不具参考性的买房指南：全国房价打折大盘点

　　一线城市房价全面降温 前9月房地产开发投资增速跌回个位数 以价换量 四季度房价或松动 来源：经济参考报 20日，国家统计局发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一线城市新房和二手房全面降温，4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%。 业内人士表示，价跌量稳，“金九银十”失色已是市场共识。在多方面因素影响下，房价九月大面积上涨的趋势得到明显缓解。四季度，在调控政策不放松的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计未来几个月市场将整体保持平稳，多项指标涨幅将继续收窄。 房价大面积上涨趋势得到缓解 数据显示，一线城市房价全面降温。从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，其中，上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，北京持平，广州上涨0.4%；二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%，其中，北京和上海均下降0.2%，深圳持平，广州上涨0.2%。 从二三线城市来看，房价依然呈现上涨之势，但涨幅明显放缓。数据显示，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。 中原地产首席分析师张大伟表示，在8月房价上涨刷新纪录后，9月楼市涨幅明显放缓，市场出现了退烧迹象。新建住宅9月份环比上涨1%，相比之前6月-8月的高峰期明显回落。 58安居客房产研究院首席分析师张波表示，金九失色并不意外。9月楼市除中央宏观调控外，北京公积金“认房认贷”、深圳731新政、上海共有产权等“一城一策”，对房地产市场进行精准调控。同时，从58安居客线上的数据来看，全国挂牌二手房源量环比下降，一线城市新增房源量环比跌幅普遍高于平均值。这也让楼市出现普遍“降温”态势。 上海富大集团公司首席经济师张平表示，目前一线城市在房地产调控持续高压之下，走得较为平稳。二线城市随着调控政策重新收紧，上半年出现的人才引进、摇号购房等退潮，房地产又重新回归理性。 张平认为，随着投机炒房需求退出，前期集中释放的当地居民购买力被预支，后续需求无法跟上，再加上房价处于高位，当地购买力难以支撑也是必然。 区域分化依然明显 统计局最新数据显示，2018年前9月，全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资62806亿元，增长14.0%，增速回落0.1个百分点。值得一提的是，这也是今年下半年以来，房地产投资增速首次回归个位数。 张大伟表示，截至2018年9月，本轮房地产市场上涨周期已经长达40个月，继续刷新了中国房地产上涨周期最长历史。楼市整体依然处于高位，但旺季未旺，反而多项数据涨幅放缓，出现逐渐平稳的趋势。以9月成交量来看，虽然1-9月总成交量同比有所上升，但从9月单月来看，全国商品房住宅销售面积为1.68亿平方米，同比下调了3.6%。这也是最近5个月首次出现同比成交量下调的现象。 数据显示，前9月，房企房屋施工面积767218万平方米，同比增长3.9%，增速比1-8月份提高0.3个百分点，较上月增长量减少0.3个百分点。新开工面积152583万平方米，增长16.4%，增速提高0.5个百分点，较上月增长量减少1个百分点。房屋竣工面积51132万平方米，下降11.4%，降幅收窄0.2个百分点。 土地成交方面，房企土地购置面积同比增长15.7%，增速比1-8月份提高0.1个百分点；土地成交价款10002亿元，增长22.7%，增速回落1个百分点。 房地产销售方面，商品房销售面积同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点。销售额增长13.3%，增速回落1.2个百分点。 张大伟说，从全国市场看，分化依然非常明显，特别是东部和东北销售面积均出现了下调，而支撑楼市上涨的，主要是中西部市场的成交。 前三季度，全国商品房销售面积同比增幅，在东部地区同比下降4.3%、东北地区同比下降3.5%的同时，中部、西部同比分别增长10.2%、8.9%。从成交额看，中西部同比上涨均超过20%。 这一分化同时也体现在房价上。在一二线重点城市房价涨幅纷纷回落的同时，中西部城市却领衔9月房价涨幅。具体来看，涨幅超2%的城市均为中西部城市，西安新建商品住房价格环比涨幅高达6.2%，呼和浩特环比上涨2.8%，泸州环比上涨2.6%，西宁、贵阳分别环比上涨2.1%。 四季度房价或松动 杭州作为房地产主力城市，今年上半年还出现“凌晨排队、万人摇号”的疯狂场面，但仅过去5个月就出现新盘成交、价格双降。 北京二手房主也开始松口，价格可谈。例如东三环的一套670万的两居室，房子挂牌价格连续3天从初期的670万降到后来的630万。 张大伟认为，购买力难以再冲高。虽然当下全国房价上行城市依然占主流，但市场已经出现了逐渐平稳的迹象，调控政策严格的北、上、深、杭州、南京、合肥等城市，房价下行苗头已经出现。 作为房价风向标的一二线城市，购房者预期明显转向，观望者不断增多。从58安居客房产研究院购房者和经纪人信心指数来看，购房者信心指数为92.8，环比下降5.7%；经纪人信心指数为102.9，环比下降2.3%。 在上述背景下，张波认为，受预期影响，以价换量将成为常态，而众多房企也不例外，不得不在价格上做更多让步以换取销量。 究其原因，张波表示，9月楼市热度已然“触顶回落”，房地产调控难以放松，房企贷款难度未减，不得不让步以改变成交乏力状态。 “未来热点城市开始进入卖不完时代，包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等市场，库存均出现了环比上升的现象，除少数热点刚需项目外，去化率也快速下行。”张大伟说。[详情]

