港元的发行价，但比开盘价下跌3.51%。
克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨分析称，物业股股价的回调，或是因为在疫情期间物业板块波动较小吸引了一批追求确定性的资金，从而推高了物业板块的估值，而随着疫情常态化，部分资金则逐步流入其他行业。
中信证券发布于10月27日的研报则认为，2020年四季度物业公司IPO融资规模，预计远超2020年前三季度的总和，由于担心融资抽血，物业板块大幅调整。
但中信证券也指出，IPO高潮对优秀企业的估值影响是暂时的，因为IPO的发行高潮并不会持续，2021年大概率会退潮，且物业板块2020年截止目前向市场权益再融资不过50多亿元（不含可转债，不含引入产业战投），股票供给压力不是长期的。
物企分拆提速 全年上市数量或创新高
随着第一服务、卓越商企服务的上市，截至目前，在A股和港股上市的物业公司共计32家，其中8家物业公司在今年成功上市，另有超过10家物业公司已递交招股书排队等待中，全年上市物业公司数量或超越2019年的12家再创新高。
四季度物业公司新一轮“上市潮”主要是由头部房企加速分拆旗下物业业务所带动的。根据统计，目前世茂集团旗下的世茂服务、合景泰富集团旗下的合景悠活、融创中国旗下的融创服务均已正式通过港交所聆讯。
最新市场消息称，世茂服务发行价定为16.6港元，并通过发行5.88亿股筹集了98亿港元的资金，公司预计10月30日在港交所正式上市。此外，据路透社旗下媒体IFR报道，10月19日合景悠活也启动了全球招股并获得超额认购，公司预计发行价为7-8.13港元，发售3.83亿股，募资规模约31亿港元。
世茂服务、合景悠活、融创服务这三家物业公司距离正式上市仅“一步之遥”，而其他头部房企的分拆之旅也正在提速。
比如华润置地从今年6月底便启动了物业管理分拆上市工作；8月底，华润置地公告称拟分拆旗下附属公司华润万象生活赴港上市，并于同日正式向港交所递交了招股书。
另一家头部房企恒大在7月底同样宣布拟将旗下恒大物业分拆上市；8月恒大物业便迅速引入了包括红杉资本、中信资本、云锋基金、腾讯控股在内的14家战略投资者235亿港元的募资；9月底，恒大正式向港交所递表，关于其上市的消息让投资者目不暇接。
此外，还有市场消息称，阳光城也在计划分拆旗下物管公司最快于明年赴港上市，初步计划募资最少2亿美元，并已聘请华泰及招银作为上市负责行，不过集资额及上市时间表仍存变数。
自2015年起，国内商品房销量开启新一轮的高速扩张，2018年商品房销售面积规模约17.2亿平方米，创下近十年来的峰值，2019年体量也依然维持在17亿平方米左右。
对应2017-2019年商品房的销售规模，物管行业未来2-3年的增量规模极有可能进入加速释放期，物业业务将会成为房企业绩的新增长点，因此房企纷纷通过分拆旗下物业公司上市，加速其市场化发展，释放其独立价值。
“整体来看，物业仍然是接下来成长性比较确定的板块，而且成熟企业在加重专业服务的比重，未来在利润上物业公司也会拥有更多增长”，汤晓晨说。
另一股促使房企分拆物业上市的动力则与融资相关。在房地产融资环境趋紧的情况下，房企通过推动物业公司上市，不仅可以新增一个独立的融资平台，并且还可以起到降低母公司负债率的作用。比如按照恒大管理层此前的说法，一旦恒大物业分拆完成，恒大的净负债率将下降19%。
值得注意的是，目前在TOP10房企中，碧桂园、保利、中海和招商蛇口均已经完成物业分拆上市，恒大、融创、华润置地旗下物业公司已提交招股书，绿地、龙湖则入股了雅生活和绿城服务分列第二和第三大股东，近日万科董事局主席郁亮也表态称，“万科物业一定会上市，但时间还没想好”。
随着上市物业公司数量增加，未来物业公司在市值、业绩以及融资额度等方面的分化或会更加显著，而背靠头部房企的物业公司则更具竞争优势，其中不少公司都有冲击千亿市值的实力，未来几年头部物业公司在管面积覆盖率和市占率或均可得到提升。
相比起中小物业公司，背靠头部房企的物业公司不但可以凭借地产板块每年带来的刚性增量，稳步实现管理规模的增长，逐步增厚业绩，同时这些企业融资额度往往会远大于中小型物业公司，能够在日后的市场整合、智能化投入等领域抢占布局先机。
汤晓晨表示，目前TOP50房企旗下物业中有近七成已上市或在筹备中，房企关联物业公司成为上市企业中的绝对主力。未来强势母公司背景的企业将继续吸引投资者注意，而在商业模式同质化的众多公司中，想要获得投资者的青睐，上市物业公司必须拿出更清晰的竞争力。
责任编辑：刘玄逸
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