中国奥园：狂飙的ROE

文/乐居财经研究院 陈晨

2019年，物业股价大涨，地产股价分化。中国奥园的股价从2018年底的4.84港元一路涨到2019年底的12.7港元，股价涨约169%，在一众地产股中脱颖而出。中国奥园也因股价屡创历史新高，被获纳入MSCI中国指数、恒生综合大中型股指数、恒生港股通名单及恒生沪港通大湾区综合指数成分股。资本市场关注度及影响力日增。

3月24日，中国奥园(03883.HK)披露2019年业绩报告，向投资者递交了一份稳健增长的成绩单。

加入千亿阵营，打造“旧改”王牌

2019年，中国奥园实现年度物业合同销售1180.6亿元，同比增加29%，超额完成1140亿元的全年目标，跻身全国销售三十强。2016年至2019年复合增长率达66%。

此外，截至2019年12月31日，中国奥园还有已签约未确认的合同销售约1705亿元，计划将于未来2年逐步确认。

充裕优质的土地储备，是销售业绩增长的基础。截至2019年12月31日，中国奥园拥有280个项目，分布85个境内外城市，土地储备总建筑面积达4503万平方米，其中权益占比79%，总货值约4585亿元。

在突破千亿大关的同时，中国奥园采用”旧城镇、旧厂房、旧村庄“三旧改造来作为自己的手中的王牌。截至2019年底，中国奥园拥有超过30个城市更新项目，总规划建筑面积1,425万平方米，规划可售面积约845万平方米，可售货值约2,260亿元，其中粤港澳大湾区占89%。

计入城市更新项目后，中国奥园于2019年底的总货值约6845亿元。

净利润增77.6%，ROE飙升至31.2%

2019年，中国奥园实现总营业额约505.31亿元，同比增长63.0%；年度净利润为52.2亿元，同比增长77.65%；归母净利润约为42.01亿元，同比上升74.4%；年内的核心净利润(年度核心净利润不包括投资性物业公允值收益及汇兑损益等非经常性损益项目及彼等的相关税项影响)约为51.23亿元，同比增长67%。毛利润率为29.7%；净利润率为10.3%。

不管是营收还是净利润，中国奥园近十年的财务数据均出现飙涨。此外，颇受投资者关注的净资产收益率（ROE）近年来也不断飙涨。巴菲特曾说，“如果非要我用一个指标进行选股，我会选择ROE（净资产收益率），那些ROE能常年持续稳定在20%以上的公司都是好公司，投资者应当考虑买入”。

2015年，中国奥园的ROE指标还在10.18%；2019年，中国奥园的ROE指标就飙涨至31.23%，位于房地产上市企业前列。尤其是2019年就上升了10个百分点，跑赢行业均速。

连续维持高ROE和利润增速，为中国奥园2019年股价表现跑赢大盘奠定了基础。

现金短债比1.63，短期偿债能力向好

中国奥园在快速扩张的同时，同样注意调整债务结构使其更趋合理。

2019年，中国奥园通过多种融资渠道募资，除银行及其他借款外，中国奥园还发行了五笔共计15.4亿美元的优先票据，用作公司再融资以及一般公司用途。

截至2019年12月底，中国奥园有息负债约957.64亿元，占总负债的37.9%，与去年的37.8%持平。其中，一年内到期负债约为418.73亿元，长期负债约为538.9亿元，长短债比为1.287。

截至2019年12月31日，中国奥园手持现金资源总额约为680.61亿元，包括现金、银行存款、结构性存款及受限制银行存款。其现金短债比约为1.63，短期偿债能力较好。

此外，截至2019年底中国奥园还有未使用授信额度约646.7亿元，令公司未来融资有所保障。

截至2019年12月31日，中国奥园的净负债比率为74.9%。净负债比率按借款净额(银行及其他借款、优先票据及公司债券总额扣除现金及现金等价物、结构性存款以及受限制银行存款)除以总权益计算。