　　热点二线楼市已“跌跌不休”（1） 房企大力度促销重出江湖，厦门、郑州、杭州等城市楼盘出现不同程度降幅 2018年5月16日，天津市发布了“海河英才”行动计划，政策出台后每天全国各地来津办理落户手续的人络绎不绝。 2017年3月27日，厦门行政服务中心里面的国土综合大厅不动产登记中心内，人如潮涌，都是前来办理房地产交易及不动产权证书的人。 2017年11月15日，南京10家楼盘进行开售登记。虽然各家楼盘出台了首付八成及验资门槛，还是有不少买房人早早来排队。 热点二线楼市已“跌跌不休” 从9月中旬开始，曾经市场萧条时才出现的“打折卖房”“买房送宝马”等大力度的营销手段再次重出江湖。到了国庆期间，全国大面积的降价铺开，万科、恒大等品牌开发商公开宣布降价。 在房企去化不佳、主动降价的背景下，本期封面报道特地选取了此前房价快速上涨的二线热点城市，包括曾经房价涨幅位居全国第一的中部城市郑州，曾经“冒雨排队买房”的东部城市杭州以及“房价四小龙”代表城市厦门和南京，以此来反映二线城市真实的市场状况。 8月房价首次全面停涨 市场信号从8月份出现转折。据国家统计局发布的数据，8月，15个一线和热点二线城市新房价格环比首次全面停涨，二三线城市新房价格环比涨幅均明显回落。 进入9月份，热点城市楼市降温进一步加剧，房价出现下降趋势。据住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组142个城市大数据房价指数快报显示，与8月相比，2018年9月，一线城市、准一线城市及二线城市房价均有所下降。 其中，9月，一线城市房价环比下跌0.27%，准一线城市环比下跌0.345%，二线城市房价环比下跌0.506%，三四线城市房价环比微涨0.177%。 克而瑞研究中心提供的数据显示，9月份，包括上海、广州、深圳、重庆、武汉在内的29个重点城市成交量为2388万平方米，环比下降7%、同比持平，全然没有了往日销售火热的现象。 房价调整从“点”蔓延到区 10月份，虽然有黄金周，但是，成交依旧低迷。据克而瑞研究中心监测的商品住宅成交数据显示，国庆黄金周期间，31个重点监测城市成交量环比大降近七成，跌至历史低位，同比下滑27%；其中，重庆、青岛、南京等13城成交量同比腰斩，杭州、扬州、建阳同比跌幅超80%。 “多个城市的房地产市场出现冲高回落，房价调整开始从点蔓延到区域，热点城市房价逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续走高。”中原地产分析师张大伟表示，热点城市进入“卖不完”的时代，包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等城市，库存均出现环比上升，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。 从克而瑞中心监测的城市新开盘项目去化变化情况看，7月以来，一二线城市新开盘、加推项目开盘去化率总体呈稳步下滑趋势，十一黄金周总体去化率仅为54%。而曾经的热点城市福州、苏州、杭州项目去化表现低迷，单个项目的最高去化率基本都不高于50%。 郑州 超30个新盘下调售价 作为中部新兴的明星城市，房价涨幅一度跃居全国第一的郑州也打响了降价之战。 在二手房持续低迷之后，新盘也耐不住寂寞，纷纷降价促销。据不完全统计，郑州在售的新盘中，已经有超过30个新楼盘降价促销，这其中不乏融创、恒大、碧桂园等知名房企开发的楼盘。 郊区新盘集体降价 郑州新盘降价促销的动作最初由郊区板块开始蔓延开来。在售的楼盘中，位于平原新区、荥阳、白沙、绿博板块等郊区的多数新盘从8月底就开始了“集体降价”。以白沙板块为例，在2017年高位期时，毛坯高层1.1-1.4万元/平方米。如今，预售证备案价8900-11000元/平方米，相当于整体降价15%-20%。而平原新区近期开盘的新盘去化效果也不理想，平均去化率不足五成，降价幅度也逐渐拉大。去年炙手可热的绿博板块，不少楼盘也推出特价房、折扣房。 郊区新盘的降价也传导到市区核心板块，例如金水区、二七区、郑东新区的部分楼盘主动调价。其中，二七区的绿地城推出内部购房，精装价格由此前的单价13000元调为11300元；而金水区的融创某楼盘推出降价内购，每平方米降价2000-3000元。 郑州某品牌房企的营销负责人向记者表示：“目前来讲，郑州还是有市场的，只不过临近年底，开发商内部都在加强回款，冲目标。” 二手房降价更明显 相比于新房市场，二手房市场降价更为明显。 郑州市房管局发布数据显示，2018年9月份，郑州市二手房成交6247套，8月份成交量为6914套，环比下降约9%；2017年9月份，郑州市二手房成交6561套，今年比去年同期减少314套，降幅约4.37%。 累计数据统计显示，2018年1-9月，郑州市二手房共成交47160套，而2017年1-9月，郑州市二手房共成交54113套，2018年比2017年同期成交量减少近7000套，降幅约12.8%。 从二手房成交均价来看，9月，成交均价10703元/平方米；其中住宅二手房成交均价10697元/平方米。而对比去年同期，二手房成交均价10986元/平方米；其中，住宅二手房成交均价10990元/平方米。 新京报记者 徐倩 杭州 偏远二手房降幅超30% 距离“凌晨排队、冒雨验资、万人登记”的疯狂买房场景仅仅过去5个月，杭州就出现了自此轮调控以来首个“降价维权”场面。 在国庆期间，杭州楼市刚刚经历了“黑色”一周。据克而瑞浙江区域提供的数据显示，今年国庆，杭州市区（包括富阳、临安）成交了321套新房，同比去年跌幅接近70%。 在成交量大幅下滑的同时，新楼盘纷纷降价，杭州市民还并未从疯狂上涨的楼市中反应过来。毕竟今年上半年，杭州楼市仍然高歌猛进，商品房成交均价同比去年上涨30%，涨势为近9年房价之最。部分新盘的降价或许正在预示着杭州楼市又将迎来新一轮的调整。 新盘“曲线”降价 近期，杭州大江东滨江新希望新城·未来海岸二期入市，部分一期业主认为自己的房子比同等档位的房子降了40万，要求“降价”赔偿，这也成为此轮调控后首个因降价引发维权的楼盘。 除了上述楼盘直接进行价格下调之外，更多的开发商选择采取曲线降价的方式，以老带新奖励、车位优惠、中介佣金返还购房者、毛坯改精装等多种方式变相降价。例如，杭州大江东宝龙广场新推出一批房源，单价下降2200元，产品由精装改为毛坯。 由于降价房源增加，杭州住宅成交均价也显著下跌。据克而瑞提供的数据显示，杭州新房成交均价连续两个月下跌。8月和9月杭州新房成交均价分别为24693元/平方米和23749元/平方米，同比分别下降1.66%和3.82%。 对于新盘降价的情况，杭州本地的开发商表示：“目前，在售楼盘主动降价的情况还比较少，只是个别现象，新房市场相比于之前没有那么火爆，但是也并未出现大面积降价情况，市场的走向还有待观察。” 机构统计近半数二手房降价 相比于新房，杭州二手房市场降温明显。据贝壳研究院数据显示，杭州继8月二手房成交量环比下滑33.4%创四年新低后，9月成交量环比下降10.6%。 根据透明售房研究院统计，杭州小区在售二手房近半数出现了降价情况，降价幅度不等。目前，个别小区例如下沙中庆金沙学府、萧山金马同盛、余杭星洲翠谷等楼盘环比降价幅度均超过了30%。 从地区分布来看，降价幅度比较大的多数位于下沙、萧山等较为偏远的地区；而从价格区间来看，2万元/平方米以下的二手房下跌比例达到49%；2万-3万元/平方米的二手房下跌比例为45%；3万-4万元/平方米价格区间的二手房下跌比例达到36%。 值得注意的是，此前，在杭州房价上涨期间，由于新盘限价的原因，杭州二手房价格持续上涨，形成新房、二手房倒挂的现象。从统计数据来看，在二手房降温之后，部分区域这种价格倒挂的现象有所减弱。 另一方面，由于开发商加快新盘的入市，新房供应量的增加也导致二手房的交易量缩减，交易周期拉长。 58安居客房产研究院首席分析师张波分析称：“杭州二手房房价已经步入下行通道，但是，目前来看，下跌的幅度非常有限，在新房限价之后，也会不断拉低二手房市场的购房者价格预期。” 新京报记者 徐倩 厦门 个别区域二手房总价降几十万 因鼓浪屿成为网红城市的厦门，最近一两年却因为房价频频登上头条，先是大涨，后是下跌。近日来，万科厦门某楼降价的消息引爆网络，并再次将厦门楼市推向风口浪尖，降价、泡沫破灭、抄底的声音不断。拨开迷雾见真相，厦门新房价格到底降了吗？二手房价格又跌了多少？ “烫手”的二手房“跌下神坛” 厦门房价下降始于二手房。记者在房天下、安居客等房产网站上看到，位于厦门思明区松柏的一套98平方米二手房，报价378万元，直降72万元，折合单价38571元/平方米。同样降价的还有厦门的海沧区、同安区、集美区二手房源，降价幅度在36万-112万元之间。 一位厦门当地某中介的销售人员告诉记者，这个房源是楼梯房，由于楼层较高（7层），户型一般，业主着急换房，降价幅度较高，如果诚心购买，价格还可以再议。据其透露，业主于两个月前挂出该房源，当时报价410万，而同类型房源在厦门房价历史高点时的挂牌价曾一度达到450万元。此外，据其透露，附近的屿后南里小区，一套67平米的房子，去年报价350万，今年以258万成交。 事实上，厦门二手房价下跌已经持续了一段时间。来自国家统计局的数据显示，自2017年4月份，厦门的二手住宅价格已经连续17个月下跌。记者查询安居客网站显示，思明区松柏二手房挂牌价自2017年6月份开始下跌，至今年9月份，平均每平方米下跌近7400元，湖里区的二手房挂牌价自2017年11月份每平方米下降近5000元，海沧区下降了6000元。 一位厦门当地的房地产人士表示，厦门二手房下降的逻辑是，先从去年几个炒得比较热的楼盘开始，降价较为厉害，基本是跌下神坛，然后是老旧小区，年代久远、楼层也不好，而岛内位置相对好的小区，价格坚挺，像五缘湾地区，是厦门房价最高的区域，均价在10万元/平方米左右。 “以价换量”的新房或增多 相比于二手房的深跌，厦门新房则“雷声大过雨点”。国庆前后，厦门万科白鹭郡大降价的信息刷屏网络，外加万科高喊“活下去”，一时间厦门成为舆论中心。 不过，据厦门当地多位新房销售人员透露，厦门万科白鹭郡的降价幅度并没有网传的那么多，降之前的价格包含了两个车位、装修、电梯等，这些加一块也超过100万了，降价之后，这些就不包含在内了。“除了个别房源，厦门一手房价基本没降。” 据克而瑞研究中心数据显示，9月厦门新建住宅成交均价为43544元/平方米，环比8月上涨了13.4%，相比7月份下降了27.8%。此外，1-9月份的成交均价为40456元/平方米，仍高于2017年35262元/平方米的成交均价。 无论是价格深跌的二手房，还是价格松动的新房，眼前的现实是厦门楼市正慢慢走下神坛。这个神奇的二线城市，有着三线的经济实力，房价却与一线城市比肩，岛内二手房价高点曾至11万元/平方米，是什么原因使厦门房价泡沫逐步走向破灭？ 在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，一系列严格的楼市调控下，厦门房价正在加速下降。从厦门二手房的历史数据来看，自2016年初开始房价由2.6万元/平方米快速攀升至4万以上，上涨迅速、幅度大，而目前的房价下调可以视为对于前期房价曾经过快上涨的一种矫正。 下行之下，有人悲观离场，有人坐等抄底。“周边已经有朋友筹钱准备投资入场了。”上述厦门房地产人士表示。 有人想要抄底的信号源之一就是，厦门放宽人才落户政策，这被部分人解读为“托底”楼市。不过，也有厦门当地人士表示：“虽然放宽了一点政策，但是厦门房价还会继续下行。” 张波认为，整体来看，目前厦门房价的调整周期还未结束，房价在四季度依然面临较大的下行压力。新房市场“以价换量”项目越来越多，二手房成交量缩减将成常态，部分板块房价会明显回调。 新京报记者 段文平 天津 商品房成交价小幅下滑 5月，天津实施了“海河英才”行动计划，最低限制为全日制高校本科毕业生不超过40周岁就可以申请落户。在海河计划实施不足两个月时间里，已有6万人进入实质性办理程序。 尽管如此，天津楼市还是遭遇了过山车。综合华商报等媒体报道的数据显示，2018年前4个月房价同比跌幅高达15.94%，5、6月在整体同比上涨3%之后，7月房价整体同比跌幅在1%左右。 另据易居天津机构数据，8月份天津商品住宅成交均价16043元/平方米，环比微降0.21%，同比增长2.29%。 据当地业内人士介绍，随着政策的不断加码，天津市场观望态势明显，成交量趋于稳定，各开发商为抢占市场，不得不低价入市，整体成交价格出现小幅下滑。 “5月份，2.4万元/平方米单价的天津河东区顺达西里小区一处二手房住宅，最新成交价格是1.78万元/平米。路劲太阳城5月底单价2.96万元/平方米，后来2.7万元/平方米还送车位，现在说是2.4万元/平方米左右了。”来自江西的小利向记者介绍。 天津河东区一位中介人员告诉记者：“河东区顺达西里一套房子，在海河英才政策出台之前挂出的价格为总价225万，政策出来时候是涨到240万，最近又落到195万。貌似又低于‘海河英才’落户新政出台前的水平了。” “近期天津楼市一直不按套路出牌。云里雾里的，看不清楼市究竟是个什么状态，”购房者小吴说，“近两个月天津新房市场开启了‘大促销’模式，很多‘放风’价比较高的项目，开盘时都出现了‘剧情逆转’。此外，很多项目也都给出了优惠，有的明降，有的暗降，变化比预想更快一些。比如，武清碧桂园莫奈的湖，去年年底，高层市场价少说也得1万元/平方米，现在售楼处报价9000元/平方米。” 降价还反映在土地市场，9月，天津市各类用地楼面均价为2480元/平方米，环比下降52.34%，同比下降39.24%。其中，住宅用地楼面均价为6522元/平方米，环比下降23.10%，同比下降32.46%。 新京报记者 张建 南京 二手房最高降8.5% 按往年惯例，“金九银十”都是踩盘、买房的火热时期，但今年南京的楼市却有点儿“哑火”。虽然各大地产商抛出优惠橄榄枝，但不少楼盘访客数量、去化量不及以往。与此同时，在南京二手房市场中，房主对后市预期不强，主动降价售房的现象越来越多。 9月新房环比降3% 今年3季度，虽然不少房企率先进行多盘联动促销活动，但开盘成交量大不如前。 记者了解到，国庆节后首周，南京楼市共有15家楼盘在售，包括城东的熙悦、葛洲坝招商紫郡蘭园，仙林的万达茂，城南的都荟天地，都市圈的金都华府，河西江心洲的胜科星洲府等项目。不过，这15家楼盘中，只有6家楼盘售罄，有的楼盘甚至认购不足三成。 数据是最好的验证。南京网上房地产的数据统计，今年国庆七天长假，不含溧水区、高淳区，南京全市共成交商品住宅158套，是自2011年以来的新低。 另据贝壳研究院统计的数据显示，相较于去年而言，目前新房市场的成交较为冷淡：9月南京新房成交4974套，环比上升25.2%，同比则减少20%。市场的降温，房企以价换量的策略，也反馈至房价上。9月新房成交均价为23518元/平方米，环比下滑3%。 虽然成交火热程度不如去年，但近期新盘供应持续上涨。“今年前9月，南京有35个楼盘集中上市，只有8个楼盘去化较好，主要为一二手倒挂的限价红利盘，其余以产品改善型为主的高价项目，客户成交周期明显拉长。”当代置业（中国）有限公司执行董事兼总裁张鹏表示，9月以来，日光盘已不复存在，楼盘销售均不理想，热门区域最高去化八成。 中国指数研究院常务副院长黄瑜指出，与之前相比南京住宅成交量大幅下跌，购房者对市场预期度放低，开盘当天卖不动，甚至不需要摇号直接平推的楼盘也在逐渐增加，这表明南京楼市过热的状态有所趋缓，购房者越加趋于理性。 业内预计二手房价或降10%-15% 南京楼市的降温，也在二手房市场可见端倪。今年9月二手房成交量处于全年较低水平。 据贝壳研究院的统计显示，9月南京各区成交量全线下滑，二手房网签共5622套，环比下滑19.2%。在房价方面，9月南京二手房成交均价环比下滑0.6%至31061元/平方米。从区域来看，仅秦淮区成交均价上浮0.9%，其他各区成交均价全面下滑，其中玄武区跌幅最大，下滑8.5%。此外，9月下调价格的占比大幅上涨至76%，是自2017年以来调降占比最大的一个月。 “这轮南京二手房成交量的高点在2016年，2017年降温，2018年呈继续降温态势。”易居研究院副院长杨红旭指出，2016年3、4月份成交量最高，超17000套。2017年开始萎缩，今年二季度有所反弹，但8、9月份开始又出现下滑迹象。 杨红旭指出，南京二手房价较为坚挺，但8、9月份开始，亦有小幅下跌，“预计未来一年，二手房价格会下降10%-15%”。 新京报记者 张晓兰 天津 河东区一位中介人员表示：“河东区顺达西里一套房子，在海河英才计划出台之前挂出的价格为总价225万，政策出来时候是涨到240万，最近又落到195万。” 郑州 郊区新盘从8月底开始了“集体降价”，目前超30个新盘下调售价，以白沙板块为例，与2017年高位时相比，整体降价15%-20%。 杭州 新盘遭遇“曲线降价”，有楼盘单价下降2200元，产品由精装改为毛坯。近半数二手房降价，目前，下沙中庆金沙学府、萧山金马同盛、余杭星洲翠谷等楼盘环比降价幅度均超过了30%。 南京 新房以价换量，9月新房成交均价为23518元/平方米，环比下滑3%。9月二手房成交均价环比下滑0.6%至31061元/平方米。其中玄武区跌幅最大，下滑8.5%。 厦门 二手房价连续17个月下跌，思明区松柏二手房挂牌价从2017年6月至今年9月份，平均每平方米下跌近7400元，湖里区二手房挂牌价自2017年11月份每平方米下降近5000元，海沧区下降6000元。[详情]

　　快看 | 成交量下滑 楼盘降价 中介降薪，这回房价真要降了？ 国庆期间，31个重点城市的新建商品住宅成交面积环比下降57%，同比下降28%。 徐秋雨孟令稀林佳琪   万科高喊“活下去”、”楼盘打折促销“、“业主打砸售楼处”、“房产中介降薪”…… 九月和十月一贯是楼盘销售的旺季，尤其在国庆假期，众多新楼盘扎堆上市，售楼处排起长龙。然而，2018年的情况有点不一样了。 销路不佳 克而瑞数据显示，2018年国庆期间，31个重点城市的新建商品住宅成交面积环比下降57%，同比下降28%。其中，重庆、青岛、南京等13城成交量同比腰斩，杭州、扬州、建阳同比跌幅超80%。 易居研究院数据显示，2018年以来，一线城市新建商品住宅存销比明显回升，二三线城市存销比下降速度也在放缓。楼市火爆程度不及往年。 房价涨得慢了 易居研究院数据显示，2018年以来，全国100个重点城市的房价同比涨幅明显回落，已从年初的接近20%降至8月的8%。 一线城市回落得尤其明显。 楼盘打折，房企裁员 年关将至，萧条的市场使得房企的回款压力大增。从8月开始，多家知名房企相继推出购房优惠活动，且折扣力度较大。然而，此举也引发了大量老业主的“维权”。 房企内部也在进行人员调整。 8月，碧桂园裁员计划被曝光，但碧桂园回应称，集团没有进行裁员，只是优化人才结构。 中介勒紧裤腰带 房产中介的“荣光”也不复往日了。10月以来，已有中原地产、世联行两家大型中介调低员工薪酬福利水平。 [详情]

