大唐地产IPO难关：“负债王”51次质押股权

大唐地产董事长吴迪

乐居财经 房慧 发自厦门

  135天前，大唐集团控股有限公司（下简称“大唐地产”）向港交所递交了招股书。从年前推到年后，未见动响。

  这已是该房企二次冲击IPO。如果说上一次是“天时”不佳，这一次又是为何？公开资料显示，该房企在冲击规模的同时，高负债率、高融资成本等问题突出。

 浮沉三十余载

  在创始人余英仪看来，21世纪中国文化将会在国际上独领风骚，而“大唐”，是中国历史上最辉煌、最著名的一段时代。1984年，时年仅32岁的他，与兄长余英宗等人在台湾，一起开发了“台中大唐世家”。

  大唐地产的logo很有中国特色，是国粹京剧中的代表人物——蓝脸的窦尔敦，以性格刚烈、豪爽，武功出众而出名。

  10年后，余英仪把台湾的资产清零，到福建厦门重启征途。随着企业的发展壮大，2008年，大唐地产计划次年赴港上市。

  但时运不济，那一年金融危机席卷全球，大唐地产未能幸免，遭遇资金链断裂。更艰难的是，那一年8月，其掌门人余英仪意外去世。

  上市计划搁浅的同时，大唐地产也于2009年接受了福信集团的并购。又一个10年后，大唐地产再次启动上市计划。

  如今，大唐地产已是福信集团旗下地产业务的核心平台与核心品牌。其招股书显示，大唐地产上市前的股东结构中，黄晞持有77.79%的股份，为控股股东；吴迪持有21.21%的股份。

  公开资料显示，福信集团创始人是陈章辉，其与黄晞、吴迪均为集美大学校友。在福信集团创始人陈章辉病逝后不久，作为公司元老的黄晞得以上位。2011年1月起，其又将大唐地产的持续经营及管理委托予吴迪。

  招股书显示，吴迪系大唐地产董事长。而在福信收购大唐地产的过程中，吴迪也是关键人物。据了解，其在说服大唐地产接受并购时，列举了大唐与福信的三个“相同”：同时代、同行业、同命运。并表示，大唐地产是一个神奇，福信将带着一份社会责任感让这个品牌传承并发扬下去。

 高负债压顶

  自1994年从厦门重启征途以来，大唐地产在内地的足迹已涉及泉州、漳州、福州、南宁、天津、长沙、贵阳等城市。

  公开数据显示，截至2019年9月30日，大唐地产拥有69个处于不同开发阶段的物业开发项目，应占土储面积778.97万平米。

  克而瑞统计数据显示，大唐地产2016-2018年的流量销售金额分别为86.1亿元、144.7亿元、308.6亿元；权益销售金额分别为86.1亿元、447.7亿元、289.6亿元。而2019年，其业绩排名却出现下滑，339.5亿元的全口径金额，让排名下降4名至81位；权益销售金额为187.8亿元，排名下降26名至100位。

  在冲击规模的同时，大唐地产的高负债率、高融资成本等问题也引发关注。招股书显示，2016-2018年及2019年6月底，大唐地产的负债总额分别为186.69亿元、257.79亿元、297.51亿元和312.86亿元，净负债率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%和185.6%，在行业内均属高位。

  据2017年中国上市房企TOP100榜单显示，100家上市房企整体平均净负债率为79.43%，榜单中最高净负债率为中天金融的190.24%，而大唐地产同期的净负债率为1087.9%，几乎是最高净负债率的5倍，堪称“负债王”。

  至于此次IPO所募资金，大唐地产表示，主要用于公司的现有项目资金需求，偿还部分若干现有计息银行借款，均为用于公司物业项目开发的贷款，包括(i)一笔银行借款，按固定年利率9.0%计息及于2022年6月到期，及(ii)一笔银行借款，按固定年利率8.5025%计息及于2021年8月到期；将用于一般业务运营及运营资金。

 股权出质高达51次

  企查查显示，大唐地产的相关经营风险高达51起，均为股权出质，目前尚有25起处于有效状态，出质股权数额超15.5亿。而法律诉讼也有10起。

  此外，大唐地产的招股书也显示，报告期内公司曾发生过若干不合规事件，被罚款共计560余万元。

  主要涉及4个方面，分别为：6个项目公司无建筑工程施工许可证开展业务，总罚款340万元；4个项目公司没有遵守相关建筑工程规划许可证及/或其他相关规划批文所载规定或规划而开展建筑工程，合计被罚130万元；2个项目公司在未办妥相关建筑工程竣工手续的情况下交付物业，被罚款40万元；还有3个项目公司所刊登的物业广告未能遵守广告法规定被罚款50万元。

  大唐地产的重仓区域，如漳州、南宁、天津，也是其曝出违规、投诉的重灾区。

  在广西南宁，大唐锦悦青山某置业顾问表示，该楼盘122平户型房源需额外交几十万“外收”。另据报道，南宁另一项目锦悦青山项目“外收”高达48万。‘

  在漳州，有业主投诉漳州大唐幸福里项目强迫购房人签订装修协议，并声称购房人不签署装修协议，则默认开发商替代购房人做出的选择。

  漳州大唐世家2期业主廖先生曾投诉，所在小区曾出现楼板外墙开裂、楼房沉降、房屋漏水等诸多问题。去年10月，地下停车场现围挡，廖先生质疑是开发商擅自维修出现质量问题的房屋，去询问时双方发生冲突致受伤。

  天津大唐印象二期业主近期在网上投诉，称开发商沙盘、宣传页、及图纸和销售都说主卧和次卧中间卫生间有窗户，实际验房时没有；买房时需交纳五万电商费，这五万不在总房款中，且没有发票。

 爱拳击的掌门人

  颇爱钻研历史和哲学，从兴趣来看，大唐地产现任掌门人吴迪其或与创始人余英仪有几分相像。

  在此之外，吴迪还热衷体现男性力量之美的拳击。资料显示，吴迪还是中国拳击协会副主席。

  从2014年起，福信集团就已介入拳击体育产业，先是成为国际拳击联合会（AIBA）全球唯一商务运营公司的主要投资人，拥有AIBA全部赛事及相关商业权益；后又成立博盟体育（BMA China）及中拳体育，致力于在中国推动拳击项目。

  在他看来，大唐地产的企业精神概括为“诚、和、勤、毅、创”5个字，不断拼搏、基业长青的坚持和追求，正是“毅”“创”的体现，这与拳击展现出来的顽强拼搏精神，高度一致。这是精神层面的同步。

  为此，大唐地产也成了业内罕见赞助拳击赛事的房企。据了解，自2017年冠名中国拳王赛开始，大唐地产已持续赞助顶级拳击赛事。

  对于未来，大唐地产也在积极探索地产+体育的发展。除了冠名赞助和协助拳击赛事举办外，大唐地产还决心利用深耕城市和自身资源的优势进一步发力拳击产业。具体而言，大唐地产希望通过拳击主题嘉年华、拳击进社区进校园、拳童宝贝选拔、亲子拳击体验营等落地活动，全面助力中国拳击事业，与博盟体育共同打造融合国内外、全体系的专业拳击赛事平台。

  从招股书来看，这样的投资并未在收益上有直接体现。其每年在其他业务方面所得收益均不及同期总收益的1%。而2018年，大唐地产便提出了未来三年冲击500亿元的销售目标。2019年，目标再次升级，要“三年冲千亿，进入全国房企50强”。业绩压顶之下，不知吴迪是否还有更多闲情逸致于拳击事业之上。