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任泽平:房价低的城市幸福指数高,新房改向德国和新加坡学习
来源:泽平宏观
估计放开三孩,最终生育情况可能低于保守派的预测,有可能在十四五或者最迟不到十五五,全面放开生育。
我们做了一个近4万人的问卷调查,出什么政策我也不生,占比32%,排第一。现在即使放开生育,年轻人也不愿意生了,保守派不用再担心中国人口的大爆炸。
降房价排在第二位,占31%,可见大家对降房价的呼吁声很高。为什么年轻人躺平,为什么不愿意生育,很大程度上跟房价过高有关。全球前十大高房价的城市中国占了一半。
房价低的城市幸福指数高。现在长沙是中国的第一大网红城市,已经超过成都、杭州这些地方了,老百姓的幸福指数特别高。晚上大家去夜宵、唱歌,长沙还是中国的脚都。
为什么?因为长沙房价低,长沙的市区房价1万多不到2万,在中国的省会城市里面,可能是最低的。长沙、武汉、重庆、原来的成都,你会发现幸福指数高的往往房价不高。
像北上广深好像大家都是千万富翁,事实上挤压了你很多消费,而且背负了很大的房贷,一辈子给银行打工,幸福指数并不高。
中国大陆的住房制度,1998年学的中国香港,中国香港学的是英国,都深陷高房价之困。比如说高杠杆、预售制度、卖楼花、土地批租制度等有很大的关系。
东京、伦敦、纽约、中国香港、首尔等,这些国际上的大都市,那里的年轻人早就躺平了。比如说东京,东京早就陷入到老龄化、少子化、不婚化的低欲望社会了,在很大程度上跟八九十年代东京的房价提高有关。
那有没有房地产发展好的,幸福指数比较高的?有,德国、新加坡。比如说德国,第一是控制货币超发,德国的货币在全球范围内是控制得比较好的,像美国、日本等货币超发的国家一般房价控制得都不好。第二,对于开发商建的房子要限制他的暴利。第三,是保障租户的权益,比如说德国政府对租金价格是调控的。它有一套法律体系。
中国的房地产是有解的,这个解就是要改变中国的住房制度。新房改关键是人地挂钩和控制货币。
人口流入的地方一定要给它供给建设用地指标。建议像东北、西北,建设用地指标卖给东部或者南方,就像碳交易一样,地方财政也平衡了,人地挂钩、房地产的供求也平衡了。
为什么劳动报酬是下降的,资本报酬上升?因为资本话的语权太强了,劳动的话语权相对比较弱,所以需要公共政策调节。公共政策不能对资本太友好,对劳动太忽视。
如果出台这些政策,可能弥补社会的撕裂和收入分配的差距。比如说,房产税。你可以持有5套,10套房子,是你的自由,但是你占有了过多的社会资源,那你要多交税。这很公平,对不对?不然你房价一涨,别人一辈子白奋斗了。
中国的货币当局不希望人民币汇率短期过快升值。从短期的角度,后面应该是以稳为主。放在更长期来看,比如说放在3年5年的维度来看,可能人民币长期还是升值的。
如果说大家以后对REITs投资有兴趣,建议重点关注它的底层资产质量、预期收益以及升值潜力。
![](http://n.sinaimg.cn/finance/crawl/167/w550h417/20210607/6d47-kracxer0212284.jpg)
以上,是著名经济学家任泽平博士,在6月4日线上直播中,围绕“躺平、三孩、房价”的话题,分享的最新精彩观点。
在与吴晓波老师的对话问答环节,围绕近期“年轻人躺平”的热点话题,对当前中国存在的高房价、住房制度、税收制度等问题进行了分析,同时,也给出了建设性建议。
各位朋友,大家中午好。
我2014年下海,一晃7年,“泽平宏观”创建七周年了,感谢大家长期以来的关心和支持,欢迎多提宝贵意见。
曾经有一段时间痴迷于经济、股市、房市预测,也提出过“5000点不是梦”“一线房价翻一倍”等。
这几年我热心于呼吁了公共政策改革,比如新基建,放开生育,放开三孩。从学术讨论上升为国家战略。不仅关系国家和民族的复兴,也关系到每个家和个人的幸福。做有温度、有情怀、有责任的研究。
未来可能会重点呼吁新房改。因为中国的住房制度改革还有最后的十年窗口,我们这一次房地产改革改不好,对我们每个人的幸福,对于我们每个追梦人、年轻人,都可能是一种巨大的压力;如果改革好了,不仅涉及到我们国家的繁荣发展,而且涉及到我们每个年轻人的幸福。
好了,言归正传,给大家解读最新两个方面的热点政策:一个是关于放开三孩的影响,另一个是关于人民币汇率的走势。
最新的调研显示:
即使放开三孩,年轻人也不愿意生了
放开三孩政策以后,效果会怎么样?