　　深圳楼市量价齐跌 中介人均年签降至0.6单 本报记者 张晓玲  实习生 陈靓、彭缘 深圳、广州报道 导读 据深圳市房地产中介协会统计，今年1-9月，深圳房地产经纪行业人均年签单量为0.6单，快速萎缩。 这个秋天，对深圳的房产中介来说格外冷了些。 从2016年9.30新政开始，深圳楼市经历了两年多的调控，在9月见效。 据多个机构的数据显示，9月至今，深圳新房、二手房出现量价齐跌，尤其是二手房价格已出现明显松动，市场观望情绪浓厚。 贝壳研究院数据显示，9月深圳楼市新房整体去化率不足五成，二手楼市客户看房量骤降50%以上。 据多个中介人员透露，中原、链家、世联行、乐有家等机构年初至今已有多名员工纷纷离职，各家公司的关店、降薪等“过冬”模式也已开启。 深圳业内人士指出，这次市场调整，是深圳楼市自2013年以来最严厉的一次调整，中介行业五年来最大的挑战来临。 楼市下行显现 深圳楼市，可以说是全国最为坚挺的房地产市场，从2014年9·30新政以来一路上扬，近三年来住房均价保持在全国最高水平。 继2016年“深八条”后，深圳时隔21个月再次出手严控，在今年7月底发布新政，对企业进行限购、对商务公寓进行限售、对个人实行限售，抑制离婚炒房，全面封堵政策缺口。 两个多月后，在同为一线城市的上海、北京、广州以及热门二线城市厦门、杭州、南京相继出现低迷后，深圳调控政策的威力也开始显现。 深圳市规土委数据显示，深圳9月新建商品住宅成交均价为54080元/平方米，环比微降0.02%，同比下降0.4%；成交套数2248套，环比减少39.0%，同比减少17.6%，呈价稳量跌态势。 新建住宅均价从2016年9月（“深八条”发布）的61，600元/平方米累计下跌7，520元/平方米，累计跌幅12.2%。因为限价因素的存在，新房交易数据存在一定的结构性失真。 更具指标意义的世联EVS深圳存量住宅成交均价为50，630元/平方米，环比下跌0.7%。目前存量市场观望情绪浓厚，房价已经出现了明显松动。 另据深圳中原地产研究中心报告，单日新房成交量回落到70套以内，整个9月，深圳共6个住宅项目入市，一手住宅去化率仅有46%；二手住宅成交量下滑明显。 10月，深圳楼市的低迷情况持续。国庆长假期间，成交量再度萎缩，单日成交量在30套左右。最近一周，部分住宅陆续推出特价房源，而业主报价也继2016年第四季度以来首次跌破30%。 贝壳研究院预测，从二手房的潜在需求和三季度的低位趋稳形势来看，在诸多不确定性的影响下，“预计四季度及明年市场难有起色。” 购房需求的总体下降亦导致业内人士对之后楼市的预测不太乐观。深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为，房地产行业已经走向了生命周期的后半程，“之后的大趋势应该是一个横态的发展了，不太可能继续往上走。” 深圳中原指出，目前不少开发商通过降价、降首付的方式，实现“去库存，回现金”，个别开发商为尽快实现现金回笼，擅自预售、违规违建的行为屡见不鲜，监管部门也予以严厉处罚，这是落实长效机制的基本要求之一，更有利于市场的稳定运行。 深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，从两年前的“深八条”开始，深圳楼市就已趋向冷淡，7·31新政只是起到了叠加的效果。 中介开启过冬模式 过去10多年，中国房地产市场经历了多次调整，作为市场第一线的中介代理公司总是率先受到冲击。 据深圳市房地产中介协会统计，今年1-9月，深圳房地产经纪行业人均年签单量为0.6单，快速萎缩。 这导致的直接后果，就是中介的关店和员工离职、降薪潮，“过去十几年，出现过几次大规模调控以后成交低迷、中介调整。”宋丁指出。 早在上半年，深圳房产中介公司乐有家就迎来了一波离职潮，陈淼（化名）就是其中众多离职者中的一名。 他表示：“整个行业都比较低迷，市面上新楼盘也比较少。当时所在部门差不多有三分之一的员工，包括老员工都离职了。从5月份到现在，一直有人进进出出。” 在遇冷下行的房地产市场中，初入行的新人压力更大。某大型中介前员工杨阳在今年5月——楼市惨淡初现端倪之际进入市场，又在未满六个月、第二个业绩周期到来之前，被迫离开房地产市场，投入了餐饮行业。 他所在的分区门店，以三个月为一个业绩周期进行考核。他坦言：“我三个月内一单也没成功。”业绩不达标，就拿不到底薪，无法维持基本生活。 门店经理同样面临业绩压力，杨阳提到，“之前的经理因为三个月的业绩没有达到标准，也被撤牌降为了业务员，这在公司是很正常的。” 深圳市房地产中介协会研究总监徐枫认为，现在的房地产中介行业可以分为三类，一类以中原、世华等传统公司为代表，往往会采取相对较保守的“过冬”方式，像减少成本、收缩人员等。 第二类则是房地产电商，比如房多多、平安好房、贝壳等，在租赁和市场代理上的业务分散了此次楼市交易寒冬的压力。 他们的应对措施也更加积极，徐枫认为，此类中介会“按照它们之间既定的战略一直进行，甚至可能会扩充”。 第三类则是大量的中小中介公司，他们会自然倒闭，然后等市场转好了再注册个公司继续干。 作为唯一一家规模可观、总部设在深圳的中介代理公司，世联行对寒冬已经有所感知，做出了一系列应对。 10月10日，世联行内部下达了一项《集团行政部关于“节支增效”的通知》，文件中涉及报销额度、公司开会禁上水果和饮料等细节之处。这一消息随即得到了世联行董事长陈劲松的确认。 不仅如此，10月15日，世联行还发布了2018年前三季度业绩预告修正公告。在公告中，世联行将业绩预期由原本的同比增长调整为同比下降，直接指出公司的代理业务结算进度受到市场宏观政策的影响，致使收入下降，从而影响到当期利润。[详情]

　　“活下去”的另一面：房地产市场蛋糕仍在做大 本报记者 王营 实习生 李紫薇 北京报道 “整个市场并不像有些企业说的那样悲观。目前形势下，房企最重要的是现金流。有现金流就不会出问题，不仅是安全的，还可以趁别人活不下去的时候收并购。”新城控股副总裁欧阳捷对21世纪经济报道记者说。 就在万科喊出“活下去”口号同时，有几项数据值得关注：第一，截至目前，发布2018年前9月销售业绩的房企超过26家，合计销售额达到3万亿，平均同比上涨幅度达到37.3%。在已经公布销售业绩的26家房企中，9个月销售额破千亿的房企多达10家；第二，2018 年 1-9 月，碧桂园以 1198 亿元拿地金额继续位居榜首，万科以 1163 亿元稳居第二位，保利以869亿元位居第三位，三家房企的拿地金额均超800亿，碧桂园和万科更是以超 1100 亿拿地金额领先行业。TOP10 企业1-9月拿地总金额达6994亿元，占TOP50企业的45.1%，较1-8月占比上升0.6个百分点。 硬币都有两面性，市场低迷期反而也是大房企提升市场份额最好的时期。10月9日晚间，华夏幸福公告，拟与北京万科企业有限公司，就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地，签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。根据公告，万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司的部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。不仅如此，数据宝统计显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。 降价与业绩新高同在 就在万科喊出“活下去”口号后，房地产市场弥漫着悲观情绪。不过，当前房地产市场复杂形态超过了以往每轮调控周期。硬币的一面是降价，另一面是标杆房企业绩再创新高。 上海浦东碧桂园南郡项目一期业主曾伟（化名）内心非常不平衡。原因是他才购置的房产不足两月就降价了。 8月18日，曾伟以3.5万元/平方米购置了该项目一套房产。但国庆促销期间，曾伟通过中介（分销商）了解到，该项目已降至2.8万元/平方米。“一共三十套，碧桂园声称是员工内部价格。一直以来碧桂园方否认这个活动的存在。”曾伟说。 不仅碧桂园。21世纪经济报道记者了解到，包括万科、泰禾等房企在内，均在近期以小幅降价方式试探市场反应。据相关爆料，10月2日，40多个业主集体在景德镇“碧桂园-昌南府”售楼部维权，在现场异口同声高喊要退房。 房产经纪人反馈，碧桂园昌南府一期成交价格基本都在1万多元/平方米。如今，8700元/平方米就可以买到。受碧桂园昌南府影响，恒大悦府目前售价也已降为9000元/平方米左右。10月4日，上饶碧桂园信州府也因价格从1万元/平方米降到7000元/平方米，遭到业主维权。据当地房产经纪人介绍，率先降价的并非碧桂园，而是当地另一楼盘。该楼盘以6000元/平方米起开盘，因此引发了碧桂园等一系列楼盘降价。 因规模巨大，龙头房企的市场敏锐度往往高于同行。不过，部分市场的低迷并非代表全部。“整个市场并不像有些企业说的那样悲观。全国所有城市中，下降的城市占比约为20%，上涨的城市约为30%，有涨有跌的城市大概占50%，我觉得这不能反映整体情况。”欧阳捷说。 中原地产研究中心统计数据显示：截至日前，发布2018年前9月销售业绩的企业合计超过26家。 9月销售依然处于高位，26家企业合计9月单月销售3789亿。前9月，这26家房企合计销售额达到了3万亿，平均同比上涨幅度达到了37.3%。在已经公布销售业绩的26家房企中，9个月销售额就破千亿的企业多达10家。 “从数据上看，今年前三季度，全国房地产市场蛋糕还在做大，这些大型房企跟着全国大势水涨船高。在全国市场份额保持正常的情况下，大企业的增速更高，因为大企业的增速要明显超过全国平均水平。从这两方面讲，这20家企业的销售额仍在增长都是合乎情理的。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。 哭声背后：扩张赛不停歇 欧阳捷认为，市场降温时更是市场的洗牌期。“今年很多房企的销售业绩还是比较好的，特别是大的房企。我们在2015年做过预测，90%的小房企会退出地产江湖，百强房企会占据市场份额的50%以上，这个预测去年已经兑现了，未来中小房企会加速推出地产江湖是一个必然的趋势。” 值得关注的是，克而瑞数据显示，三季度以来土地市场降温显著，企业拿地愈发谨慎，但强者恒强的格局未变。从1-9月各梯队房企的销售、新增货值在百强中的占比来看，土地资源仍倾向规模房企，销售TOP10房企获得半数土地，新增货值在百强占比达到53%，较1-8月增长3个百分点，且比销售集中度高出8个百分点，规模增长潜力仍在。TOP30以后的企业，各梯队销售集中度高于货值集中度，在当前市场逐步下行、土地市场降温、融资收紧的背景下，未来生存环境不容乐观，可以预见竞争将更加激烈。总体而言，未来TOP100房企的规模还将继续分化，中小企业差距将越拉越大。 另据中国指数研究院数据显示，从拿地金额来看，碧桂园、万科、保利继续保持排行榜冠军、亚军、季军地位。2018 年 1-9 月，碧桂园以 1198 亿元拿地金额继续位居榜首，万科以 1163 亿元稳居第二位，保利以 869 亿元 稳居第三位，三家房企的拿地金额均超 800 亿，碧桂园和万科更是以超 1100 亿拿地金额领先行业。 龙头房企在土地市场的优势凸显，土地资源集中度加速提升。碧桂园 9 月控制拿地节 奏，新增土储主要分布在佛山、惠州等地，其中，碧桂园为发展机器人业务在佛山以底价 13.4 亿拿下一宗自持比重较高地块；万科 9 月拿地力度不减，继续通过招拍挂积极拓储，月内获得江门蓬江里村旧村改造项目；保利9月拿地力度有所下降。其中，保利以17.4亿元拿下西安沣东新城征和路地块。 客观来讲，欧阳捷认为，“具体来看，我们认为今年楼市将回归零增长区间，即主要指标在正负百分之三以内，少数指标可能在百分之五左右，不可能一刀切，比如因库存不足，房地产新开工面积可能增长，而且可能会呈现比较高的增长速度，但是销售面积可能会回到零增长的区间之内。就整体情况来看，房价涨多降少，销售额可能会在5%左右，销售面积可能会在3%以内。” 杨红旭也判断，四季度预计全国销售面积会由正 增长转为负增长，2018年相比2017年全年数据销售面积很可能会出现下降，但由于全国房屋均价还在小额增涨，销售金额从目前来看仍在增长，但2019年增长还是下降还不能确定。 “以万科为代表的房企及时向社会传递‘哭声’，正是为了让自身更好‘活下去。”58安居客房产研究院首席分析师张波认为，房企追求规模化和打折促销两者之间并不矛盾，追求规模化是行业集中化表现，也是品牌房企考虑未来长远发展的举措。打折促销则是应对当前楼市现状，市场化“修正”价格的正常表现。受惯性影响房企开发投资还将维持一定增速，但土地市场将进一步降温，四季度土地的流拍或将成为一种常态。[详情]

　　万科的“过冬”逻辑： 一边高喊“活下去” 一边迅猛收购、拿地 本报记者 张晓玲 实习生 林诗苑 深圳、广州报道 导读 大型房企在多元化之路上的尝试和挫折，令行业集体反思，转型应该如何继续走下去，这是万科“活下去”又一重意思。 房地产的标杆万科从不缺话题。 国庆节前，万科内部开会打出“活下去”的口号；节后，部分项目一面降价回笼资金，一面突进收购华夏幸福项目股权，展开逆周期操作。 “活下去”对万科而言，虽有2018年度6300亿回款目标压顶，但更多是转型发展问题，是远虑；而在房地产周期性下行的当下，更多的房企面临的是生存问题，尤其是资金链紧张的中小型房企，比如华夏幸福。 刚刚过去的9月，房企销售继续放缓，行业普遍面临回款压力；同时行业集中度继续提升，部分中小房企徘徊在生死边缘，资金充裕的大型房企，则拥有更多的选择和腾挪空间，行业即将迎来真正的大洗牌。 值得关注的是，除了销售之外，自2012年万科正式提出转型城市配套服务商已过去6年，房地产行业的多元化转型面临挑战。近期包括万科、恒大、碧桂园、融创等四大龙头房企，在多元化之路上都遭遇了挫折。 回款与资金压力 10月9日，万科公告，9月实现合同销售面积302.5万平方米，同比增加10.8%，销售金额434.2亿元，同比下降6.3%，环比8月的253万平米、383.4亿有所提升，但9月单月销售面积增加而销售金额下降，意味着万科正在以价换量；而对于传统的金九旺季而言，这个业绩也不算出色。 前9月，万科的销售增速在行业中不占优势。1-9月，万科累计实现合同销售面积2902.1万平方米，同比增长8.9%，销售金额4315.5亿元，同比增8.9%。 行业整体也不乐观。亿翰智库称，9月份房企通过抢收金秋，业绩普遍优于8月份，50强企业环比上涨14%。但在严苛的政策环境下，下半年7、8、9月单月业绩未突破6月的峰值。 天风证券分析师陈天诚称，随着棚改货币化逐渐降温、新房二手房价差逐步收敛，以及房企推盘量增多，预计销售增速可能进一步放缓；各类房企的回款将进一步面临考验。 去年实现5500亿回款的万科，今年定下了6300亿的任务，增长率仅14.55%，万科董事会主席郁亮说完成不到一半。 在普遍的回款压力下，大型房企以及中小房企的情况出现了分化。 平安证券分析师杨侃表示，2018年是房企偿债小高峰，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链断裂风险。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对中小型房企来说，若资金压力大，则会转让部分项目，类似部分楼盘会转让，这样其实已经属于被收购了。若是再恶化，不排除整个企业股权都会被转让，这会面临被完全收购的风险。 民生证券分析师杨柳也表示，龙头房企在融资能力、拿地机会、开发销售能力上日益凸显的优势，会使行业集中度加速提升。 亿翰智库数据显示，截止到9月，共有19家房企突破千亿，同比上涨73%。TOP100房企集中度迅速攀升至71%，TOP30房企占据近市场一半份额，TOP10集中度也已经达到30%。亿翰智库预计，年底超千亿房企有望突破30家。 对大型房企来说，资金问题不在于生存，而是发展。“活下去”，是净负债率仅为32.7%，手握1596亿现金的万科向行业发出的警示。 据其2018年半年报，万科持有货币资金1595.52亿元，其中主要是银行存款1593亿元，受限资金不足百亿，是上市房企中持有货币资金最多的开发商。 高喊“活下去”同时，万科开启了一轮迅猛的收购、拿地动作。 10月9日，华夏幸福公告显示，北京万科拟收购华夏幸福5家项目公司的部分股权，暂定交易价款约为32.34亿元。 东方财富网数据显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，超过保利、碧桂园、融创、恒大四家房企的244.1亿元、137.9亿元、69.1亿元、62.4亿元拿地权益金额之和。 多元化转型之艰 如果说销售和回款是房企当下最焦虑的问题，那么转型、多元化，以及多元化与传统开发业务的平衡，则是大型房企尤其是万科喊出“活下去”的内在逻辑。 万科的活下去更指向未来、长远发展。与王石时代不同，2012年郁亮主导提出向城市配套服务商、城乡建设与生活服务商转型，万科更重视投资、资本运作、物业运营和资产管理，过去6年的转型也着力于此。 截至2018年9月，万科的转型业务集中于长租公寓、物流地产、商业运营、教育、养老等。 6年后，郁亮首次对战略进行了检讨。“类似自如（长租公寓）事件，以及一些小概率、高风险事件，比如教育的性侵问题、养老的责任事故、在建工地的重大安全事故等，一旦发生，只有关门。”他在内部的讲话，折射出对转型业务的反思。 他提出，要将万科现有业务收敛和聚焦，投入和产出严重不匹配、风险和收益严重不匹配的业务必须调整。 其他房企的转型也不顺利。10月7日，恒大健康突然公告FF提起仲裁，要“踢恒大出局”，这让许家印的新能源汽车、高科技产业转型遭遇波折。 此前，恒大转型快消、粮油等都以失败、亏损、剥离告终。 此前，因看好大屏运营和内容领域的发展前景，2017年1月份，融创中国主席孙宏斌在乐视网陷入资金链危机之时，携150亿元资金火速入股乐视网、乐视致新和乐视影业三家公司。 结果带来的是融创165.5亿元的亏损。孙宏斌直言，乐视是一笔失败的投资，并将其视作融创转型的代价。孙宏斌更在今年半年报发布会上说，融创中国已停止多元化发展。 碧桂园今年高调宣布转型高科技农业，但碧桂园此前输出马来西亚的产业、科技新城森林城市却深陷泥潭，受当地政局变化影响，至今未有解决方案。 严跃进指出，大型房企在多元化之路上的尝试和挫折，令行业集体反思，转型应该如何继续走下去，这是万科“活下去”又一重意思。 截至目前，房地产开发销售及其收入，仍是房企的主要和绝对收入来源，2018年中报显示，万科来自房地产开发的营收占比仍在95%以上。[详情]

