海南琼海天来泉项目调查:会员制模式下的养老困局

　　海南琼海天来泉项目调查:会员制模式下的养老困局

　　钟广莲，翁榕涛，柴刚

　　海南琼海由于四季如夏，吸引了数以万计的“候鸟老人”南迁过冬，成为养老首选之地。伴随着2018年4月政府出台的建设海南国际旅游岛等新政策，刺激当地房价迅速上涨。

　　据国家统计局数据，8月份海口房价环比上涨0.9%，同比上涨21.4%；三亚环比上涨0.1%，同比上涨21.2%。据公开资料显示，琼海市8月份二手房均价为1.23万元/平方米，同比增长超过33.7%。海南房价不断上涨的同时，养老产业也在持续升温。

　　资本不断涌入的养老地产并无表面看上去的那般美好。近日，当地一家开发商单方面违约，强行驱逐签订会员制在此居住养老的老人，引发纠纷。这不仅给更多的“候鸟老人”敲响了警钟，也引发如何破解养老困局的思考。

　　单方毁约强行清退

　　近日，《中国经营报》记者了解到，琼海天来泉养生俱乐部由于开发商强行清退会员，导致正在此居住的数十位老人无家可归。

　　据悉，琼海天来泉旅游不动产有限公司（以下简称“天来泉不动产”）将其开发的“天来泉二期”中的805套房及配套设施委托琼海天来泉养生俱乐部有限公司（以下简称“俱乐部”）经营管理，期限为45年，其间，收取俱乐部年利润20%分成。俱乐部借此推出一个旅居养老项目。

　　自2012年以来，俱乐部通过项目以“6万元在海南有个家”做宣传，推出3万、6万、9万不等的会员卡（简称“六九卡”），吸引了全国范围内2700多名“候鸟老人”办卡入住。“六九卡”合同显示，办卡会员一年有10个月免房租居住权利，其余两个月以会员价租住，而该权利可终身享受，但没有写明违约条款。

　　2018年6月15日，天来泉不动产以俱乐部拖欠其巨额房租为由收回房屋开始清退，要求会员立即搬出，并在7月31日前办理退卡手续，开发商退回办卡款项60%，已经办理会员卡但未在此居住的会员无法再办理入住，同时要在规定日期前办理退卡。

　　俱乐部董事长王海马告诉《中国经营报》记者：“现在这件事情是开发商和会员协商，政府在中间协调，我们俱乐部不直接参与。”

　　据本报记者调查了解，俱乐部曾委托海南纬达联行投资顾问有限公司做总代理，以10%~20%的佣金在全国各地寻找代理销售商出售其会员卡。“机构卡”与“六九卡”有些许不同，会员免房租权益从每年10个月缩减为8个月，但同样没有注明违约条款。

　　北京至善养老产业咨询有限公司（简称“至善养老”）是天来泉最大的代理分销商。至善养老负责人田先生告诉本报记者，“从天来泉贴出告示到现在，我们没有收到任何关于赔偿的方案，他们那个退回60%购卡款项的方案只针对购买六九卡的会员，对我们机构卡的会员没有任何补偿。”

　　会员赵先生告诉记者，俱乐部在经营中有诸多不规范的行为，“机构卡会员在需要交房租的4个月里，每月房租为1650元，去年在毫无预兆的情况下突然涨到2750元/月，这么多年来，我们缴的所有费用，天来泉都没有开过发票。”

　　除了收费不规范之外，对于45年的长期合同是否具有法律效力同样受到会员质疑。《中华人民共和国合同法》规定租赁期限不得超过20年。对此，广东法制盛邦律师事务所律师陈亮指出，《合同法》中房屋租赁期限最长为20年，超过20年视为不定期租赁，不受法律保护，任何一方均可以随时解除合同。

　　天来泉不动产是否能满足会员的诉求？《中国经营报》记者发采访函至天来泉不动产，公司方面回应道，“2018年6月28日，我们已经向会员公开发出告知函，愿意拿出自有资金对全部会员进行补偿，考虑到成本因素，销售会员卡时付出的代理佣金（占会员卡价值的25%）及会员实际入住消费等情况，确定的补偿标准为原购买会籍金额的60%。已协商一致并成功解除320户会籍合同，剩余未解除会籍合同的会员，公司会继续努力沟通、协调或鼓励他们走正当、合法的维权道路，共同妥善解决尚存的遗留问题。”

　　陈亮律师告诉记者，俱乐部的行为属于单方面违约，需要按照与会员所签的合同承担违约责任。如果会员要求继续履行合同的，俱乐部应当继续履行，客观上已经无法履行的，俱乐部应当赔偿会员因此产生的经济损失包括可得利益的损失。“只要俱乐部没破产，它就应该全部赔偿，而不仅仅是原费用的60%，开发商天来泉不动产作为担保方，要对全部债务承担担保责任。”

　　北京理工大学房地产研究所所长周毕文指出，现在有很多合同虽然合法合规，却不符合经济规律。从客观经济规律来说，这个合同是执行不下去的。既然执行不下去，最终依然无效。

　　房价暗流涌动 双方各执一词

　　琼海天来泉养生俱乐部有限公司成立于2012年，经营范围为健康保健服务，养生知识培训，旅游、娱乐项目的投资，房屋租赁，文化传播，会议及展览服务（不含旅行社业务），泳池经营等。工商登记信息显示，在俱乐部所有的出资单位中，琼海天来泉旅游不动产有限公司占股55.9%，琼海天福源酒店物业管理有限公司占股44.1%。而天福源酒店物业管理有限公司的出资人天福源温泉大酒店有限公司占股70%，天来泉不动产占股30%，同时天来泉不动产还享有天福源温泉大酒店有限公司95%的股权。换言之，天来泉不动产通过直接和间接持有俱乐部超过98.45%的股权。

