出品：大眼楼管

作者：肖恩

　　近日，金融街发布了公司2020年年报，全年实现营业收入181.21亿元，同比减少30.79%。这是金融街这家北京西城区老国企在过去6个财年的3度同比下滑，营收额赶不上2013年。此外，2020年归母净利润24.98亿元，同比减少27.41%，其中，扣除非经常性损益后的归母净利润为2.88亿元，同比骤降达89.94%。

金融街这些年在原地踏步

　　2013年是上一轮地产行业的调整期，不少房企在上一轮调控期逆势发力实现逆袭，诸如恒大、碧桂园、融创等一众头部房企，甚至连万科也有近3倍的收入增幅。而金融街这些年似乎一直在起伏沉沦，没有明显的突破。

　　2013年，金融街实现营收198.83亿元，实现归母净利润28.92亿元；2020年，金融街的营收为181.21亿元，归母净利润24.98亿元，营收和利润均落后于7年前。

　　在万科这般“庞然大物”都能实现正收益的2020年，金融街的营收、归母净利润、扣非归母净利润分别下滑高达30.79%、27.41%、89.94%。若不是金融街与北京中信房地产以协商方式解除北京中信城B地块合作协议获得资金占用费28.57亿元，这一巨量非经常性收益，金融街的股东今年的收益恐怕要更加惨淡。2.88亿元的扣非归母利润水平，要退回到遥远的2004年，当年金融街的扣非归母净利润为2.86亿元。

三主业发展均不顺 毛利率下滑9个百分点

　　根据金融街年报，公司房产开发业务实现竣工面积160万平米，营业收入158.13亿元，同比下降32.91%。金融街解释称，房产开发业务项目结算规模较去年同期下降；同时，因结算项目的结构性差异，房地产开发业务毛利率有所下滑。

　　事实上回顾金融街过去5年的销售情况看，虽然增长很小，但总体的平均年销售额在300亿元左右。而其同期的房地产开发营收却呈现出下滑的态势，结转进度明显不及预期。

　　此外，2020年金融街的房产开发业务毛利率为27.5%，同比减少多达9.2个百分点。突如其来的疫情是整个房地产行业需要共同面对的考验，相较于因疫情增加的主营成本支出，项目地价和售价对于毛利率的影响要大得多。金融街毛利率大幅下滑，主要是由于项目此前的地价与售价之间的价差明显被压缩所致。

　　除房地产开发业务，金融街的其余两项业务发展也不顺利。物业出租业务实现营业收入16.69亿元，同比下降9.36%，毛利率为88.37%，较去年同期下降2.97个百分点。物业经营业务实现营业收入3.26亿元，同比下降 52.52%。

　　金融街控股将上述收入下降解释为受新冠肺炎疫情影响，房产开发业务项目结算规模及项目客流量、酒店入住率等下滑所致。不过金融街部分自持项目的效益明显较差，其中，金融街长租公寓出租率仅44%，北京金熙汇商业项目出租率仅有55%，门头沟融悦中心出租率仅25%，磁器口后街一期的商业，出租率仅有20%。两项自持物业产生的合计不足20亿元的收入，相较于高达408.32亿元的账面自持资产来说，租金收益率不足5%，扣除相关的成本和管理费用，将更低。

　　金融街整体净利率12.24%，同比上一年的15.74%下降了个3.5百分点；平均净资产收益率仅7.02%，同比上一年的10.34%下降了3.32个百分点，三主业发展均不顺。

利润水分大 仍踩两条红线

　　金融街高达408.32亿元的投资性房地产，尽管没有可观的营业收入，但是近些年却通过公允价值的变动为金融街的业绩“贡献”了不小的力量。在2015-2017三年金融街的公允价值变动这一项贡献的利润就超过20亿元。

　　不过，这种纸面富贵并不保险，此前金融街与万科通过股权转让方式处置金融街·万科丰科中心写字楼项目予中国平安人寿保险公司，处理后金融街将不再持有该写字楼股权。值得注意的是，因出售该资产账面调减公允价值变动收益（税前）6.83 亿元。投资物业公允价值的变动收益，有很大的水分，但往往只有在交易的时候才能看出水分。

　　出售写字楼、调减账面价值并不代表金融街要转向保守，相反金融街近年的拿地计划更加激进。截止2020年底，总体可结算规划建筑面积1707万平方米（对应权益规划建筑面积1383万平方米），相较于2020年172.8万平方米的销售面积来说，相当充足了。但公司仍然计划2021年实现项目土地投资权益金额约180亿元，这是2020年权益投资额的3倍多。

　　尽管属于北京西城区国资委下的“老国企”，但金融街的财务却是激进的。

　　截至2020年末，金融街现金及银行结余约为188.2亿元，短期借款25.10亿元，应付票据6814万元，一年内到期的非流动负债122.6亿元；同时，长期借款472.9亿元，应付债券253.9亿元。以上数据同比均有大幅上升。

　　核算下来，金融街剔除预收款后的资产负债率为74.4%，较上年同期提升约0.9个百分点，超过70%的红线。净负债率为172.4%，较2019年末下降约16.5个百分点，仍然大幅超越100%的红线；现金短债比为1.3，较上年同期提升约0.6个百分点，达标。