　　万科给房闹每户退款100万？地产界炸锅了！ 原创： 地产PLUS 前段时间打响楼市降价第一枪的厦门万科白鹭郡，今天据传给买贵了的客户退款了！传言称每户退差不多100万！ 万科白鹭郡：买贵了？来我这里退！ 我们先来还原一下整件事的发生过程。 厦门万科白鹭郡自开盘到现在已经接近一年了，开盘时推出的204套精装交付别墅，才卖了不到100套。 因为啥？贵啊！ 450-500万的总价，包含价值50万的装修，32万两个车位以及一部15万左右的家用电梯，加上地段也比较便宜，所以一年来卖得可谓十分艰难。 卖不出去怎么办？万科的惯有套路是——打折！打骨折！ 于是，今年9月份，厦门万科白鹭郡推出了108套特价房。这一批特价房去掉了精装修、车位及电梯，交付标准从精装将为毛坯，价格也降到了275-300万的总价。 活活减了至少200万，这让万科白鹭郡的特价房源在开盘10秒后就清空了。 但是，万科白鹭郡的旧业主就不干了。一时间，一场业主与开发商的维权大战一触即发。 在这生死关头之际，传出了疑似白鹭郡项目决策方和合作按揭银行联络人的聊天截屏： 白鹭郡准备给前期买贵的业主退款了！项目正在和银行协商变更按揭合同的方案。 退款方式简单粗暴，买贵的业主只需要和开发商签订购房补充协议，取缔之前约定的精装修和赠送的车位等等，相应降价部分约100万，直接抵偿按揭部分。 此事一出，微博上网友的评论都炸了，主要分为两派： 一派是支持万科这种做法的。 而另一派则担心，万科开了这个头之后，未来随意退房会不会成为正常现象。 未来 随意退房会成为趋势吗？ 在近期的退房大潮之中，除了万科，不少房企在面对业主退房的诉求，也选择了妥协。 如位于杭州的某项目，因推出二期的价格明显低于一期的价格，遭遇一期业主维权。近期该项目表示：同意退房，且不受任何押金。 合肥泰禾院子从20000元降价至15000元，引发早期业主维权，随后泰禾方面召开媒体会议，回复称：老业主可退房再按当前优惠购买。 在最近轰轰烈烈的退房潮之中，我们发现，不少房企最终都选择了妥协，想泰禾的无条件退房、万科的返现，都是为了安抚老业主。 而我们也不得不正是一个事实： 在业主维权越来越频繁的今天，未来无条件退房，是否会变成事实？ 万科自己要活下去 别人会不会无路可走 总结完了近期的退房潮，我们再来看看万科此次退款的举措，不得不说，万科这一招玩得十分精明，甚至可以载入营销史。 首先，万科退的100万，其实是取消了之前捆绑的车位、电梯和精装修。这种做法有点像是，你买了一个包子一个油条，老板要收你十块，你嫌贵。老板说，那你把油条给我，我给你退5块钱吧。他亏吗？不亏。 其次，万科这一做法，在安抚了业主的同时，还能赚得购房者的口碑。 而我们也问了一些福建房地产业内人士的看法，不少业内人士表示： 万科这一招，能把小型开发商都玩死。 此次万科白鹭郡退钱事件，虽然万科把自己树立成了标杆，但无疑是捅了地产同行一刀。万科有钱，他们退得起，但是中小型开发商呢？ 而且在此事之后，“买贵了能退款”的万科与其他不敢跟风的同行相比，更加有优势。 要活下去的万科印证了一句名言：走自己的路，让别人无路可走。 不过，就在刚刚，万科方面给了最新回复：厦门的事总部还在协调沟通，对外回复口径还没有出来。 万科此举无疑给当前敏感的房地产市场火上加油。 你们说这事儿会不会被叫停？ 广州及其他地区的项目会不会跟进此举？[详情]

　　谁的盛世 谁的危年 原创： po镇长 po镇 谁还记得就2年前，地产行业还是一片昌盛呢。 几轮涨跌后，2016年，楼市卖出了一个史上最好的数字，地产商们赚的锅满盆余，南上北下。 盛世中从来不缺说衰话的人。这一年的6月，海通证券首席分析师的姜超，给楼市做了一个非常可怕的定调： 30年的楼市繁荣，将在2016年的狂欢之后，达到顶峰。 之所以得出这个结论，是因为有一个数字让他惊到了：  大牛市前2年的2014年，国民月均房贷1800亿；2015年，这个数字变成了2500亿；到了2016年9月，这个数字一下子变成了近5000亿。 深入了解这个数字，多多少少能体味到姜超体嗅到的危机。 1997年，央行出了《个人住房担保贷款管理试行办法》，国人能够贷款买房。国民2016年买房子欠的债，和之前18年欠的债总和一样多。 一轮热闹后，天量的杠杆，随着一套套房子，从国家和企业身上，逐渐加到了中产身上。 幻想下将来的情景，成万上亿的中年人，兴高采烈的接住了山南海北的大房子，而‘g对背后的债务熟视无睹。这些国家栋梁擦着手，等待着牛市中再冲一波儿更大的牛市。结果，剩下的只是解不完的套儿，以及喂不完的中产危机心灵鸡汤。 对了。还有一个重要的数字有必要补充下： 早在2015年，中国25-44岁的买房主力，已经见顶。最后的数字是4.49亿人。 姜超就爱操几千亿生意的心，还是美元。除了房价难题，汇率难题也困扰着姜超。“保房价还是保汇率”这道选择题，一直缭绕在他的脑子里。 直到2年后的现在，另一个衰人在文章里写道：哪儿有保房价还是保汇率这样的选择题。现实里也没有不放水就对，放水就错的道理。房价早晚降，汇率可能变成拯救贸易顺差的一个稻草，一切都变得不简单了。 的确，这个人说了没几天，万科以及一众房企，开始陆陆续续降价了。 1 万科这一次降价，看着挺像大手笔的。 呼应着集团总部“活下去”的口号，万科在厦门的首开万科白鹭郡刚需盘，演绎了一场5折的降价。 降价那几天，郁亮跟公司里的同事聊天，也给经济局势定了一个基础的调子： 当前的问题，不是简单的行业和经济出现了问题。而是政治、经济、国际、军事等方方面面，都不一样了。 “活下去”的口号，配合着降一半的真实案例。山雨欲来‘g风满楼。 实际上，如果说地产商哀鸿遍野，倒也言过其实了。至少万科并没有他叫喊的模样那样窘迫。 这一次首开万科白鹭郡项目推出的89-110平米户型，加超大的赠送面积。上一次开盘价500万一套，包括精装修。现在，卖价变成了278万、298万两个价位。按照这个价格，大体降了一半。 可真相是，p@镇长在厦门奋斗在买房一线的朋友说： 万科合同从一变二。一张合同卖价是5折，可还得签一张50-100万的精装修合同。打5折的那一张合同，是不含精装修的。 朋友帮p@镇长算了一下这个项目的实际折扣：7折和8折。 这轮熊市里，原来涨的最猛的厦门，房价自然最先俯冲。首开万科白鹭郡的配套和位置都一般。买得起别墅的人，不爱选这么偏僻的地方；被迫选择这里的人，又承受不起高房价。 区域价值不明显，如果不是万科品牌，估计谁都卖不掉。 万科对外喊出了降价5折后，紧接着，发动了全厦门70%的中介和渠道为他拓客。 金地也在东莞打响了降价“第一枪”。在东莞万江的金地艺境水岸项目，公寓约降了3000元/平方米，洋房约降了2000元/平方米。就比率来说不必白鹭郡项目小。和万科一样，同样是区域层面的调整。 这种全国性布局的大u房企，都是局部层面的技术调整，很少上升到集团层面。 万科、碧桂园在东莞的项目也降价了。 可金地、碧桂园降的低调。只有万科和10年那一次一样，降的异常高调。 2 u和2008年的大降价相比，万科现在的样子，还是多少令人诧异的，差异点有2： 1．万科喊出“活下去”到现在，也只有位于弱二线、零星三线的几个楼盘降价。2008年那一次，是上海、广州、杭州楼盘集体降价。 上海万科一位老将回忆当年的情景： 整个上海区域所有项目都降价了。当时，包括上海区域总经理刘爱明在内的区域所有人呆在了项目上。担心即便降价了，也卖不出1亿元的总量，结果卖了2亿多。刘爱明算松了一口气，对集团有了交代，对蹲在项目外边的媒体也有了交代，对社会也算有了交代。 2.2008年的那一次降价，也是区域层面的，刘爱明没有跟集团打招呼，因而造成的风波才让他压力山大。  上一次降价造成的舆论风暴是无意的。而现在有些雷声大、雨点小的味道。  p镇长看了一眼万科的财务，担心活不了的万科，18年上半年手有余钱1595.5亿元，1年内要还的有息债是609.8亿元，整体的净负债水平32.7%。 怎么活不下去了呢？ 村上春树说： 有钱人最大的优y可以肆无忌惮的说自己没钱；长的美的人最大优势是可以说今天我好丑。 无论怎么看都感觉万科不是在哭穷，而像是在炫富。 正在海南装修新屋子的糖小姐说： 万科“活下去”y是有形容词的。完整的话可能是：其他的地产商都死了，万科也得活下去。 不少人还从万科的“活下去”里，听到了倒逼政策的味道。 在盛世危年的下半年，楼市开始被人为的强制灭火。亢奋的楼市氛围骤冷。 谁不喜欢太平盛世，可连姜超都能看到的危机，监管者看不到么？ 盛世危年下，随便抽出一个数字，都透露着危机：资产泡沫破裂前的日本，居民新增房贷/GDP也没有超过3.0%，中国是5.5%；2008年金融危机前的美国，新增房贷/GDP也没超过8%，16年上半年，中国已经达到了8.6%。 这些都意味着：中国居民购房杠杆，或已用到了极限。 对于最会煽情的万科，有评价说： 能够从政府获得资源最多的地产商，不是固安的华夏幸福，而是万科。 可万科没有想到么： 如果其他的房企都出现了问题，也不会遗留幸存者的。 3 跟万科不一样的是，碧桂园售楼处被砸了，也不想让外人知道。 秋风日瑟的10月，碧桂园上海碧桂园南郡项目，上饶市碧桂园信州府项目等多个项目降价。2018年第一砸就发生在碧桂园的项目里。 楼盘降价是有地缘区别的。地产商项目位于一二线城市，降价的项目少一点儿；在三四线的城市，降价的项目难免多一点儿。 杨国强是一个顺应时运的人。时运好的时候，他会把房子当成劳斯莱斯卖；时运不好时，即便每平米只赚100块，他照样会卖出去。 前两年，他曾给女儿豆豆出了一道题：碧桂园怎么才能净利达到500亿元。很多年过去了，却发现碧桂园离着这道题的答案越来越远。 可降价的伊苏，还包括着另外一个难题。 碧桂园的朋友告诉p镇长：  碧桂园项目降价，并非完全因为卖的慢。还有一个原因是，因为按揭贷款下发速度变慢了。即便把房子卖出去了，回款的速递也降低了。  朋友说： 以上规则放在任何一家房企皆为准。 碧桂园在全国项目超过2000个，一个项目晚回款1个亿，加起来就是2000多个亿。 即便面对如此窘境，碧桂园也没公开撒娇求抱抱。 收缩了战线的还有恒大。许家二公子驻守的珠三角发生变革后，紧接着恒大就做出了对内裁员和收缩战线，对外优惠促销的调整。 最倒霉的是珠三角区域的一些员工，二公子管ff和贾跃亭撕去了，珠三角七八月的奖金说不发就不发了。 四五万吧。香菇，难受。 地产商和人很像：有钱的说没钱，没钱的说有钱。 一个人教给了p镇长一个甄别有钱没钱的法门： 一家企业有钱没钱，你看他买的地就知道了。买地少了肯定是没钱。 p镇长又翻回去看了看万科的余粮。今年前9个月，万科花了1163亿元，一共拿了2310万平方米的土地。只排在碧桂园的后面。 再看看那些说自己有钱的房企。2018年上半年，最新的黑马融信只新增了14个项目，买地的钱是41.3亿元。 是否还记得融信2016年刚刚上市，风头正健时，出资110亿元拿下的上海静安中兴社区地王，魔都史上双料地王！当年的土地支出246.22亿元。现在1年下来买的地，连当年的半块也买不了。 这些年，融信是最靓丽的一匹黑马。可融信自己披露的数据，总是比第三方的数据差一点儿。2017年，他自己公布的销售额是502亿元，第三方给的是703亿元，整整差了小半个融信。 再简单查一下融信的资料，这批上市最晚的黑马官网上，铺满了被国内外大行认可的溢美资料： 2018年中国房地产百强企业成长性top10（国务院发展研究中心颁发） 2018年中国房地产开发企业综合发展top10（中国房地产协会颁发） 2016年5月，被摩根士丹利资本国际（msci）环球小型股指数-中国指数成分股 全资子公司融信（福建）投资今天给予（AA+）长期信用评级。 公司调升评级至AA+。并相继入选摩根士丹利资本国际‘环球小型股指数— 中国指数成分股’，以及‘恒生综合小型股指数成分股’，获得国际及香港投资市场两大指数的认可，并在深港通开通后成为投资目标，迎来投资者的持续关注。 …… 可这家成长性top10的房企，一个接近他的人告诉p镇长： 虽然年报上加权平均利率7.1%。而实际上，营销口融资成本已经达到了18%。 而融信2018年上半年的纯利率才15.8%。赚的钱覆盖不了利息。 可融信走的都是碧桂园、恒大，甚至万科曾经走过的老路：经历了资本对接，疯狂买地，公司的内部情况也在不断完善。 单就产品来说，融信的产品比老板哥哥正荣的要好。 可中国的楼市太怪了。好的产品和好的结局往往不是正相关。 另一家产品同样不错的闽系房企，早在几个月前，就开始对集团员工众筹年收益率18%的资金。由于净资产收益率连6%都不到，被定义为了最危险的房企。 也许只像佛语里说的： 命里只有八分米，走遍天下不满升。 [详情]

