北京楼市进一步松绑限制性政策退出预期升温_新浪财经

　　[ 对于今年的政策展望，不少机构与业内人士认为，除降低购房成本外，限购等前期约束政策还有待进一步放开。中指研究院此前也指出，预计各地将充分发挥调控自主权，一线城市有望继续优化限购政策，二线城市或将全面取消限制性政策，降低首付比例、降低房贷利率等政策同样具备空间。 ]

　　北京楼市政策松绑持续更新落地中。继“离婚限购”政策废止后，4月23日起，相关房贷政策也将进行调整，即离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下在北京市无成套住房，执行首套房信贷政策。

　　据媒体报道，4月22日，中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京市住房和城乡建设委员会联合发布了《关于我市个人住房贷款中住房套数认定标准执行口径的通知》（下称《通知》）。

　　第一财经记者以购房者身份咨询北京市住建委，相关工作人员表示，之前是对限购政策调整，近期是信贷（监管）部门发布新文件对信贷执行方面作出新的规定。

　　记者注意到，4月23日下午，央视新闻报道称，上述《通知》内容显示，根据当前房地产市场形势，为更好支持居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，现就北京市个人住房贷款中住房套数认定标准执行口径作出通知：2024年4月23日后签订购房网签合同，且离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下在本市无成套住房，执行首套房信贷政策。各银行结合本机构经营状况、客户风险状况等因素合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。另据记者从北京部分银行工作人员处了解，的确已经收到相关通知，23日起执行。

　　对比来看，2017年3月，央行营管部、原银监会北京监管局、北京市住建委、北京住房公积金管理中心联合发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，其中明确，对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，从严防控信贷风险。

　　当时上述文件提到，据有关方面反映，近期，购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策的情形有所增加，这既影响了调控政策效果，也容易产生财产纠纷、还款能力下降等问题，增加商业银行住房信贷风险。因此，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。

　　不少分析认为，上述文件出台较早，已经不适用于当前环境条件的变化。中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示，此次对于离婚后住房套数认定的调整，是在今年3月27日废止“离异后任何一方3年内不得京内购房”后，对离婚购房政策的进一步优化和完善。

　　上述“离婚限购”文件于2021年8月出台实施，其中明确，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合北京市商品住房限购政策规定的（即大于等于两套），自离异之日起3年内，任何一方均不得在北京市购买商品住房。

　　陈文静分析，最新政策落地后，北京夫妻离异后家庭名下无房，即按首套资格、首套贷款计算，即在城六区/非城六区购房，利率由4.55%/4.5%降至4.05%/3.95%，首付比例由50%/40%降至30%，购房门槛和购房成本较之前明显降低，对受此政策限制的合理购房需求释放具有一定带动效果。

　　从成交情况来看，中指研究院统计数据显示，春节后，北京房地产市场整体表现稳定，3月，北京二手商品住宅成交超1.4万套，4月以来截至21日二手商品住宅成交8247套，市场保持一定活跃度。

　　陈文静认为，此次政策调整，意味着在市场过热时期出台的政策有望陆续退出，向市场释放出进一步优化政策的积极信号，对市场情绪的回升有望产生有利影响。当前北京房地产政策整体仍较为严格，未来限制性政策存在继续优化预期。

　　去年以来，作为楼市政策风向标的北上广深接连迎来政策调整。其中，北京自去年9月以来先是出台“认房不认贷”新政，之后迎来通州区取消“双限”“离婚限购”政策废止，以及提高购买绿色建筑等最高贷款额度、优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准等，被业内认为是重要政策信号，有助于提升市场信心。

　　回顾整个一季度，各线城市在去年同期较高基数下，新房成交面积同比均出现下降，其中一线城市在政策优化、较强的购房需求支撑等因素影响下，同比下降约37%，降幅在各线城市中最小；而多数二、三、四线代表城市限制性政策去年就已基本放开，叠加当前购房者观望情绪较重，新房成交面积同比下降均超四成。

　　行业深度调整下，房价尤其新房价格何时触底仍是关注重点。根据统计局披露数据，3月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，各线城市商品住宅销售价格环比降幅略有收窄、同比降幅扩大。

　　具体来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点；同比下降1.5%，降幅比上月扩大0.5个百分点。二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月收窄0.1个百分点；同比下降7.3%，降幅比上月扩大1.0个百分点。其中，新房价格表现整体优于二三线城市，二手房价格压力则高于二三线城市。

　　拉长时间维度看，去年12月至今年2月，70个大中城市中有39个新房价格已连续3个月同比、环比均呈下跌态势，超过半数，其中不少已经在深化房贷政策调整，包括阶段性取消首套房贷利率下限等；同期，价格同比、环比连涨3个月的只有上海、石家庄、西安三城。1~3月，北京、上海新房销售价格指数较上年同期的平均变动反映出价格上涨趋势，其中北京在3月环比止住跌势，广州、深圳新房销售价格指数则继续处于100以下。

　　对于今年的政策展望，不少机构与业内人士认为，除降低购房成本外，限购等前期约束政策还有待进一步放开。中指研究院此前也指出，预计各地将充分发挥调控自主权，一线城市有望继续优化限购政策，二线城市或将全面取消限制性政策，降低首付比例、降低房贷利率等政策同样具备空间。