致地产商们：这是谁的盛世，谁的危年？_新浪财经

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　　谁的盛世谁的危年

　　原创： po镇长 po镇

　　谁还记得就2年前，地产行业还是一片昌盛呢。

　　几轮涨跌后，2016年，楼市卖出了一个史上最好的数字，地产商们赚的锅满盆余，南上北下。

　　盛世中从来不缺说衰话的人。这一年的6月，海通证券首席分析师的姜超，给楼市做了一个非常可怕的定调：

30年的楼市繁荣，将在2016年的狂欢之后，达到顶峰。

　　之所以得出这个结论，是因为有一个数字让他惊到了：

大牛市前2年的2014年，国民月均房贷1800亿；2015年，这个数字变成了2500亿；到了2016年9月，这个数字一下子变成了近5000亿。

　　深入了解这个数字，多多少少能体味到姜超体嗅到的危机。

　　1997年，央行出了《个人住房担保贷款管理试行办法》，国人能够贷款买房。国民2016年买房子欠的债，和之前18年欠的债总和一样多。

　　一轮热闹后，天量的杠杆，随着一套套房子，从国家和企业身上，逐渐加到了中产身上。

　　幻想下将来的情景，成万上亿的中年人，兴高采烈的接住了山南海北的大房子，而‘g对背后的债务熟视无睹。这些国家栋梁擦着手，等待着牛市中再冲一波儿更大的牛市。结果，剩下的只是解不完的套儿，以及喂不完的中产危机心灵鸡汤。

　　对了。还有一个重要的数字有必要补充下：

早在2015年，中国25-44岁的买房主力，已经见顶。最后的数字是4.49亿人。

　　姜超就爱操几千亿生意的心，还是美元。除了房价难题，汇率难题也困扰着姜超。“保房价还是保汇率”这道选择题，一直缭绕在他的脑子里。

　　直到2年后的现在，另一个衰人在文章里写道：哪儿有保房价还是保汇率这样的选择题。现实里也没有不放水就对，放水就错的道理。房价早晚降，汇率可能变成拯救贸易顺差的一个稻草，一切都变得不简单了。

　　的确，这个人说了没几天，万科以及一众房企，开始陆陆续续降价了。

　　万科这一次降价，看着挺像大手笔的。

　　呼应着集团总部“活下去”的口号，万科在厦门的首开万科白鹭郡刚需盘，演绎了一场5折的降价。

　　降价那几天，郁亮跟公司里的同事聊天，也给经济局势定了一个基础的调子：

当前的问题，不是简单的行业和经济出现了问题。而是政治、经济、国际、军事等方方面面，都不一样了。

　　“活下去”的口号，配合着降一半的真实案例。山雨欲来‘g风满楼。

　　实际上，如果说地产商哀鸿遍野，倒也言过其实了。至少万科并没有他叫喊的模样那样窘迫。

　　这一次首开万科白鹭郡项目推出的89-110平米户型，加超大的赠送面积。上一次开盘价500万一套，包括精装修。现在，卖价变成了278万、298万两个价位。按照这个价格，大体降了一半。

　　可真相是，p@镇长在厦门奋斗在买房一线的朋友说：

万科合同从一变二。一张合同卖价是5折，可还得签一张50-100万的精装修合同。打5折的那一张合同，是不含精装修的。

　　朋友帮p@镇长算了一下这个项目的实际折扣：7折和8折。

　　这轮熊市里，原来涨的最猛的厦门，房价自然最先俯冲。首开万科白鹭郡的配套和位置都一般。买得起别墅的人，不爱选这么偏僻的地方；被迫选择这里的人，又承受不起高房价。

区域价值不明显，如果不是万科品牌，估计谁都卖不掉。

　　万科对外喊出了降价5折后，紧接着，发动了全厦门70%的中介和渠道为他拓客。

　　金地也在东莞打响了降价“第一枪”。在东莞万江的金地艺境水岸项目，公寓约降了3000元/平方米，洋房约降了2000元/平方米。就比率来说不必白鹭郡项目小。和万科一样，同样是区域层面的调整。

这种全国性布局的大u房企，都是局部层面的技术调整，很少上升到集团层面。

　　万科、碧桂园在东莞的项目也降价了。

　　可金地、碧桂园降的低调。只有万科和10年那一次一样，降的异常高调。

　　u和2008年的大降价相比，万科现在的样子，还是多少令人诧异的，差异点有2：

　　1．万科喊出“活下去”到现在，也只有位于弱二线、零星三线的几个楼盘降价。2008年那一次，是上海、广州、杭州楼盘集体降价。

　　上海万科一位老将回忆当年的情景：

整个上海区域所有项目都降价了。当时，包括上海区域总经理刘爱明在内的区域所有人呆在了项目上。担心即便降价了，也卖不出1亿元的总量，结果卖了2亿多。刘爱明算松了一口气，对集团有了交代，对蹲在项目外边的媒体也有了交代，对社会也算有了交代。