　　记者发现，天来泉不动产最大的股东吴又明间接持有俱乐部73.18%的股权，此外，吴又明还是海南天来泉养老产业投资集团的大股东，占股70%，而这家公司的法人代表正是王海马。

　　但当记者向天来泉养生俱乐部有限公司的法人代表、董事长王海马求证俱乐部是否为天来泉不动产旗下的子公司时，后者矢口否认。然而，有会员质疑，天来泉不动产以经营不善为由收回房屋，实际上是看到了海南房产价格上升，有望能高价销售房屋。

　　据国家统计局数据，8月份海口房价环比上涨0.9%，同比上涨21.4%；三亚环比上涨0.1%，同比上涨21.2%。由于房价上涨较快，8月17日，住建部约谈了海口、三亚等市政府主要负责人，随后各地相继出台整改措施。

　　海南房价上涨与政策利好密不可分。4月13日，在海南建省成立经济特区30周年大会上，党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，并推出20项政策措施支持海南国际旅游岛建设。

　　在上述新政颁布的一个月内，俱乐部开始向法院申请破产，随后，天来泉不动产撕毁合同，强行收回房屋，同时开发海南省儋州项目，即儋州“天来泉·斯道庄园”小区。

　　记者致电“天来泉二期”销售中心，销售人员表示“天来泉二期”目前有房源出售，价格介于14000~15000元/平方米，是具有70年产权的个人住宅。记者询问销售人员，“天来泉二期”在2008年年底就开盘了，为何现在还有房源出售？销售人员告诉记者，之前开发商占了一部分销售名额，在9月中旬，他们把名额让出来，所以才重新开放购买。现在海南要建设国际旅游岛和自由贸易试验区，海南的房子升值空间很大。“这个小区现在只剩下6套房，再不买就没有了。”销售人员说。目前“天来泉二期”房子是否就是之前出租给俱乐部的805套房呢？记者就此询问了天来泉不动产的负责人，其未给予正面回应。

　　会员制模式下的养老弊端

　　一方面，房价上涨的利好消息让开发商向海南蜂拥而至；另一方面，养老产业的发展也给开发商带来了新的“商机”。伴随着我国老龄化速度加快，养老地产备受房企青睐。养老会员制作为一种重要的业务模式，被许多养老机构采用，大量会员制养老公寓在全国各地涌现，然而，由于会员制前期就需要缴纳高额费用，同时给了投机分子牟取不法利益的机会。

　　关于养老产业实行会员制模式，我国法律目前没有明确的规定及规范条例。此外，会员制养老模式销售的是房屋的使用权，还是特殊的养老服务，抑或是两者的结合体，没有明确的规定，会员制模式除了保障条款不明晰易引起合同纠纷外，还常会被质疑涉嫌“集资诈骗”。

　　“现在养老地产口号提得响，实际上成功的模式很少。因为从目前来看，养老地产只要上升到商业行为，就非常昂贵。一般的老人，他所持有的退休金无法支撑养老地产的投入，这也是为什么在我们国家还是提倡家庭式养老。养老地产并不是普遍的，它的目标群体很小众，而这小众群体需要国家政策的扶持，没有国家政策的扶持，大多数开发商本质上还是打着养老的名义去做房地产的变现。”周毕文认为。

　　广东省房地产研究会执行会长韩世同指出，目前我国商业地产的困局根源在于投入成本太高且缺少政策扶持，地产商只能把成本转嫁到消费者也就是老人身上，而一般的老人又承担不起太高的消费，这就会形成恶性循环，步入盈利困局，导致经营不下去。另外，没有规范化的政策扶持、法律法规去约束，企业很难持续健康地发展下去。

　　如何破解这种困局呢？地产专家龙斌告诉记者，主要从三方面考虑。首先，企业要有清晰的客户群体定位，各方面细化，还要有长线资金的支持，因为养老是一个长期投入，没有短平快的资金回笼。其次，需要有规范化的政策扶持。最后，企业需要加强金融创新，不断探索更好的发展模式。

　　韩世同表示，养老应该多种途径同时发展，养老地产只是其中的一个方向，还有一些商业化的养老模式，比如养老院、养老社区等，国外有很多不错的养老模式，提供良好服务的同时还能盈利。我们可以探索更多的发展模式，比如从慈善入手，建设一些慈善养老机构。

　　目前，针对俱乐部的亏损问题以及会员的全额赔款诉求，天来泉不动产没有给予正面回应，关于俱乐部的会员与其纠纷的协调进展如何，记者联系采访了琼海市委维护社会稳定工作领导小组办公室，对方回复称，该俱乐部没有定位为养老项目，自营业至今也没有申请办理过相关养老项目的审批。“建议该俱乐部及其股东尽快将原来提出的购卡本金60%的补偿标准最高提高至100%，尽快主动告知会员并履行到位；同时建议并引导协助与俱乐部协商无果的会员在司法帮助下走司法途径解决。”

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责任编辑：张国帅