长租公寓进入“强监管”时代创投机构投资意愿急剧冰冻|创投_新浪财经

原标题：长租公寓进入“强监管”时代创投机构投资意愿急剧冰冻来源：中国基金报

据不完全统计，截至今年8月，全国已有30余家长租公寓相继爆雷，仅今年上半年就有16家长租公寓爆雷。

2020年9月，住建部发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》中，要求建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。这一举措被业内人士解读为长租公寓进入“强监管”时代，优胜劣汰之下，房屋租赁行业将进入良序发展。

但对于创投圈来说，一方面，风停了，曾经蜂拥而至的百亿资金如何退出，成了创投机构最大的难题；另一方面，创投机构投资长租公寓的亿元已经降至冰点。

从鼓励到铁拳整治

长租公寓乱象丛生

2015年，住建部印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出积极推进租赁服务平台建设，大力培育发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级。用3年时间基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。

这份指导意见引爆了创投机构、创业企业以及房企对长租公寓的热情，在接下来三年里，长租公寓项目如雨后春笋般冒出来。据CVSource投中数据统计，仅在2015年，就有近百家投资机构耗资近40亿元，投了58个长租公寓的项目。2015年到2018年期间，约有超过150亿的资金沉淀在100多个长租公寓项目中。中国饭店协会公寓专业委员会数据显示，2015-2020年，我国品牌长租公寓企业规模从100多万间扩张到约1000万间，完成固定资产投资约2000-3000亿，涉及物业资产超过4万亿，并出现了多家上市公司（例如青客、蛋壳等）。

风刮得正起劲的时候，却被风迷了眼，长租公寓频频爆雷，大家纷纷把矛头指向了长租公寓背后的常规做法“租金贷”。

“租金贷”作为一种金融工具，其本身目的在于缓解租客的租金支付压力，加快住房租赁平台的资金回笼速度，降低企业的资金压力和融资成本。但随着一些长租公寓平台规模快速扩张，“租金贷”用途被逐步异化。在跑马圈地不断扩张的过程中，“高进低出”、“长租短付”等不规范行为的出现，使得在长租公寓资金断裂时，引发了房东、房客以及金融机构等多方的矛盾。

“为了圈钱”而以长租公寓之名行“跑路”之事，少量黑中介、“马甲”企业对行业产生了极大的影响，也拉低整个行业信誉值，多名业内人士表示。

为避免“爆雷”事件的发展，9月，住建部又出台了租赁资金监管政策。未来几年，那些不具备经营能力和资金实力的企业将被逐步淘汰出局。由此，在一定程度上提高租赁企业的经营门槛，行业发展有望进入良序发展，贝壳研究院高级分析师黄卉表示。

创投机构投资

长租公寓的意愿降至冰点

据投中统计，2015年至今，长租公寓赛道至少沉淀了超200亿的资金。这其中不乏红杉中国、今日资本、深创投等知名创投机构。

曾经以为站在了风口，不过两三年的光景，却迎来至暗时刻。除了资金断裂、已经跑路的长租公寓，已经成功上市的长租公寓企业日子也不好过。

以青客公寓为例，2019年青客公寓成功上市，成为国内长租公寓第一股。但根据年报显示，2017- 2019财年，青客公寓业绩连年亏损，三年净亏分别为2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。今年4月，更有消息爆出青客公寓的资金链已经断裂。

从股价上来看，青客公寓上市后不久就破发，上市至今，股价跌幅已经超50%。而青客公寓背后的一众投资机构，例如摩根士丹利亚洲投资、凯欣亚洲等也因为账面的浮亏而一直无法退出。

今年上半年，整个长租公寓赛道仅有自如一家获得了软银10亿美元的战略投资。自如已经在6月启动赴美上市的计划。

在记者采访的多家创投机构中，大多对已投的长租公寓三缄其口。一位内部人士表示，不论是征求意见稿，还是各地政府近期出台的监管政策，尽管会起到规范行业发展的作用，但是，对于微利、靠现金流周转的长租公寓企业而言，用交付保障金的方式来加强监管，也有可能压垮一部分正规企业。此时，国内大部分的创投机构都在观望中。