　　环京楼市进退 华夏幸福32亿卖出河北多宗项目予北京万科 在行业老大都要高呼“活下去”的时刻，比起控制权，提前回收资金、盘活资产或是华夏幸福更重要的考量。 观点地产网 在加大开放合作的宗旨下，华夏幸福终于用环京几宗沉睡的土地提前换来流动的资金。 10月9日，华夏幸福宣布，与北京万科及北京恒燚企业管理有限公司签订合作协议及股权转让协议，北京恒燚（由北京万科全资持有）将收购旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权及霸州公司65%股权，交易价款约为32.34亿元。 上述交易价款由股权转让款及置换股东借款（万科一方根据华夏幸福一方已经提供的股东借款金额按照受让项目公司股权比例为项目公司提供股东借款）组成，其中每家公司股权转让款均为1元。 资料显示，上述五家公司持有位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗土地，总用地面积约33.93万平方米，均为住宅用地。其中部分地块为半年内拿下，如大厂190亩地块便由裕景公司及裕达公司于今年4月份获取。 双方还约定将由北京万科负责目标项目的运作和经营管理，在项目公司董事会构成中，华夏幸福一方也仅派驻一名代表。分析认为，失去项目操盘权力，华夏幸福在其中的角色接近于财务投资人，虽为“合作”实则近乎出售。 为何放弃了对项目公司的主导权？接近华夏幸福的人士表示，公司的核心主业为产业新城业务，如果物业、住宅等业务其他企业有优势自然会考虑引入，有利于盘活资产。 据观点地产新媒体了解，华夏幸福过往住宅业务以单干为主，在解决资金问题上，多通过信托、资管计划等方式。9月27日，华夏幸福子公司九通基业向金谷国际信托回购了南京鼎通35.99%股权，金谷国际信托早前便曾向南京鼎通增资23.43亿元。 中报显示，在华夏幸福约887万平方米的土地储备中，涉及合作的面积仅约88万平方米，而且在合作项目中多占半数股权，占少数股权的案例较少。 在行业老大都要高呼“活下去”的时刻，比起控制权，提前回收资金、盘活资产或是华夏幸福更重要的考量。 在万科之前，2018年1月份，华夏幸福曾与阳光城、东原、旭辉等房企签订战略合作协议，但目前公开的仅有旭辉与华夏幸福在嘉善有联合拿地。4月，有媒体报道称，阳光城与华夏幸福的合作还在落实中，而与东原的合作还没有进一步推进。 对于合作落实推进较慢的原因，上述人士否定了环京楼市不景气的说法。 据了解，上半年多个环京市场成交仍处于历史低位，自2017年5月河北出台限购政策以来，部分项目价格甚至出现腰斩的情况。今年7月1日，为防止变相炒房，大厂又宣布暂停办理个人之间不动产抵押业务，进一步为限购政策补漏。 在今年早些时候，环京销售并不理想、开发业务收入下降等引发外界对华夏幸福现金流的担忧。但后续华夏幸福称，房地产业务收入下降不存在持续性，而且该公司已逐渐加快异地复制的速度以减少对环京的依赖。 今年以来，华夏幸福的销售增长仍旧不及同行，观点指数发布的销售榜单显示，华夏幸福前九月的销售排名已跌出了前十名，位列第13名。 资金方面，中报显示华夏幸福截至年中获得的授信额度为3565亿元，已使用632.68亿元；货币资金425亿元，充分覆盖短期负债。不过，其上半年的经营性现金流量净额为-78.18 亿元，未来仍有优化空间。 既然环京楼市尚未回暖，万科为何又选择在此时介入？北京万科方面对相关问题未予以置评。有分析则认为，今年虽然北京土地供应明显增加，但北京万科几乎没有新增住宅项目，加注环京市场明显是次优之选。 来源：观点地产网  [详情]

　　 这位业主，你这不是维权，是碰瓷啊。 超市大促销的时候，你咋不拎着前两天买的葱躺超市门口呢。 来源：灰鸽叔叔公众号 一 作为一个曾经在财经媒体工作过的人，以及亲朋好友心中的全领域专家，我最近收到了若干次这样的询问——“灰鸽，房价接下来是真的要跌了吧？” 我说这道题已经超纲了，我要有这个本事，早就盘下李晨他女朋友的房产了，还能在一个贴着外环、早上有马路菜场、电梯一直被人乱涂乱画的小区回答你的问题？ 需要住，付得起，那就买啊。我说。我们的房子不都是这么来的。我买的时候哪里考虑过涨跌啊，这不是结婚要住么。 绝大多数的回复都是“对对对”，只有一个回复让我想不通——一位平时看起来特别正派的大叔说，不成啊，如果跌了，我们这种先买的要维权啊！ 我一下子有点懵。大叔说，买房子，那都是血汗钱，说跌就跌，业主的权益谁来保障？贬值的损失谁来承担？二期的房子比一期便宜，那是不是把一期业主当傻子？你查查看，现在许多地方都在维权，这都是奸商惹的祸啊！ 我慌里慌张一查，果然发现有些地方的业主在维权，维权手段依然是我们耳熟能详的聚众拉横幅，横幅上的常用词依然是“还我血汗钱”，跟农民工讨薪和P2P暴雷一样。 我握着大叔的手说，大叔，这不是维权，这是碰瓷啊。 二 房价会不会跌我不确信，但“可不可以跌”是确信的：归根结底，房屋是商品的一种，自然会根据市场环境形成价格体系。读过中学的人都知道，价格由价值决定，受供求关系影响——它能上涨，也能下跌。你可能买在高点，也可能买在低点，这都是特别正常的事情。 你不可能因为房子几十年没跌，就否决了它“可以跌”的属性。这是无视中学教育的成果。 但这话对大叔说太重了。所以我决定盘盘“维权”这个词。 在消费领域的维权，核心就是遭遇欺诈。例如没有明码标价。比较经典的案例有38元一只的青岛大虾。脑子正常的人类都认为这个价格是“一份”而不是“一只”，所以这个标价体系是值得维权的。 再比如不开发票、不签合同、假冒伪劣……这都是维权的前提。 你维权可以啊，那你签合同的时候，是被威逼了呢，还是被误导了呢？价格体系是以平方厘米结算了呢，还是以津巴布韦币结算了呢？房屋面积是少算了呢，还是质量出现问题了呢？ 这些问题你都不回答，就一句“它降价了”，所以要“还我血汗钱”，是不是逻辑上存在重大问题？ 如果降价可以成为先买者维权的理由，超市打折促销的时候，你怎么不带着自己的鸡蛋和葱往地上一躺？双十一的时候，你怎么不去阿里巴巴总部举旗抗议？再退一步说，看看我们的股市，都是遍地韭菜根了，怎么就没见多少股民揭竿起义？ 什么还我血汗钱。买鸡蛋的就不是血汗钱了？哪一笔支出不是血汗钱？能不能换个词，哪怕就写一句“我买贵了”也算实事求是。老是“还我血汗钱”，一点新意都没有。 三 高位买进这件事情，当然不会令人心情愉快，但它本身并不能成为主张权益的因素。别的领域降价是促销手段，房子降价就是侵害既有消费者权益，那么明显的双重标准，难道看不出来？ 我其实挺好奇一点：到底谁会特别在意这件事情。 像我妈，一个同样贴着外环线居住的中老年妇女，在我买婚房时就很实在地说，管它是涨是跌呢，你反正是用来住的。那就买啊。涨了你也不会卖，跌了你也买不起第二幢。将来如果有钱要换大的，如果你现在这套卖的贵，想必买的更贵；如果买的便宜，想必老房子也卖不出好价钱。 多么朴素的道理。典型的“房住不炒”理论的践行者。但并不是每个业主都这么想。几十年来，只涨不跌的房价把房屋弄成了一个绝佳的投资品。前几年的时候就有人问，怎样有效遏制炒房现象？说复杂很复杂，说简单也很简单—— 告诉大家房价会下跌就好了。 自住的人其实没必要那么纠结，只有把房屋当做无风险投资品、甚至加了杠杆来买房的人，才会如此失态。 大叔又说，能不能在合同里补一条，如果房子跌价，开发商要给自己补差价，“相当于保底绑定”。 我说这没问题啊，但俗话说，权利和义务是对等的。如果房子涨价，你也得给开发商补差价，成不成？ 大叔说这哪里成，这不是霸王条款吗？ 我说，不舒坦的未必是霸王条款，不对等的才是。 四 大叔觉得我是开发商的帮凶。并且我也没有回答“房价是否会跌”这个核心问题。 房价如果还涨，说明需求在；如果跌，说明远远跑赢通胀的他们需要重新寻找价格锚点。开发商愿意出血大甩卖，你不高兴，那你有本事按原价都收了去。 看看那些维权照片所在点，有行业第一碧桂园，也有三四线品牌。这说明以价换销是一种市场共识，并不是一时兴起。连万科都说“活着”，把重心放到回款上，那房企选择以价格空间换回款时间，并不是什么匪夷所思的事情。 安全边际高，业绩漂亮的龙头企业，一半的成功来源于房地产市场的高歌猛进，还有一半来源于对需求的发现，对环境的冷静思考。控成本、去杠杆、进退有度，才能在潮水退去时表达出“优质”来。 简单说，企业的业绩，并不是靠不停涨价支撑的，它来源于对市场的洞察，并且需要在这种洞察下制定价格体系和销售策略。再说，只要需求放在那里，市场又能垮到哪里去。 这根本不是“维权”类别的话题。 如果大叔不满意，我希望他在下次超市打折时，勇敢地带着横幅过去。 无良超市，随意打折，还我血汗钱。 只要他能鼓起这样的勇气，我就相信他的维权有那么几分道理。  [详情]

