地产刺激不断，能否助力A股回暖？

从7月23日中央政治局会议对“房地产市场供求关系发生重大变化”作出研判，并提出“适时调整优化房地产政策”，到上周各地陆续发布“认房不认贷”“降低存量房贷利率”等一系列政策，相信大家都对地产政策十分关注，而对于投资者，可能更关心地产对A股市场会有哪些利好，就让小编带大家梳理一下吧。

简单梳理下这些政策对于市场有哪些利好

1、 存量首套商贷利率下调：有利于缓解早偿压力、释放居民消费动能

“对于今年8月31号前发放的存量首套商贷，自9月25号起可向银行申请新发放贷款进行置换，或协商变更合同利率水平。”

相比于LPR调整先行影响增量房贷，存量利率调整有助于解决重定价滞后等问题，降低居民购房成本，释放消费潜力。

根据银河证券测算，假设新增按揭贷款期限为25年且月供期数量并未主动调整，依据增量贷款分布，测算平均剩余期限约为21年。假设100万按揭贷款，现有存量利率为5.49%，期限为21年，如果下调存量利率100BP，预计节约月供558元，拓展到所有需要调整利率的存量房贷的话，第一年累计节约利息约1866亿元。

2、 北上广深均实行“认房不认贷”：利好本地置换群体和异地刚需群体

“居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。”

随着“认房不认贷”的新政落地，对于外地有过贷款记录但本地无房，以及考虑“卖一买一”置换的人群而言，购房门槛和购房成本明显下降，有望提振置换需求和改善性需求，对于地产行业的复苏具有一定的刺激作用。

3、 降低首套、二套房首付比例：降低居民购房成本

“对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。最终各城市的实际执行首付比例仍遵循“因城施策”框架，可自主进行调整。”

在此之前，限购城市的首付比下限为首套30%/二套40%，据中金公司统计，如果以普通住宅为标准计算，新政后在32个超高或高能级城市中，仍有24城的首付比例仍然存在下调空间。

其中，北上深首套/二套的首付比例下调空间平均分别为13和30个百分点，其余21个城市对应的首套/二套下调空间平均分别为10和15个百分点。首付比例和购房贷款利率下降幅度明显，购房成本得到有效降低。

此外，“二套住房商贷利率政策下限调整为LPR+20BP”也相当于为二套房家庭变相“降息”。

根据央行2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%，其中一套住房占比58.4%，两套占比31%。据此粗略推算，二套房贷利率下调40bp，相当于整个房地产市场利率下调约12bp。

长城证券认为，本次调整的实质就是“降息”，不仅是对8月未下调5年期LPR的一种平衡，更是具有更强针对性的“变相降息”。

中央接连不断的持续刺激性利好政策，同时北上广深在内的多个城市积极响应落实“认房不认贷”政策，东吴证券预计“金九银十”新房销售将迎来显著的环比复苏。

当前利好政策出台时间较短，或许无法判断落地效果，我们可以先复盘下历次重要房地产利好调控政策的效果。

房地产历次重磅政策出台

资料来源：wind，银河证券

根据银河证券的测算，地产销售面积方面，1999年3月、2008年10月、2016年2月三轮政策在短期内对于销售面积有提振效果，其中2016年2月政策效果显著。2015年3月、2022年11月两轮政策出台后的第二个月销售面积出现回升，政策效果相对滞后。而2014年9月和2015年9月两轮政策出台后，销售面积依然维持偏弱状态，后者在一定程度上受到去杠杆思想压制。

资料来源：wind，银河证券

而在房价方面，1999年3月、2014年9月、2015年3月、2015年9月四轮政策在短期内对于销售均价有提振效果，其中2015年9月政策效果的持续性更强。2022年11月政策出台后的第二个月销售均价出现回升，2008年10月政策出台后的第三个月销售均价开始回升，政策效果相对滞后。而2016年2月政策出台后，销售均价持续负增长。

资料来源：wind，银河证券

对A股的影响，以上证指数为例，政策出台后第一个交易日，上证指数只有三次出现上涨，提振效果并不明显。政策出台后二十个交易日内，仅 2015 年9 月和 2023 年 7 月两轮上证指数延续负收益率，其余六轮上证指数均上涨。整体来看，地产放松政策对于上证指数短期内影响并不显著，但适当拉长时间维度，有助于推动市场整体行业回暖。

资料来源：wind，银河证券。指数历史数据不代表其未来表现，我国证券市场运作时间较短，不能反映证券市场发展的所有阶段。市场有风险，投资需谨慎。

分行业看，根据银河证券的测算，与地产政策相关的行业中，历次地产政策放松对于银行指数、钢铁指数有刺激效应，对建筑材料行业有显著的提振效果，对家用电器行业表现存在一定提振效果，但对有色金属行业的影响相对较弱。

对于未来的地产板块发展

国信证券

8月地产基本面虽然低迷，但曙光已现，政策支持下回暖可期。当前高层扶持房地产的决心毋庸置疑，或可以继续期待类似限购、税费减免、普宅认定标准调整等“组合拳”出台。多项重磅政策落地将明显提振中短期市场热度，预计今年第四季度将迎来基本面的明显修复。

西部证券

从终局视角看房地产行业的修复。虽然由于长期人口结构的变化，以及经济增速中枢的下降，房地产行业增速难以重新回到2016-2018年10%以上的增速，但是参考发达国家地产行业在经济中较为稳定的占比，房地产行业回归到与名义经济增速相当的水平仍然值得期待。

房地产行业在经济中的占比已经回到低位。2022年中国房地产开发投资额占GDP占自2011年以来首次低于美国房地产增加值在GDP中的占比。

资料来源：wind，西部证券

总之，地产板块的多项利好不论是对居民购房还是居民消费都有一定的刺激作用，而从历次地产宽松政策对A股市场的影响也可以看出，地产对市场整体行业回暖有助力作用。同时当前适度放松地产、促进民营经济发展等政策表态或预示阶段性“政策底”已现，后续可以持续关注“市场底”的表现。

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