　　2.2008年的那一次降价，也是区域层面的，刘爱明没有跟集团打招呼，因而造成的风波才让他压力山大。

上一次降价造成的舆论风暴是无意的。而现在有些雷声大、雨点小的味道。

　　p镇长看了一眼万科的财务，担心活不了的万科，18年上半年手有余钱1595.5亿元，1年内要还的有息债是609.8亿元，整体的净负债水平32.7%。

　　怎么活不下去了呢？

　　村上春树说：

有钱人最大的优y可以肆无忌惮的说自己没钱；长的美的人最大优势是可以说今天我好丑。

　　无论怎么看都感觉万科不是在哭穷，而像是在炫富。

　　正在海南装修新屋子的糖小姐说：

万科“活下去”y是有形容词的。完整的话可能是：其他的地产商都死了，万科也得活下去。

　　不少人还从万科的“活下去”里，听到了倒逼政策的味道。

　　在盛世危年的下半年，楼市开始被人为的强制灭火。亢奋的楼市氛围骤冷。

　　谁不喜欢太平盛世，可连姜超都能看到的危机，监管者看不到么？

　　盛世危年下，随便抽出一个数字，都透露着危机：资产泡沫破裂前的日本，居民新增房贷/GDP也没有超过3.0%，中国是5.5%；2008年金融危机前的美国，新增房贷/GDP也没超过8%，16年上半年，中国已经达到了8.6%。

　　这些都意味着：中国居民购房杠杆，或已用到了极限。

　　对于最会煽情的万科，有评价说：

能够从政府获得资源最多的地产商，不是固安的华夏幸福，而是万科。

　　可万科没有想到么：

如果其他的房企都出现了问题，也不会遗留幸存者的。

　　跟万科不一样的是，碧桂园售楼处被砸了，也不想让外人知道。

　　秋风日瑟的10月，碧桂园上海碧桂园南郡项目，上饶市碧桂园信州府项目等多个项目降价。2018年第一砸就发生在碧桂园的项目里。

　　楼盘降价是有地缘区别的。地产商项目位于一二线城市，降价的项目少一点儿；在三四线的城市，降价的项目难免多一点儿。

　　杨国强是一个顺应时运的人。时运好的时候，他会把房子当成劳斯莱斯卖；时运不好时，即便每平米只赚100块，他照样会卖出去。

　　前两年，他曾给女儿豆豆出了一道题：碧桂园怎么才能净利达到500亿元。很多年过去了，却发现碧桂园离着这道题的答案越来越远。

　　可降价的伊苏，还包括着另外一个难题。

　　碧桂园的朋友告诉p镇长：

碧桂园项目降价，并非完全因为卖的慢。还有一个原因是，因为按揭贷款下发速度变慢了。即便把房子卖出去了，回款的速递也降低了。

　　朋友说：

以上规则放在任何一家房企皆为准。

　　碧桂园在全国项目超过2000个，一个项目晚回款1个亿，加起来就是2000多个亿。

　　即便面对如此窘境，碧桂园也没公开撒娇求抱抱。

　　收缩了战线的还有恒大。许家二公子驻守的珠三角发生变革后，紧接着恒大就做出了对内裁员和收缩战线，对外优惠促销的调整。

　　最倒霉的是珠三角区域的一些员工，二公子管ff和贾跃亭撕去了，珠三角七八月的奖金说不发就不发了。

四五万吧。香菇，难受。

　　地产商和人很像：有钱的说没钱，没钱的说有钱。

　　一个人教给了p镇长一个甄别有钱没钱的法门：

一家企业有钱没钱，你看他买的地就知道了。买地少了肯定是没钱。

　　p镇长又翻回去看了看万科的余粮。今年前9个月，万科花了1163亿元，一共拿了2310万平方米的土地。只排在碧桂园的后面。

　　再看看那些说自己有钱的房企。2018年上半年，最新的黑马融信只新增了14个项目，买地的钱是41.3亿元。

　　是否还记得融信2016年刚刚上市，风头正健时，出资110亿元拿下的上海静安中兴社区地王，魔都史上双料地王！当年的土地支出246.22亿元。现在1年下来买的地，连当年的半块也买不了。

　　这些年，融信是最靓丽的一匹黑马。可融信自己披露的数据，总是比第三方的数据差一点儿。2017年，他自己公布的销售额是502亿元，第三方给的是703亿元，整整差了小半个融信。

　　再简单查一下融信的资料，这批上市最晚的黑马官网上，铺满了被国内外大行认可的溢美资料：

2018年中国房地产百强企业成长性top10（国务院发展研究中心颁发）

2018年中国房地产开发企业综合发展top10（中国房地产协会颁发）

2016年5月，被摩根士丹利资本国际（msci）环球小型股指数-中国指数成分股

全资子公司融信（福建）投资今天给予（AA+）长期信用评级。

公司调升评级至AA+。并相继入选摩根士丹利资本国际‘环球小型股指数— 中国指数成分股’，以及‘恒生综合小型股指数成分股’，获得国际及香港投资市场两大指数的认可，并在深港通开通后成为投资目标，迎来投资者的持续关注。

……

　　可这家成长性top10的房企，一个接近他的人告诉p镇长：