　　 燕郊1万一平米无人问津，北三县“全款预售、买房落户”怪相多 董添 2017年6月，燕郊全面限购，住宅交易开始转冷。 截至目前，二手房价格相比最高点普遍腰斩。不少楼盘从最高点3.5万元/平米，跌至目前1.5万/平，缩水超6成。不少小户型二手房挂牌价为1万元/平米，仍然无人问津。 售楼处冷冷清清 10月9日，中国证券报记者走访了位于燕郊燕灵路口附近著名的“售楼处一条街”。 作为从北京进入燕郊的第一站，这里汇集了燕郊绝大多数的售楼处和房地产中介。但由于大型、知名开发商基本没有入驻燕郊，琳琅满目的售楼处，被清一色的本土开发商包揽。偶尔看到万达、孔雀城等身影，出售的也并非燕郊本地项目。 从走访情况看，售楼处整体冷清，不少门店推门进去只有保安。“销售都不在，今天也不一定来。他们没有底薪，卖了房赚提成，不用一定来店里。”保安向记者解释。 而部分中介门店当天门庭若市。 “也不知道为什么，国庆节后这几天，看房的人突然变多了。”某中介工作人员对中国证券报记者表示，“但是看的多，买的少。” “您有资质吗？如果没有，只能选择买公寓和商住。住宅就没必要看了。”中介人员逐一强调。多数看房人来自北京，听到这个消息后，开始了解当地公寓。“燕郊的公寓和商住不限购，40年产权为主，也有部分项目是70年产权。公寓价格一直在涨。”中介人员表示。 也有部分看房者坚持看住宅。 “我们只看住宅。虽然没有资质，但我们可以让当地朋友帮忙买，代持房产。” 一对情侣模样的人答道。 “有资质家庭也只能持有两套，他符合条件吗？” “符合条件。” 得到肯定的回复后，中介开始帮忙找房、带看。 与北京骑着摩托车到处带看不同，这里的售楼处和中介都需要有特定班车，或者搭乘看房者的自驾车。“新楼盘离这里很远，开车要半小时。”他们表示，“以前，售楼处所在地是进京的唯一入口，附近楼盘卖的好。以后随着京平高速、徐尹路潮白河大桥通车，北边会逐步发展起来。以前北边太荒凉了。” 房价跌幅超过60% 记者在售楼处和中介走访发现，不少楼盘与最高点相比跌幅巨大。以燕郊当地大型楼盘天洋城为例，最高价曾达到3.5万/平米，目前报价1.5万/平米，跌幅超过60%。部分小户型房源甚至跌至1万/平米。 “现在找单价1.5万左右的房子非常容易。找高于2万的反而很困难。”当地中介介绍。“燕郊与北京不同，北京的房子是‘小户型单价高，总价低；大户型单价低，总价高’。燕郊大户型比较贵，以刚需换房为主。” 记者根据中介介绍，找到两个所谓“燕郊高端项目”的成交记录发现，大户型成交均价在2.5万/平米，比小户型反而高出8000元/平米。 此外，记者观察到，不少房源挂牌记录超过10条。限购以来，一路下调心理预期，仍然卖不出去。以目前销售极为火爆的首尔甜城为例，某二手房挂牌房源显示，2016年以来，业主共委托8次，无一成交，目前该业主选择继续下调总价10%。  除房价外，目前，环京房市还有很多“怪相”。 仍在宣传买房落户 记者走访发现，位于“售楼一条街”第一家的某公寓售楼处火爆异常，与其他售楼处的凋敝萧条形成鲜明对比。该售楼处门口赫然印着“限价房出售，单价不超过1.4万元/平米”。记者走进后，销售人员介绍，“买房可以落户。我的客户正在办理。” 据销售人员介绍，项目不限购，是公寓类住宅，70年产权，与住宅没有区别。还可以落户，房源很充足。 接着，销售人员又向记者展示了落户好处。记者问及，是否会签订落户协议。销售人员称，没有协议，但肯定有户口。 全款预售 此外，部分项目对外宣传，没有资质也可以买住宅。开发商拿到预售证，购房者全款交付，同时开始补交社保纳税证明。等到补交完毕后，房子也建成了，就可以过户。 “这种模式风险点也很多”，销售人员坦陈，“第一，如果开发商中间跑路，交付的全款可能就打水漂，因为业主本身也是违规操作。第二，政策可能随时会变，等到资质够了，新政策下可能也买不了，退款是没有利息的。” “选择大的开发商可以规避第一个风险。”销售人员开始引导，“燕郊没有，但是大厂和香河都有。燕郊有代售点。” 记者随后采访了香河某知名大型楼盘业主。她坦陈，所在小区已经从最高点的3.3万元/平米，跌到1.5万元/平米。开发商全款预售给没有资质的购房者的现象很普遍。 “大家都不相信还会跌，开发商说拿地都不止这个价。”该业主表示。 中国指数研究院数据显示，香河地区2018年1-9月份成交土地均价不足2500元/平米。 图片来源：中国指数研究院 此外，据中国指数研究院统计，香河地区2018年1-9月份住宅仅成交949套，公寓成交4818套，办公成交3838套。住宅交易量大幅缩减。 对于环京楼市，业内专家是这样看 易居研究院首席分析师严跃进表示，燕郊地区价格大幅下滑，市场需求不足是主要原因。2017年6月限购以来，符合资质的购房者大幅减少，导致住宅交易疲软。公寓项目虽然不限购，但本身属于非主流产品。目前价格没有走低，只是因为可以避开限购。基本是外地投资者在买卖，支撑价格和交易数量。严格说此类产品投资价值不大。本身燕郊二手房项目比较多，也会影响此类公寓项目的投资价值。 针对环京楼市部分乱象，严跃进表示，很多操作严格来说是违规的做法。当然对于此类市场来说未来也需要有政策上的调整，即与其看到这么多违规的交易，不如适当放宽部分购房政策。否则很多扭扭捏捏的交易，掩藏着很多违约风险。 针对未来走势，严跃进强调，北三县未来和副中心接轨的概率增加，城市规划较好，还是有较好的发展机会的。 诸葛找房数据研究中心分析师国仕英则表示，此前燕郊住宅市场炒作现象较为严重，价格上涨较快，但房价并没有产业等经济基础作为支撑。同时市场过度依赖北京。一系列调控政策出台后，燕郊市场需求急剧下降，到目前调控也一直没有放松，市场需求越来越弱。北三县依托于北京发展，随着京津冀一体化深入，北三县面临良好的发展机遇。但由于北三县距离北京较远，因此房价不能和北京相比。同时，环京房价虽然下跌，但绝对价格仍不低，未来再度大幅上涨的概率不大。[详情]

　　 高喊活下去的万科：厦门楼盘降价上热搜 结果全部售罄 来源：每日经济新闻 206套房源一天售罄．．． 国庆前夕，在万科“活下去”的呐喊中，厦门万科白鹭郡因降价促销上了热搜。 近日，厦门万科品牌相关负责人向每日经济新闻记者表示，万科白鹭郡2号楼于10月1日正式开盘，800余客户到现场，206套房源全部售罄，最低售价为278万/套。 安居客房产分析师吴寅认为，从万科白鹭郡销售情况及市场反馈的效果来看，厦门的购房需求依旧旺盛，甚至可以说是“饥渴”，在价格调整到位之后变会迅速迸发出来。这个时候，谁先降价便能抢得先机。 厦门楼市量价齐跌 国家统计局数据显示，从8月份全国70个城市房价涨跌的情况看，有67个城市房价环比上涨，2个城市房价持平，只有一个城市房价是下跌的，就是厦门。 据安居客房产研究院统计，9月份厦门全市商品住宅供给21.34万平方米，环比上涨207%；成交面积4.18万平方米 ，环比下跌11%；成交价格43544元/平方米，环比上涨13%。其中岛内住宅成交面积1.25万平方米，占全市成交量的30%；岛外成交面积2.92万平方米，占全市成交量的70%。其中，集美区以30%的市场份额位列第一。 二手房市场方面，9月份厦门二手住宅成交1513套，环比下跌17%；成交面积152819平方米，环比下跌15%。 安居客房产分析师吴寅对每日经济新闻记者分析称，从供销情况来看，9月份供应大幅增加，成交却继续下跌，反映出厦门楼市已经跌入冰点。这也是9月底以厦门万科白鹭郡为首的诸多楼盘选择大幅降价的重要原因之一。从白鹭郡的销售情况来看，其实厦门的购房需求一直都保持着旺盛的状态，只是因为房价太高，如今降价到位的楼盘完全能够坐收一波红利，谁先降价谁就能“活下去”。 吴寅同时指出，厦门二手房成交量有所下跌，但是对比近来几个月的情况来看，已经保持相对稳定的状态。就像之前提到过的，厦门二手房在今年下半年基本调整到位，整体难再现大幅度降价的情况。 而近来，厦门楼市迎来供应小高潮，整个9月共取得2000余套住宅房源的预售，价格在1.5万~6.9万元/平方米之间（含别墅），且大部分在3万元/平方米左右，甚至更低。 有关研究报告指出，与之前厦门动辄3万~4万元平方米的售价、地价相比，如今以同安汀溪、翔安新圩为代表的众多楼盘开启降价模式，且接下来价格下行的范围将迅速扩大，厦门新房降价行情已经形成。 “面粉贵过面包” “关于美好居住的所有想象都在这里”是万科白鹭郡的推广词。然而再美好的描述都不及降价有诱惑力，从“活下来”的口号到万科白鹭郡降价出售，万科以实际行动引领了本次降价潮，而厦门其他楼盘也纷纷打折促销，以便在“冰凉”的厦门楼市中分得一杯羹。 据多家媒体报道，厦门万科白鹭郡国庆前夕开始调整价格，推出百余套89~110平方米特价房，原价500万元/套，优惠后为278万到298万元/套，相当于6折甩卖。 而厦门万科品牌相关负责人在接受每日经济新闻记者采访时表示，不存在“原价500万元/套，现价278万到298万元/套”的说法，此次国庆期间是新推出产品，与此前产品的不同之处在于位置不同，且为极简装修，不带两个车位。 同时据上述负责人表述，10月1日下午3点，白鹭郡项目2号楼开盘，共有近800名客户到场。此次开盘采取电子开盘，线上选房，206套房源当天售罄，去化率100%。产品最低售价为278万元/套，边套的售价稍略高一些。 9月21日，雅居乐·御宾府获得预售证，280套房源有高层住宅和花园洋房。备案数据显示，6号楼的高层住宅均价约在3.3万元/平方米，即便是二、三层的底层户型备案价也达到31600元/平方米。 不过每日经济新闻记者以购房者身份致电该售楼处询问价格时，接电话的工作人员表示高层住宅的均价为3万元/平方米，而且国庆期间还有优惠。雅居乐御宾府官方微信的促销信息显示，“按揭99折，准时签约99折，一次性付款95折，促销价格26188元/平方米起。”而这个促销标价仅比雅居乐当时的拿地楼面价贵了1000多元/平方米。 每日经济新闻记者注意到，雅居乐·御宾府位于厦门翔安区是雅居乐进入厦门的首个项目。2017年，雅居乐以12.6亿元竞得翔安区X2017P02、X2017P05商住地块，成交楼面价分别为25153.58元/平方米、27382.20元/平方米。 不过，据上述工作人员介绍，该项目花园洋房的销售均价约在3.5万元/平方米，与楼面价相比有一定的盈利空间，且花园洋房在该项目的占比较大。每日经济新闻记者查阅资料获悉，其花园洋房的备案价约在4.1万~5.6万元/平方米不等。 10月8日，新景祥（厦门）市场研究中心发布的研究报告显示，厦门全月有6个项目公开开盘，在调控趋严和金融环境趋紧的背景下，一些危机感较强的房企已经开始选择促销跑量，多个项目均打出较大幅度优惠让利措施，但整体去化效果平平。 其中，世茂国风长安5号楼、6号楼于9月22日开盘推出46套房源。截至目前，叠墅共去化3套，商墅共去化7套，整体去化率约22%。相关研究报告指出，项目本次开盘为叠墅与商墅户型，价格相对较高，客户抗性较大，故整体去化情况一般。 [详情]

　　2018年，娱乐圈的戏码仿佛都被地产和金融抢走了，一个个粉墨登场，又匆匆退场。 最新的的主角，是万科——曾经的中国房地产一哥，刚开机的电影定名叫做《活下去》。当然如果活得好，上映的时候或许就更名《王者归来》。谁都知道，在娱乐圈，换个名字，更能吸粉。 剧情梗概呢，是万科开了一次内部大会，会上万科高层声嘶力竭地强调 “未来三年万科的终极目标是“活下去”。此言一出，引得人心惶惶，毕竟瘦死的骆驼比马大，作为曾经的地产老大，万科真的到了这一步了？ 且看岛叔为各位写的影评。 主角 话说，自从王石携田姑娘退隐江湖，还跨界为某手机品牌当起了代言人后，万科不做老大有一阵子了。而后，城头变幻大王旗，房地产市场也着实热闹了一阵。 最近一轮房地产市场格局之变，起于2014年。据说，彼时的万科内部做了一个超大规模的计量模型来推演中国房地产走势，结论并不太乐观——房子太多，够全国人民住的。当年6月，万科董事长郁亮宣布告别黄金时代，迎接白银时代。 万科的判断并不算错。2014年，银根紧缩，楼市库存高企，鬼城出没，各地楼盘打折降价之声此起彼伏，跑路的开发商东躲西藏。于是，万科战略从高歌猛进转为相对稳健，拿地不那么积极，开发进度也放慢了。顺带提一句，各路神仙们如今用得极为顺手的“高周转”神器，曾是万科的拿手好戏。 2015年，宝能横插一杠子，你死我活的控制权之争难免打乱万科的节奏。不过，老大不玩，有胆大的敢玩。碧桂园、恒大、融创开启疯狂囤地模式，且纷纷下沉三四线城市，甚至五六线，哪怕大一点的乡镇都不曾放过。不过，万科一副我自岿然不动的架势，依然重兵把守一二线城市。 孰料，就在当年，风云突变，三年棚改计划出台，货币化安置横空出世，各地高企的库存消化一空，到2017年底，不少地方高喊库存不够用了，剩下的房子只够卖两三个月的。 热销之时，趁势涨价。敢于加杠杆、敢于囤地、敢于高周转开发的兄弟们，发达了。一些此前名不见经传的后辈们，纷纷喊出年销售千亿、三千亿的口号。没跟上形势的小开发商，销声匿迹。 没有老大的江湖，太乱。到今年上半年，乱局让人有点看不下去，工地上安全事故频发，业主维权潮、退房潮再现，高周转、高杠杆模式忽然就玩不动了。 就在这时，沉寂许久的老大突然出来振臂一呼：“活下去”！ 听完之后，再仔细咂摸，各路豪杰突然发现，原来老大只是像非洲草原上的狮子，假装不小心打了一个盹。哭着喊着“活下去”的万科，2018年中报显示的账面现金已经飙升到了1598亿了。今年1-8月拿地金额仅次于碧桂园。 “假哭”？ 业绩疯涨，手头这么宽裕，2017年底的净负债率仅仅8.8%，万科这波“活下去”是哭给谁看？ 郁亮说，2012年时，万科判断行业进入了转折点，只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折，而今天，转折实实在在到来了。 风向变了。“房住不炒”紧箍咒毫不松动，限购、限售、限商，一系列限制都来了，郁亮说，“在转折点上，我们曾经相信不会出现的东西都在出现。” 今年6月，中国房地产协会会长胡志刚警告，“现在的形势，只会让能活的活好，濒死的死掉”。 作为晴雨表的首都，北京市统计局发布的最新数据显示，今年1月至8月，北京市商品房销售面积为354.2万平方米，同比下降32.8%。其中，住宅销售面积为266.3万平方米，同比下降22.7%。 湖南长沙9月28日流出的一份内部会议纪要称，市场转冷，价格回落，个别楼盘开始打折，恶性循环，甚至导致信访问题；销售放缓，金九银十销售节奏未入正轨。此前，长沙市住建委有官员称，没想到市场变得这么快。 其实，市场只是在回归常识。今年5月，在全国政协“健全系统性金融风险防范体系”专题协商会上，国务院副总理刘鹤讲了四句大白话：“做生意是要有本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的，做坏事是要付出代价的。” 会前，全国政协阵容豪华的专题调研组给出的结论第一条就是：房地产市场已从总量供不应求转向供求总体平衡、结构性区域性矛盾更趋突出的新阶段，供需形势和面临矛盾的新变化，使潜在风险进一步积累。 刘鹤这四句话是什么意思，想必大家都懂。于是乎，万科郁亮把销售回款当做生死线。“如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停。”恒大的新目标是降低负债率；碧桂园开始怀念“从前的日色慢”；融创孙宏斌最新的表态是，安全第一。 TOP前二十的地产公司还掀起了改名潮。保利地产更名为保利发展；朗诗绿色地产采用“朗诗绿色集团有限公司”为中文第二名称；时代地产简称变更为“时代中国”；龙湖地产全名由“龙湖地产有限公司”更改为“龙湖集团控股有限公司”。 如果加上2016年那波变更潮，即恒大地产更名为中国恒大集团，远洋地产更名为远洋集团，雅居乐地产更名为雅居乐集团，K2地产更名为石榴集团。眼下，前20强房企中，也就世茂房地产、华润置地名字里面还明显有房地产字样。 降价 封号“最懂房地产的分析师”任泽平有个判断，房地产周期长期看人口，中期看政策，短期看金融。 不管哪一条，似乎都不太妙。金融去杠杆，房地产是重点防控对象。清华大学教授魏杰透露，为防止房地产市场的风险传染给金融机构，正在打隔断：一是各大机构原则上不再接受调整住房抵押贷款，即便要做，也会大打折扣，比例非常低。二是土地抵押制度，只有自有资金买的地才能抵押，且按照地价的20%抵押，严控风险爆发点。 取消预售制度的传言让不少老板半夜惊醒。预售制下，按孙宏斌的说法，开发商玩的都是别人的钱。实质就是超高的杠杆，一旦真的取消预售制，无异于釜底抽薪。 风声鹤唳，有关部门赶紧辟谣。然而，中国的智者从来崇尚的是见微知著，础润而雨之类。风起了，就要琢磨青萍之末。 政策呢？此前数轮经济刺激中，房地产都是拉动经济的主力军。然而，即便今年经济形势吃紧，外部还有人捣蛋，任志强所说的“夜壶”依旧无人想起。上半年，棚改货币化政策收紧，决策层最新的表态是坚决遏制房价上涨。显然，靠房地产拉动经济的思路，已经被放弃。 人口呢？一二线城市人口依旧是净流入，但国家正在调整空间布局，雄安新区、大湾区都是千年大计，要分流人口；四五六线，刚需哪里够用？ 怎么办？ 号称拥有业内最牛的研究团队的万科，又一次祭出了“价格战”。2008年，万科抛出“泡沫论”，率先降价；2014年，白银论，再降价；现在呢？万科厦门某楼盘放出五折销售消息，虽不是真五折，也不是亏本销售，但信号够恐怖。 对此，有业内资深人士分析，“万科一贯是敢于打价格战的。”当然，打折的肯定不只是有业内的风向标之称的万科，最近一段时间，一些都市报上再现整版的楼盘广告，员工内部价之类的活动也悄然复苏，而仅仅几个月前，茶水费还要十几万。 “为什么我们要敢于降价，快速降价，现在调控措施还在陆续出台，国家的决心和态度非常明确。一定要以最快的速度出货，措施和价格一定要比其他企业先走一步。” 上面这段话，来自万科高管2008年的内部讲话。那么，降价之后呢？ 有数据透露些许消息：万科今年1-8月拿地金额仅次于碧桂园，净负债率从2017年底的8.8%提升至今年上半年的32.7%。 接下来的问题是，如果今年成功回款6300亿元，万科还会像当年一样在楼市回暖前夕抄底吗？或者说，楼市还有春天吗？[详情]