我们最近做了一个调研,放开三孩后你最希望的政策,大约有将近4万人投票;
我们列了7个选项供大家选择,比如说降房价、经济补贴、个税抵扣、女性就业权益保障、纳入义务教育等等。
我们最后又给一个选项,出了这些政策也不生,作为第7个选项。
结果大家猜猜,4万人的投票,结果怎么样?
排在第一位的竟然是,出什么政策我也不生,这个占比是32%。可见大家现在的生育意愿很低。
现在即使放开生育,年轻人也不愿意生了,保守派不用再担心中国人口的大爆炸。
而且按照联合国的预测,也包括我们的预测,十四五、十五五时期中国人口开始下降了,总规模开始下降,所以尽快出台一些让大家生得起、养得起、愿意生的这样的一些配套措施。
![](http://n.sinaimg.cn/finance/crawl/141/w550h1191/20210607/ec37-kracxer0212347.jpg)
最迟不到十五五
可能会全面放开生育
排在第二位的大约占31%,叫降房价,可见大家对降房价的呼吁声很高。
为什么年轻人躺平,为什么不愿意生育,很大程度上跟房价过高有关。
我呼吁完新基建、放开生育以后,后面可能会重点会呼吁新房改,主要是这个原因。
因为全球前十大高房价的城市中国占了一半,按照这个趋势下去,如果不推动深层次的住房制度改革,中国可能会占百分之七十八十。
但事在人为,还有最后10年的时间窗口,如果我们推动相关改革,我相信中国房地产还是有解的。
还有两个呼吁比较高的,大致各占9%,一个是加大教育、医疗社保的支出,大家呼声也比较高。
还有就是把学前教育和0~3岁的托育服务的供给,纳入到义务教育,大家呼声也比较高。
这是我们调研的情况,基本比较客观地反映了大家现在的呼声以及生育意愿。
展望一下,我估计放开三孩,最终的生育的情况可能还是低于保守派的预测,有可能在十四五或者最迟不到十五五,我们有可能会全面放开生育。
人民币汇率短期以稳为主
长期升值
讲一讲最近人民币升值。
过去一段时间,尤其去年下半年以来,人民币汇率出现了短期的急升。
人民币汇率短期的急升主要有几个方面的原因,
一个就是中国经济的复苏在全球是领先的,汇率这个事长期还是看基本面,短期看利差或资金面。
第二个原因就涉及到中国货币政策正常化,美元流动性泛滥,持有人民币资产的更有吸引力。
第三个就是美元的贬值,过去这一年,美元流动性泛滥,美元快速贬值。
也包括一些投机性的因素,热钱的流入。
人民币这种急升,现在央行已经出手了,刚刚公布的政策,央行提高了外汇的存款准备金率,打击或者提高投机成本。
传达了一个什么信号?
中国的货币当局不希望人民币汇率短期过快升值。
主要原因是会增加出口企业的成本。因为本身大宗商品原材料价格上涨,如果再加上汇率升值,会导致企业的双重打击。
汇率以稳为主,长期来说有利于企业的经营。最近央行的一些技术官员也出来讲,人民币汇率后面要稳,后面人民币汇率短期的急升告一段落了。
从短期的角度,后面应该是以稳为主。放在更长期来看,比如说放在1年3年5年的维度来看,可能人民币长期还是升值的。
因为长期还是看一个国家的宏观资产回报率,中国的经济增速是美国的2~3倍,所以持有人民币资产的回报率显然更高。
问答环节
房价低的城市幸福指数高
问:不是放不放开三孩的问题,前端问题更重要,结婚率已经下降了,年轻人根本不愿意结婚,或婚后丁克或离婚无子。政府在哪些方面可以促进这些前端问题得到解决?
任泽平:我也做了一些调查,供大家参考,现在新的一代年轻人结婚少了,结婚晚了,离婚多了,不生孩子了。
这一个是大家选择的自由,观念发生了变化。
确实发达国家也出现过这种现象,像欧美日本,但是另一方面,中国也有中国的特殊情况,比如说我们房价过高,
大家流行说躺平,高房价一定躺平嘛,因为你奋斗一生买不起一套房子。
房价过高,抑制了结婚,抑制了生育,抑制了奋斗。
我给你们举一个例子,我是昨天刚从长沙回来,一家公募基金在那办的一个活动,我就问主办方为什么把活动放在长沙举办?