　　房企忙“过冬”：裁员降价，减少拿地，加快回笼资金 作者 | 第一财经 林小昭 今年以来，调控政策不断升级，楼市也逐渐回归平稳理性。在资金链日趋紧张的情况下，开发商也在努力开源节流以准备“过冬”。 开发商降价回笼资金 国庆节期间，位于福建漳州的融信壹号府传来了降价的消息，从之前的每平方米1.8万元降到目前的1.2万~1.4万元，相当于每平方米下降了4000~6000元，下降幅度最高达三分之一。此举也引发了不少此前高价购房者的不理性行为。 这也是目前楼市下行的情况下，开发商资金链趋紧、抓紧出货的一个缩影。房企降价销售以回笼资金，成为不少房企的选择。 早在融信之前，有市场人士称，另一家福建上市地产公司泰禾集团（000732）开发的合肥院子，从均价2万/平方米降至1.5万/平方米，最低1.3万/平方米。 合肥院子位于合肥市庐阳区四里河路与合淮路交汇处以西，占地面积83089平米，建筑面积219783平米，容积率为1.5，共规划套数756套。这个项目是2017年3月底，泰禾集团从安徽文一投资控股集团庐阳置业有限公司收购而来。 合肥院子一位销售人员10月9日告诉第一财经记者，因为户型、朝向、楼层的差距，合肥院子不同单位的售价本身就有价差，目前该项目的价格在1.5万到1.8万之间。“相比之前最高的2.1万，价格稍微有所下降，我们降价也是为了迅速回笼资金。我们降价后卖得很好。” 而在江西，国庆期间，巨型房企碧桂园在上饶、景德镇等多个楼盘的降价引起了广泛关注。在江西省上饶市，碧桂园的“信州府”、“天樾”项目都展开了各种方式的销售，其中最引人瞩目的是将原本精装修的每平方米10000元住房，改成毛坯7000元销售。 近期以来，厦门、深圳等多个热点城市也纷纷传出降价的消息，新房、二手房市场似乎都有降温迹象。中粮集团16城66盘优惠促销，融创中原公司全面降价促销，恒大集团在全国范围内降价打折住宅最高折扣达7.4折，万科厦门项目降价近4成…… 中原地产首席市场分析师张大伟说，在楼市调控重压、信贷收紧情况下，最近各地市场不仅仅商业贷款继续高压，公积金政策在全国多个城市也开始收紧，使得市场观望。多个城市楼市逐渐出现冲高回落现象，房价调整出现从点到区域的现象。热点城市逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。 张大伟说，目前楼市已经没有“金九银十”，热点城市进入卖不完时代，北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等市场，库存均出现了环比上升的现象，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。 还债高峰来临资金链趋紧 降价是为了“开源”，回笼资金，以缓解资金链紧张的局面。尤其是对一些高负债、高杠杆、高周转的开发商来说，快速回笼资金至关重要。 融信中国（03301.HK）2017年度业绩公告显示，截至报告期内，集团资产负债率为81.93%，较2016年的76.66%上升6.88%；净负债率也从2016年的101%增加至17年的159%，同比上升约58个百分点。 阳光城（000671.SZ）的2018年半年报显示，报告期内，阳光城资产总额为2446.72亿元，负债总额为2097.48亿元。阳光城上半年融资余额为1145.47亿元，整体平均融资成本为7.49%，利息资本化金额37.73亿元。 9月28日上午，代号为“03390.HK”的美的置业正式在香港公开发售。从2015到2017年，美的置业净负债比率分别高达622.1%、624.7%、118.9%。截至2018年3月31日，美的置业净负债率181.4%，高出行业平均水平。 据恒大研究院数据，从2018年下半年到2021年，房企集中兑付的有息债务规模，分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年和以后分别为0.9万亿。 在资金链紧张、还债高峰来临的情况下，一方面通过降价快速回笼资金。另一方面则是继续对外寻找资金。9月20日，三家房企宣布发债，其中正荣地产（06158.HK）当日宣布，拟发行新票据，本金总额为2.8亿美元，将于2021年到期，并已于9月19日，与德意志银行、汇丰、光银国际等机构就票据发行订立购买协议。 正荣称，新票据是为了偿付现有债务，但也有可能因为不断变化的市场调整计划，重新分配所得款项净额的用途。值得关注的是，正荣地产此笔美元票据年息已高达12.5%，且预期能获得的标普及穆迪评级分别为B-和B3。 近年来，随着在内地上市难度日渐加大，转道香港IPO的企业日渐增多。其中中小型房企成为一股不可忽视的力量，自去年底以来先有正荣地产、福晟国际、弘阳地产等成功上市，后有计划上市的恒达集团、银城国际、德信地产等。 裁员、少拿地，房企准备“过冬”？ 面对资金链紧张的状况，在降价回笼资金的同时，减少拿地“节流”亦成为普遍选择。 10月8日，中国指数研究院发布的数据显示，2018年前三季度，全国300个城市各类用地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢价率为16.1%；其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢价率为18.3%，较去年同期下降21.1个百分点。 据统计，2018年前三季度，全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。“从流拍占比来看，三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%，达近年来的最高值”。 “我们现在对土地价格非常敏感，价格高的都不会拿了。”广州一家大型开发商战略发展部人士告诉第一财经记者，现在在广州拍地，“大多是国企报名了。”[详情]

　　中原上海降薪 房地产行业准备“冬衣” 张歆晨 自从万科的“活下去”论调传遍大街小巷，房地产行业的公司们都有点坐不住了，加上国庆期间的市场表现不尽如人意，让这个行业里寒冬的凌厉感变得更为强烈。 10月8日，中原集团旗下的上海中原物业顾问有限公司的一则内部文件开始在网上流传，内容显示，自2018年10月1日起，针对原有公司福利待遇政策及薪酬进行调整。所有岗位的福利待遇减至五折发放，多部门佣金打八折发放。 这份内部信结合着薪酬待遇的调整，让房地产中介从业人员的悲观情绪被迅速点燃。同期，上海链家早已经开始进行人员优化，门店关闭，很多经纪人已经离职。 种种迹象显示，在房地产行业里，看空后市已初步形成共识。 早在去年底，融创中国董事局主席孙宏斌便提醒，此番调控对市场的影响将不同过往，因此，该公司很早就减少了拿地支出。国庆长假前夕，万科内部会议上提出“活下去”的论调，更将这种悲观推向高潮。 假期刚过，一家TOP5房企就召开了集团层面和地产层面的高管会议。在会议上，该公司老板向下属表示了自己对于未来的悲观判断，称几年内日子都不好过，因此，公司必须采取过冬战略，包括严控进人，延迟支付供应商款项，加快产品销售和资金回笼等。 另一位上市房企负责资金运营的负责人也向第一财经透露：“我一直给老板说要留一些钱救命，不能把所有资金用去拿地，现在融资难度越来越大。” 对资金安全的担忧之外，临近岁末，房企销售的压力也被放大。“四季度营销压力很大，我们年初的内部目标现在内部都没有底。”一位TOP20房企高管告诉记者。 事实上，担忧完不成内部销售目标的房地产营销口人员不在少数。 据一位营销口负责人透露，国庆期间，该公司每日的销售达标率都不是太高，最好的情况就只是刚好达到单日目标，多数天是没有完成任务的。 不过，较早采取促销降价等手段的公司，依然录得了比较好的市场表现。克而瑞发布的《2018中国房地产企业销售金额TOP100》显示，多数公司前三季度销售仍旧创下新高，其中，恒大、融创、绿地单月超500亿，前9月千亿房企已达18家，其中，万科、恒大、碧桂园三家公司均实现销售突破4000亿。 10月3日晚间，中国恒大披露的月度销售简报显示，9月该集团合约销售金额约为人民币630.1亿元，合约销售面积约为599.8万平方米，合约销售均价为每平方米人民币10504元。前9月，累计合约销售金额约人民币4480.9亿元，累计合约销售面积及销售均价分别约为4263.7万平方米及每平方米人民币10509元。公开信息显示，恒大是今年下半年较早在全国范围采取促销手段的一线地产公司。[详情]

　　百城二手房挂牌均价1.5万元/平方米 近半城市下调叫价 来源：证券日报 ■本报记者 王丽新 据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2018年9月份，100个重点城市二手房挂牌均价为15329元/平方米。从涨跌城市数量来看，二手房挂牌均价上涨城市51个，平均涨幅0.46%；持平城市3个；下跌城市46个，平均跌幅0.75%。整体来看，100个城市二手房挂牌均价环比平均下跌0.11%，市场降温显现。 具体来看，深圳以65551元/平方米位居榜首，其次为北京和上海，挂牌均价分别为64034元/平方米和59495元/平方米，“TOP3”城市二手房挂牌均价均超5.9万/平方米。值得注意的是，厦门二手房挂牌均价超过广州位居第四，挂牌均价为49326元/平方米。不同等级城市挂牌均价差异显著，一线城市及部分热点二线城市挂牌均价遥遥领先于其他城市。 据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，均价在3万元/平方米以上的城市有8个，均为一线城市及热点二线城市，2万元-3万元/平方米城市有10个，均价在1万元/平方米以上的城市共计63个。 分城市来看，一线城市二手房挂牌均价58460元/平方米，二线城市均价18792元/平方米，三、四线城市均价10777元/平方米。由于一线城市占据绝对的城市发展优势，因此二手房挂牌价遥遥领先于其他的等级城市，一线城市二手房挂牌均价是二线城市挂牌均价的3.11倍，是三、四线城市挂牌均价的5.42倍。 整体来看，市场下行趋势明显。一线及热点二线城市二手房挂牌均价在政策高压环境下持续下跌，而部分中部二线城市受政策影响也开始进入下行态势，部分三、四线城市受棚改货币化政策影响涨幅收窄甚至下跌。虽然调控政策不断升级，但调控主基调仍为防止房价大涨大落，预计后期会有更多三、四线城市涨幅收窄甚至下跌，但下跌幅度会保持在较低水平，市场仍旧会较为稳定。[详情]

　　百城住宅库存连跌37个月 一线城市库存明显增加 来源：证券日报 ■本报记者 王丽新 截至8月底，全国百城住宅库存连跌的大趋势尚未改变，但一线城市近三个月库存明显增加。 截至2018年8月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42259万平方米，环比减少0.3%，同比减少7.2%，连续37 个月同比下跌，当前库存规模相当于2011 年11 月份的水平，即回落到了7年前的水平。 值得一提的是，在100个城市中，有35个城市库存出现了同比增长现象。其中九江、合肥和镇江3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到104%、64%和55%。部分城市库存规模较高，或存在已成交但未网签的交易现象。同时，100个城市中，有65个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、金华和深圳的同比跌幅较大，跌幅分别为55%、43%和42%。总体上说，库存同比下跌的城市数量更多，这也带动了百城库存规模出现下跌。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，总体上看，受淡季因素的影响，市场交易出现下滑也是符合预期的。当然若是后续几个月交易行情不好，那么也会倒逼房企积极降价。 另一组数据显示，截至2018年8月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9个月，这也意味着市场仅需9个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比7月份9.6个月继续下跌。 鉴于房地产行业特性，一般来说，库存去化周期合理区间为12个月-16个月。由此可见，百城住宅库存规模偏小，9个月就可以卖完。 横向对比看，今年三、四线城市的存销比下跌较为明显。2018年下半年，三、四线城市的棚改政策会略有调整，尤其是商品住宅库存不足、房价上涨压力大的城市会面临更多调整。基于此类政策判断，可以认为，三、四线城市的存销比探底已完成，四季度将面临反弹的可能。 值得一提的是，有部分城市的存销比数据相对偏高，比如说香河和厦门等。尤其在厦门，市场交易表现一般，在一定程度上使得其房价跌幅相对较大。 严跃进表示，目前全国房企的新开工等节奏有所加快，各地预售证发放的政策有所放松，这也可以刺激更多房源进入市场。所以，今年第四季度房源相对会比较充足。 事实上，在还债和业绩等多种压力下，上半年达到预售条件但尚未进入市场的项目都在加速入市销售，甚至有些城市楼市已经出现打折促销现象，抢收现金流已经成为房企首要任务。[详情]