以前大的活动一般都放在北上广深举办,我觉得很奇怪,
会议的主办方就跟我讲,说现在长沙是中国的第一大网红城市,已经超过成都、杭州这些地方了。
长沙是中国的第一大网红城市,老百姓的幸福指数特别高。晚上大家去夜宵、唱歌,长沙还是中国的脚都,幸福指数非常高。
后来我就问了长沙的朋友,为什么长沙现在幸福指数这么高,成了中国第一大网红城市?
他们跟我说的第一个答案,就是因为长沙房价低,
长沙的市区房价1万多不到2万,在中国的省会城市里面,估计长沙的房价确实可能是最低的,想想也是有道理的。
比如说像北上广深好像大家都是千万富翁,但事实上挤压了你很多消费,而且背负了很大的房贷,幸福指数并不高,你还要去还房贷。
在长沙这个地方多好呀,买房子难度没有像北上广深大,大家腾出手来就可以去消费。
回答你这个问题,中国的结婚晚了、结婚少了、包括不生育了等等,很大程度上还是和我们的一二线城市房价太高了有很大的关系,
反过来想,如果中国的房价从现在的基础上降一半,当然要控制金融风险问题,大家幸福指数多高。
有朋友讲说武汉的幸福指数也很高,是的。武汉、重庆幸福指数都很高,你会发现幸福指数高的往往就是房价不高,房价一高了以后,大家都背负着房贷的压力,都是账面财富,都给银行打工,大家幸福指数肯定都不会太高。
呼吁完放开三孩以后,我要重点呼吁稳房价、新房改。
建议公共政策尽快推动新房改
加大教育医疗社保的投入
问:在未来的职业发展选择中,年轻人选择怎样的职业,相对而言不容易躺平?
任泽平:现在流行的热词“躺平”,确实是面对现实的一种无奈选择,这个当然也是一种选择的自由,确实也可以理解,因为现在高房价,包括教育、医疗的成本都比较高。
这里我有两点建议:
第一个是建议尽快推动新房改,通过人地挂钩,控制货币超发,稳房价。
第二个是加大教育医疗社保的投入等等。
公共政策如果调节收入分配,促进共同富裕,建立一个和谐的社会,我相信年轻人就不会躺平,
因为躺平那肯定是一种无奈的选择,谁愿意放弃自己的梦想躺平呢?只要我们的环境、政策到位,大家都会成为一个追梦人,都愿意去追求自己的梦想、价值,因为一个人的价值最终还是取决于对他人、对社会的价值。
当然它确实需要环境,如果你奋斗一生连一套房子都买不起,你对很多事情的这种热情确实会大幅下降。
希望能够推动相关改革,希望每个人积极向上。
REITs可以投资
重点关注它的底层资产
问:最近非常热的REITs基金是否可以进行投资,如果投资,它的前景怎么样?
任泽平:REITs最早在发达国家,已经有很多年了,简单来讲,它是一个资产证券化的工具,对我们每个人而言,它就是一个收益权凭证。
它的底层资产是基础设施、不动产,商业地产、酒店、写字楼、商场、园区、收费公路、物流、仓储这些不动产,这是它的底层资产。
它的收益率来自于这些底层资产预期的现金流、或者预期收益以及它升值的收益。
中国这一次推出的REITs,是率先在基础设施REITs里面推动的,第一批包括园区,仓储物流、收费公路、节能减排设备设施等等。
第一批推出的资产质量还是非常好的,都超募,受到大家的追捧,
如果说大家以后对REITs投资工具有兴趣了,我建议大家,重点关注它的底层资产质量、预期收益以及升值潜力。以后买REITs,就关注这三个点。
当然了,这里也是金融改革领域的进步,REITs在国内外是大赛道,是万亿级的。
中国的大开发时代逐渐结束,未来进入一个存量的时代,存量时代怎么挑选好的资产就变得非常重要了,REITs未来的市场空间非常大。
三胎会带来育婴用品相关行业消费需求
问:你讲到三胎政策有利于教育、医疗行业,能再更细致的讲一下,它还利好哪些行业板块?
任泽平:三胎政策具有一些生育的堆积效应,放开三胎以后,就像当年放开二胎以后,在一两年的时间,会有一些想生三孩的人,在未来一两年集中释放生育的意愿,所以会带来育婴用品相关行业的消费需求。
最终落地效果怎么样,还是取决于政策的配套,房价、税收都非常重要,真正让大家生得起、养得起。
像长沙这样的地方越多越好
问:网红城市长沙幸福感很高,那长沙的房子值不值得投资?
任泽平:严格来讲,长沙是一个人口流入的地方,而且是区域中心,城市发展潜力也非常好。
但这些年,地方政府比较积极去控制房价,比如限价、增加土地供应,据了解,长沙对房地产的调控、限价限购做得非常严格,在所有的省会城市里,长沙的房价涨幅算是比较少的,幸福指数也是比较高的。
如果很多的城市都能够学长沙,幸福指数会提高很多。
国家层面,要控制货币超发,政府层面人口流入的地方要适当增加土地供应。
虽然卖地创造的收入少了,但老百姓的幸福指数提高了。经济发展是为了什么?就是让老百姓更加幸福。
发展的目的并不是更多的卖土地财政,让房价涨得高,好像很有面子一样,
发展的目的就是让老百姓幸福,这是以人为本的发展理念。像长沙这样的地方,越多越好。
房产税治标不治本
长期对房地产调控影响不大
问:杭州最近疑似有房地产税的新政颁布,这个政策会对杭州有什么影响?
任泽平:房产税这一次可能会在热点城市扩围征收。
房产税主要是为了筹集地方收入,对于调控房地产市场短期有影响,长期影响不大,当然也分区域看。
为什么这么说?因为房价主要还是取决于供求关系,如果这个地方供不应求,人口流入又没有供应,该涨也要涨,因为税负是可以转嫁的;如果有的地方人口流出,又出了房产税,政府供给又非常多,它的房价的压力就会比较大。
比如美国,房产税都实行了好多年,但美国两大海岸线的房价不断创新高,广阔的中部地区房价是阴跌,它还是取决于供求关系。
所以房产税治标不治本,主要还是跟区域、供求关系、住房制度改革有关。
住房制度决定房地产市场的走势
问:你提出了新房改,如果国家认可了新房改,使用这个政策建议,对房价未来的影响会有多大?
任泽平:这涉及到我们国家的房地产未来10年的发展前景,我们研究了过去上百年十几个代表性经济体的房地产的历史,答案是非常清楚的,住房制度决定房地产市场的走势。
中国大陆的住房制度,1998年学的中国香港,中国香港学的是英国,都深陷高房价之困。
现在全球十大高房价城市,中国占了一半,哪天深圳房价超过香港,都不稀奇,就是住房制度决定的。
是不是中国的房地产没有解?是有解的;但现在我们没有形成共识,我希望未来的十年把它矫正过来,必须深刻认识中国住房存在的根本问题。
也有搞得好的,比如德国、新加坡,经济发展的好,老百姓幸福指数也很高,因为房地产控制的好。
他们的经验是什么?一个是控制货币,第二个是发展租赁。
人地挂钩
东北西北的用地指标可以卖给东部南方
还有一个就是人地挂钩,人口流入的地方一定要给它供给建设用地指标。
人口流入的地区,不要再用地指标向它倾斜,而为了控制大城市,深圳、杭州都不给供地,这都是错的。
怎么办?
既然碳指标都可以交易,以后中国的建设用地指标可以交易,比如东北、西北人都走了,建设用地指标卖给东部或者南方,这样,政府的收入就增加了。
比如深圳、杭州,人口大量流入,没有用地指标怎么办?买东北、西北的建设用地指标。这样供求就平衡了,房价也平稳住了,地区的发展也解决了。
虽然中国房地产的问题很大,还没有形成共识,但只要我们认识到问题根源,中国房地产到现在是有解的。
股市是货币的晴雨表
涨跌看货币的松紧
问:你在2014年预测5000点不是梦,又在2015年股灾前发出预警,全部预测准确。这次你重新回归资本市场,对未来A股怎么看?