　　北京二手房连跌4个月 业主“黄金周”多下调挂牌价 来源：证券日报 ■本报记者 王丽新 北京二手房市场交易量仍在低位运行。据贝壳研究院统计数据显示，今年的“十一黄金周”，北京二手房成交量同比上涨53%，但“黄金周”期间的短暂交易上涨并不代表市场真正好转。 贝壳研究院认为，今年的“十一黄金周”，北京二手房市场传递出两个信号，一是今年市场比去年有所改善，并非陷入市场的“冰点”；二是“黄金周”并未改变连续4个月以来的下降态势。 合硕机构首席分析师郭毅表示，国庆假期的二手房交易量，创下近五年来签约量次低，虽然受到朝阳区暂停网签的部分影响，但从近期二手市场的微观表现来看，房客比持续低迷，新增置业需求后续乏力。 据贝壳研究院统计数据显示，今年“黄金周”北京链家二手房挂牌量比去年下降32%，仅为2016年的1/3。从今年来看，新增房源挂牌量一直处于下降态势，仅在8月份稍有回升，之后继续回落。调控在减少需求的同时，也抑制了供给，导致换房更加困难。 从业主新增挂牌价来看，2018年“十一黄金周”业主新增挂牌价较2017年同期出现回落，业主预期出现转向。从调价中涨价占比来看，今年“黄金周”业主调价中涨价占比仅为11%，略高于2017年同期，明显低于2016年70%涨价的情况。 与成交量情况相似，今年国庆北京二手房新增“带看量”比2017年同期高出40%，表明市场需求强于去年同期。但与2016年相比，新增“带看量”仍下降30%。从今年来看，“带看量”在前期小幅回升后转入下降状态，市场观望情绪较重。 据贝壳研究院统计数据显示，从6月份开始，北京二手房市场持续处于下行阶段，成交量连续4个月下滑，这一局面并没有因为“黄金周”而改变。9月份，北京二手房成交均价下跌2.2%，13城区中有11城区均价下跌。 郭毅表示，在调控政策未现松动的现状下，无论新房、二手市场，都受制于限购限贷政策对购房需求的清洗，再加上当前购房者对后市信心不足，楼市有效需求进一步减少。 郭毅进一步称，北京二手市场自5月份开始，连续5个月销量保持以1.5万套以上的成交表现将在10月份画上句号。由于新房市场入市限竞房500万元上下的套均总价，与二手房的平均交易价格形成直接竞争，在新房和二手市场的相互博弈作用下，将导致四季度，北京二手交易量将再度进入低位运行状态。[详情]

　　房企销售增速明显分化 价格压力隐现 本报记者 张敏 北京报道 近日，上市房企陆续发布9月销售业绩简报。在经历了7、8月的短暂低迷后，龙头房企的销售规模普遍出现回升。 碧桂园9月的销售额达到367.4亿元，比8月提高17.3%。今年前三季度，碧桂园实现销售4155.8亿元，虽距离8000亿的年度保底目标甚远，但仍比去年同期增长了近四成。 在楼市调控不断深入的情况下，这种业绩值得称道，但仍难掩增速下滑的现实。今年前三季度，已经发布业绩简报的20家上市房企销售额平均上涨45.4%，不及去年，且这是建立在部分房企“以价换量”的基础上。 今年9月末，万科曾在秋季例会上打出“活下去”的口号，似乎预示着行业寒冬将至。在业绩增长和价格压力并存的情况下，这一口号显得更有内涵。充分享受了这一轮市场红利的房地产企业，将如何解决生存命题？ 销售增速普遍下滑 在楼市调控政策的持续高压下，今年的“金九”成色明显不足。中金公司对60个城市的监测显示，9月新房成交面积环比仅上涨1%，显著低于历史季节性水平（过去7年的9月份平均环比增长8%）；同比增幅由8月的21%大幅收窄至3%。 华创证券也指出，今年9月，49个城市新房成交面积环比下降7.5%，同比下降4.6%。 龙头房企的表现，虽然优于行业平均水平，但受到市场大势的影响，累计增速出现下滑。根据中原地产的统计，今年前三季度，20家上市房企合计销售额达到2.17万亿元，平均上涨45.4%。而在2017年，头部房企的销售增速普遍在50%以上，不少房企超过100%。 “销售增速下滑，是因为调控压力比较大，业绩很难真正冲高，但这里面也有房企主动降速的原因。”某上市房企华东区域相关负责人向21世纪经济报道表示，有些能卖到2000亿的房企，会谨慎地把销售目标定在1500亿的水平。 但就房企个体而言，业绩表现有所不同。 在已经发布业绩的房企中，恒大在9月实现销售630.1亿元。前三季度恒大的销售规模达到4490.9亿元，高于万科的4315.5亿元，成为目前为止销售规模最大的房企。按照今年5500亿元的销售目标，前九月恒大已完成81.65%。 第二梯队中，部分房企的业绩增幅较大。旭辉在9月的销售面积和金额都比去年同期近乎翻倍。中海、金茂、世茂等房企也在9月实现了销售规模的明显增长，同比增速高于前9月的平均水平。 但也有房企在9月的表现不及预期。如建业9月实现销售额55.85亿元，同比增加33.5%，明显低于前9月75.7%的销售增幅。龙光、富力、招商蛇口也表现出同样的特点。 今年以来，房地产业格局一直呈现出“第一梯队趋稳、第二梯队发力”的特点。有业内人士指出，前者正面临规模带来的瓶颈，并有意放慢节奏、谋求平衡发展。后者则正抓住机会扩大规模，力争跻身第一梯队。 同时，部分小型房企早已退出规模竞争的行列，这类企业规模较小，9月业绩涨跌不一。阳光100仅在9月实现5.91亿元的销售规模，比8月下降四成。 部分企业以价换量 虽然业绩还算亮眼，但9月末，万科在秋季例会上喊出“活下去”的口号，似乎预示着市场寒冬将至。此前的9月22日，万科集团董事长郁亮在万科南方区域月度例会上也表示，房地产行业真正的转折点已来，楼市的需求急剧消失，开发商面临去化压力。 中金公司也指出，在楼市调控的持续高压下，购房人的观望情绪正在加深，并导致市场的去化率大幅下滑。 根据21世纪经济报道的了解，行业人士对这一观点颇为认可。前述房企人士指出，销售压力在7、8月份就已出现，但因为是传统淡季，外界并未在意。 中原地产首席分析师张大伟表示，降价销售通常是不得已而为之，即使考虑到“限价令”因素的影响，这仍然反映出销售压力已经传导到价格策略上。 张大伟认为，9月龙头房企销售业绩的回升，正是“活下去”的动力所驱使。因为在融资渠道收紧、融资成本提高的情况下，通过销售回款来补充现金流，是最现实的手段。 根据公告，今年9月，大部分企业的销售均价企稳，甚至出现提升，说明以价换量的现象尚不明显。但也有少数房企的销售价格出现下降。 比如，中骏在今年9月的平均销售价格为10490元/平方米，环比8月份（15054元/平方米）下降30%。建业在9月的销售均价为7258元/平方米，同比下降7.5%。龙光地产的销售均价则连续两个月出现下滑。 这种现象会不会继续蔓延？中金公司在10月8日的一份报告中指出，房价仍有可能延续疲弱走势，但全国层面并不具备房价普降基础。但该报告同样提示，存在“地产调控政策超预期加码”的风险。 当日晚间，这种预期在一定程度上被兑现。当天的国务院常务会议提出，“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”。对于库存规模相对较大、前期房价上涨较快的三四线楼市来说，显然是利空消息。 多数受访者认为，无论价格调整与否，房企都会在第四季度发力销售，这一方面是迫于严厉调控下的回款压力，另一方面则是出于财务结算周期的需要。因此，四季度房企的销售业绩有可能继续升温。  [详情]

　　广州二手楼市现“买方市场”特征，业主大多价格让步 广州二手楼市“买方市场”的特征已越来越凸显，不少中介表示，进入9月，大部分区域的二手房业主，心态已经没之前强硬，大多会接受价格上的让步。 合富研究院高级分析师梁燕明表示，近期二手楼市上出现的性价比较高的房源，大多出自“卖一买一”业主的放盘，甚至会有出售意愿强的业主，会以低于市场价的价格将物业放售，以求尽快回笼资金换房。值得注意的是，现在大多数业主对待一次性付款购房和按揭购房两类付款方式不同的买家，态度逐渐趋向一致。即使买家是以按揭方式购房的，也可向业主争取到一定的让价空间。 富力桃园：按揭购房同样能争取到让价空间 合富置业白云富力桃园分行主管史伟军表示，现时富力桃园多达八九成的交易个案，买家是按揭付款的。事实上，业主对一次性付款的买家和按揭付款的买家，都有一定幅度的让价空间， 如一次性付款，业主可能在已有的让价幅度上再稍多一些。以340万元左右的房源，业主一般可给予的让价空间约为8万~10万元，而买家如果是一次性付款，业主也有可能再多降3万元左右。 祈福新村：业主近期容易谈价了 据合富置业番禺祈福分行主管卢冠华介绍，现在祈福新村的放盘业主，态度没有之前强硬了，买家若希望跟业主倾价的话，都比之前容易倾了，但业主愿意降价的幅度还是不大，如总价240万~250万元的物业，业主最多都只愿意降几万元而已，就算是买家愿意一次性付款购买的话，业主给予的降价幅度也一样只是几万元左右。 陈家祠板块：市区业主心态仍然比较强 合富置业高级营业经理卢沪城表示，目前陈家祠板块放盘的业主，心态仍然比较强，放盘以50多平方米的两房单位比较多，紧凑型的三房单位放盘相对少一些。该区域的买家当中，只有在专业市场做生意的买家，才有可能以一次性付款方式买房，但业主愿意给予的让价空间，大概都是1%以内。现时放售楼梯楼的业主，还相对容易商量一些，面积在70~80平方米的楼梯楼单位，成交价大概在250万~260万元左右，若是买家能够接受到这个价格，则有较大机会可以达成交易。[详情]

　　大动作！南昌楼市大降价！部分楼盘直降2000元/㎡ 来源：南昌新闻 看到这个标题的你 以为是条广告？ 毕竟房和降就像一对久不见面的仇人~ 可南婉儿今天带来的消息 确实是你最关心的 南昌房价！ 出现了降温迹象！ 数据显示 南昌部分楼盘比之前的市场放风价 低了2000元/㎡左右 多数楼盘价格出现微降态势 降温显现部分楼盘价格下降2000元/㎡ 今年南昌市先后出台和实施了相关意见措施，整治房地产市场中的不规范问题，进一步加强了新建全装修住宅销售管理。 华侨城万科、九龙湖金茂悦、新力东园等楼盘均比之前的市场放风价低了2000元/㎡左右，而中海寰宇天下、国贸天峯、万科璞悦里、深农大厦等楼盘则出现了微降态势。 还有多个楼盘现优惠 ↓↓↓ 新力时代广场 9月8日，新力时代广场“告业主的一封信”横空出世，项目宣告正式启动“金秋钜惠”，所有在售房源钜惠让利，并按照政府限价政策销售。且针对所有前期已购房的客户，他们将在一周内结合房管局最新一房一价表给出相应补偿方案。“项目所有房源全部特惠一口价，每平方米14800元起即可买豪华精装房”。现场销售人员称，9月8日至9日，该项目所有在售房源都可以享受每平方米直减1000元的优惠。 新洪大赣江城二期住宅 9月初，新洪大赣江城二期住宅推出内部员工房的消息同样不胫而走。消息称，该项目推出新一批员工折扣房，低于市场价2000元/平方米至3000元/平方米，尽管房源需一次性付款且暂时备不了案，但折扣力度如此之大，可谓少见。 恒大 9月初，包括南昌在内的所有恒大项目，推出“金九银十”全国恒大楼盘大特惠。即“购房89折优惠+首期5%+额外98折+恒房通购房券再减3万元”。公寓、办公、写字楼、商铺额外可享最低6折起的折扣优惠。截至目前，阳光城、中兴、正荣等地产均传出优惠消息。 随着南昌市装修限价政策的出台， 楼市已现降温迹象。 土拍市场8月卖地进账66.8亿 为今年吸金最多月份 统计数据显示 8月份南昌市（不含南昌县、进贤县，含赣江新区） 共推出26宗土地供应， 成交20宗，6宗流拍。 土地成交面积约140.4万m2； 成交金额约66.8亿元， 环比上涨96.9%， 成为2018年最吸金土拍月。 8月份南昌市城区土地成交量颇丰，成功拍出红角洲华润中心地块、原裕丰大厦地块以及青云谱限价地块，这几宗地都有着不小的“含金量”。 不过，九龙湖供应的6宗约297亩商业居住地块开拍当天再次流拍。这6宗地6月27日第一次拍卖就提前2天被终止拍卖。后期这几宗地或将调整地块要求再次上线。 房屋成交红谷滩二手房交易赶超老城区 统计数据显示，8月份南昌二手房成交量为3906套，环比上涨1.6%，同比上涨50.5%。8月份二手房均价为10871元/m2，环比上涨1.71%，同比涨18.4%。 分区域看，红谷滩新区二手房市场有赶超老城区之势。8月份，红谷滩新区成交825套，成交面积8.4万m2，占比24%；西湖区成交725套，成交面积6.3万m2，占比18%；青山湖区成交572套，成交面积4.8万m2，占比14%；东湖区成交637套，成交面积5万m2，占比14%。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从目前数据来看，南昌市场交易和价格等有所降温，如果后续市场交易不好，部分企业会主动下调房屋销售价格，这可以为购房者创造一个更好的购房交易窗口期。[详情]