任泽平:从两个维度来讲:
从长期来说,随着国家推动注册制改革、重视创新,中国资本市场迎来了繁荣发展的重大机遇期。因为资本市场对于创新发展是非常重要的。
从短期来看,我一直讲,股市在很大程度上是货币的晴雨表,货币松,大部分时间股市是涨的;货币收紧,大部分时候股市是跌的,往往跟经济基本面没什么关系。
比如去年因为疫情,中美经济都不好,但货币是松的,所以股市大涨;今年中国经济好了,但货币政策正常化,结果股市反而调整了,很大程度上与流动性有关。
所以股市、房市、商品、比特币等等,本质上是资产,股市是货币的晴雨表,股市的涨跌很大程度上看货币的松紧。
对话环节
国际大都市的年轻人早就躺平了
问:今天除了中国大陆以外,还有一些国际城市,比如说东京、伦敦、纽约、中国香港、首尔等,现在生活在这些超级城市中20岁-30岁的年轻人,如果没有父母给他们钱,凭他们今天的工资收入有多少人能够买得起房?
他们的困境是不是和今天中国的北上广深、杭州、南京、苏州的同学们是一样的?
任泽平:刚才说的这些国际上的大都市,那里的年轻人早就躺平了,
比如说东京,东京早就陷入到老龄化、少子化、不婚化的低欲望社会了,在很大程度上跟八九十年代东京的房价提高有关。
在这里我们也可以做个对照,同样是省会城市,比如长沙的房价就比较低,它是个网红城市,大家吃喝玩乐都很开心。
但是一些房价很高的一线城市,包括中国香港的幸福指数就不是很高。
这不仅是我们研究的一个结果,也确实是大家共同的呼声。
中国的房地产是有解的
要改变中国的住房制度
问:如果年轻人都是因为房价高而躺平了,那你的解决方案是什么?
任泽平:这个东西还是得讲讲逻辑。
我先给大家说个数据,全球前十大的高房价城市,中国就占了一半。
为什么占了一半?
这跟我们的住房制度有关。中国大陆1998年房改学的是中国香港,但全球房价最高的就是中国香港。中国香港学的是英国的住房制度,而伦敦在发达国家里面是房价最高的。
英国伦敦的房价也是极高的,这跟住房制度,比如说高杠杆、预售制度、卖楼花、土地批租制度等有很大的关系。
那有没有房地产发展好的,幸福指数比较高的,大家不投资房子的国家?有!
德国、新加坡。
中国的房地产是有解的,这个解就是要改变中国的住房制度。
我们再举一个土地财政的例子。
地方政府拆迁的成本也比较高,而且地方可支配财力的60%来自卖地收入。
我在这里没有绝对地说谁好谁不好,我的意思是,这个土地制度决定了高土地价格、高房价。
这个问题有没有解?是有解的。
比如说德国,第一是控制货币超发。
第二,对于开发商建的房子要限制他的暴利,可以有合理利润,但是如果利润率过高,那国家是要限制的。
第三,是保障租户的权益,比如说德国政府对租金价格是调控的。
德国有一个住房租赁法案,如果房租超过国家政策的某个百分比,那就是违法的。
如果说开发商暴利,租户暴利,这也是违法的,它有一套法律体系。
还有更重要的是,德国的货币超发在全球范围内是控制得比较好的。
我举一个例子,
在欧元诞生之前,当时整个欧洲的锚货币就是德国马克。因为大家觉得马克对货币控制得好,很多欧洲国家觉得自己控制得没有德国好,所以就盯着马克好了。
后来欧洲成立了欧央行,总部就设在了德国的法兰克福,所以德国一直对货币控制得比较好,德国房价是全球房价稳定的一个谜或者说是奇迹。
我们再来看全球,像美国、日本等货币超发的国家一般房价控制得都不好,货币超发导致房价上涨。
公共政策不能对资本太友好
对劳动太忽视
问:怎么看待社会阶层撕裂的问题?
任泽平:《21世纪资本论》提出了一个很重要的命题,
在过去的几十年,资本收益是大于劳动收益的,这就导致了财富和收入差距的大幅拉大,以及社会阶层的撕裂。
无论是美国,中国,包括全球都面临同一个问题。
那这个问题的症结在哪里?或者说怎么解决它?
其实是有办法的。
咱们反过来讲,为什么劳动报酬是下降的,资本报酬上升了?
因为资本话的语权太强了,劳动的话语权相对比较弱,所以这时候就需要从公共政策的角度去调节问题。
你的公共政策不能对资本太友好,对劳动太忽视。
我举个例子,如果出台这些政策,有没有可能弥补社会的撕裂和收入分配的差距?
我认为是可以的。
比如说,房产税。你可以持有5套,10套房子,是你的自由,但是你占有了过多的社会资源,那你要多交税。这很公平,对不对?
不然你房价一涨,别人一辈子白奋斗了。
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